2013年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法考前練習(xí)六

　　一.單選題：

　　1.投資利潤率的計算公式是( )

　　A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)

　　B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

　　D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：5.88

　　本題得分：0

　　解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

　　2.在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是( )

　　A.2500萬元

　　B.3500萬元

　　C.3600萬元

　　D.3000萬元

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：c

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：5.88

　　本題得分：0

　　解析：先求出可轉(zhuǎn)讓土地面積再乘以20000 X 60% X 3000=3600萬元。

　　3.新建建筑物價格=( )+建造建筑物費用+正常利稅。

　　A.征地費

　　B.拆遷安置補(bǔ)償費

　　C.地價款

　　D.零

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：5.88

　　本題得分：0

　　解析：在新建建筑物的情況下，上述公式中不含征地費、拆遷安置補(bǔ)償費、地價款。 二、多項選擇題

　　二.多選題：

　　1.( )的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時也是“替代原理”的體現(xiàn)，

　　A.重置價格

　　B.重置成本

　　C.重建價格

　　D.重建成本

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：11.76

　　本題得分：0

　　解析：重置價格和重置成本是一個意思，重建價格也叫重置成本，重置價格與重建價格的不同之處是，重置價格側(cè)重的是同等效用，重建價格側(cè)重的是完全相同。

　　2.下列哪種房地產(chǎn)最適用于用成本法估價( )

　　A.學(xué)校

　　B.公園

　　C.商場

　　D.普通商品住宅

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：11.76

　　本題得分：0

　　解析：學(xué)校和公園是很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，最適用于用成本法估價。商場和普通商品住宅是具有交易性的房地產(chǎn)，最適用于用市場法估價。

　　3.下面( )是求取建筑物的重新購建價格的方法

　　A.單位比較法

　　B.分部分項法

　　C.工料測量法

　　D.單位體積法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：11.76

　　本題得分：0

　　解析：求取建筑物的重新購建價格的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數(shù)調(diào)整法四種，其中單位體積法是單位比較法的一種。

　　4.以下哪些屬于重新購建價格( )

　　A.建筑物的重置價格

　　B.土地的重置價格

　　C.建筑物的重建價格

　　D.土地的重建價格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：11.76

　　本題得分：0

　　解析：土地沒有重置價格和重建價格之說，更不屬于重新購建價格。

　　5.在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括( )。

　　A.土地取得成本

　　B.開發(fā)成本

　　C. 管理費用

　　D.銷售費用

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：11.76

　　本題得分：0

　　解析：見公式：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　6.建筑物的重新購建價格是( )的價格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價時點時

　　C.客觀

　　D.建筑物全新狀態(tài)下

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：11.76

　　本題得分：0

　　解析：重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤之和。

　　7.在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中，以下()屬于開發(fā)成本的內(nèi)容。

　　A.勘察設(shè)計費

　　B.道路建設(shè)費

　　C.三通一平費

　　D.銷售稅費

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：11.76

　　本題得分：0

　　解析：開發(fā)成本包括(1)勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。 (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。 (3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。 (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。 (5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。銷售稅費是項目出售后發(fā)生的費用，不屬于開發(fā)成本的內(nèi)容。

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