2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法考前練習(xí)七

　　一.單選題：

　　1.估價(jià)上的折舊注重的是( )。

　　A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正 B.原始取得價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收

　　C.重置價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收 D.價(jià)值的減價(jià)修正

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.14

　　本題得分：0

　　解析：估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地不是折舊，而是價(jià)值的減價(jià)調(diào)整。

　　2.某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑

　　物的成新率為( )%。

　　A.76 B.80 C.81 D.84

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：c

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.14

　　本題得分：0

　　解析：求成新率的公式：1-(1-殘值率) X (有效經(jīng)過(guò)年數(shù) / 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。

　　3.建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，該兩者的長(zhǎng)短關(guān)系有( )

　　A.自然壽命≥ 經(jīng)濟(jì)壽命

　　B. 自然壽命 ≤ 經(jīng)濟(jì)壽命

　　C. 自然壽命=經(jīng)濟(jì)壽命

　　D.無(wú)關(guān)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.14

　　本題得分：0

　　解析：建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn) 收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收人大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。

　　4.在成本法求取折舊中，采用( )更符合實(shí)際情況

　　A. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　B. 實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　C. 剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　D. 自然經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.14

　　本題得分：0

　　解析：自然經(jīng)過(guò)年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況

　　5.以下( )屬于外部折舊

　　A. 自然經(jīng)過(guò)的老朽

　　B.意外的破壞損毀

　　C.交通擁擠

　　D.建筑樣式過(guò)時(shí)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：c

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.14

　　本題得分：0

　　解析：AB屬于物質(zhì)折舊，D屬于功能折舊，只有交通擁擠屬于經(jīng)濟(jì)折舊。

　　6.某10年前建成交付使用的建筑物，估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命是30年，殘值率為4%，，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是( )

　　A.60%

　　B.78%

　　C.58%

　　D.68%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.14

　　本題得分：0

　　解析：q=1-(1-R)t/N,已知R=4%，t=10,N=30,則q=1-(1-4%)*10/30=0.68

　　7.如果建筑物建設(shè)期為3年，建筑物是在取得土地使用權(quán)的同時(shí)開(kāi)始建造的，并且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，土地使用年限屆滿后使用權(quán)人又未辦理續(xù)期，那么下列哪種說(shuō)法是正確的( )

　　A.應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊。

　　B.應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物折舊。

　　C.應(yīng)按整個(gè)土地使用年限計(jì)算建筑物折舊。

　　D.應(yīng)按土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物折舊。

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：b

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.14

　　本題得分：0

　　解析：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第21條：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理暫行條例第40條：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”的規(guī)定，土地使用權(quán)期滿后，對(duì)建筑物失去了所有權(quán)，那么計(jì)算建筑物折舊時(shí)，不能包含土地使用年限之外的建筑物經(jīng)過(guò)年限，所以只有B是正確的。

　　二.多選題：

　　1.下面 ( )屬于功能折舊

　　A.建筑物基礎(chǔ)下沉

　　B.戶型設(shè)計(jì)不好

　　C.位于城市衰落地區(qū)

　　D.門(mén)窗破舊

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：14.28

　　本題得分：0

　　解析：AD屬于物質(zhì)折舊，C屬于經(jīng)濟(jì)折舊，只有B屬于功能折舊。

　　2.下面的哪種說(shuō)法是正確的( )

　　A.建筑物維修養(yǎng)護(hù)正常，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng)

　　B.建筑物維修養(yǎng)護(hù)差，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)短

　　C.建筑物維修養(yǎng)護(hù)差，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)

　　D.建筑物經(jīng)過(guò)更新改造，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)短

　　E.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C, D, E

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：14.28

　　本題得分：0

　　解析：有效經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)，建筑物維修養(yǎng)護(hù)差，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)而不是短。

　　3.下列公式哪些是計(jì)算成新率的公式( )

　　A.q=1-(1-R)t/N

　　B.V=C[1-(1-R)t/N]

　　C.q=1-(1-R)t/(t+n)

　　D.q=1-(1-R)N/t

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：14.28

　　本題得分：0

　　解析：B是計(jì)算建筑物現(xiàn)值的公式，D是一個(gè)錯(cuò)誤的公式。

　　4.建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。

　　A.功能衰退 B.正常使用的磨損

　　C.環(huán)境惡化 D.意外的破壞損毀

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：7.14

　　本題得分：0

　　解析：物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為4個(gè)方面：①自然經(jīng)過(guò)的老朽;②正常使用的磨損;③意外的破壞損毀;④延遲維修的損壞殘存。功能衰退指的是功能折舊，環(huán)境惡化指的是經(jīng)濟(jì)折舊。

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