2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法考前練習(xí)五

　　一.單選題：

　　1.按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( )。

　　A.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%

　　B.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%

　　C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%

　　D.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.69

　　本題得分：0

　　解析： 根據(jù)教材111頁(yè)直接比較公式，100/( )=0.98，可以計(jì)算出括號(hào)內(nèi)的數(shù)值應(yīng)為102.04，由于100代表估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域的打分，102.04代表可比實(shí)例房地產(chǎn)區(qū)域的打分，一目了然，可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象：102.04-100=2.04。

　　2.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/┫，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/┫。

　　A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：b

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.69

　　本題得分：0

　　解析：根據(jù)教材104頁(yè)公式“正常價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。

　　3.與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是( )。

　　A，均衡原理 B.預(yù)期原理

　　C.競(jìng)爭(zhēng)原理 D.替代原理

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.69

　　本題得分：0

　　解析：市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　二.多選題：

　　1.交易日期的修正的具體方法為( )。

　　A.價(jià)格指數(shù)

　　B.價(jià)格變動(dòng)率

　　C.時(shí)間序列分析

　　D.價(jià)格可變系數(shù)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：15.38

　　本題得分：0

　　解析：

　　2.在實(shí)際交易日期修正中，下列( )價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用。

　　A.一般物體指數(shù)或變動(dòng)率

　　B.建筑物造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率

　　C. 建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

　　D.建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：15.38

　　本題得分：0

　　解析：還有房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)成變動(dòng)率，共有五項(xiàng)。

　　3.房地產(chǎn)狀況修正包括( )。

　　A.區(qū)位狀況 B.權(quán)益狀況

　　C.實(shí)物狀況 D.雙方的協(xié)議狀況

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：15.38

　　本題得分：0

　　解析：雙方的協(xié)議狀況是根據(jù)一系列修正后得到的價(jià)格而確定的。

　　4.實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)主要包括( )。

　　A.土地面積的大小

　　B.土地形狀

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　D.土地平整程度

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：15.38

　　本題得分：0

　　解析：除了上述四項(xiàng)內(nèi)容之外，還包括地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等，這是對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，實(shí)物修正還有對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)的內(nèi)容。

　　5.具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的方法，有( )幾種。

　　A、直接比較修正 B.間接比較修正

　　C.具體比較修正 D.抽象比較修正

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：15.38

　　本題得分：0

　　解析：針對(duì)具體房地產(chǎn)狀況的修正的方法，只有直接比較和間接比較修正兩種。

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