2013房地產(chǎn)估價師案例分析練習四

　　一、問答題

　　(一)某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區(qū)設有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機關扣押。

　　請問：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?

　　2、寫出估價技術路線。

　　(二)某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

　　請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

　　(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。

　　若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

　　二、單項選擇題

　　(一)有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%：當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。

　　1.該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為(　　)億元。

　　A.5

　　B.8

　　C.9.6

　　D.10.6

　　2.該成片荒地的總價為(　　)億元。

　　A.1627

　　B.2.135

　　C.2.726

　　D.2.938

　　3.假設開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是(　　)。

　　A.測算擬開發(fā)場地的最高價格

　　B.測算擬開發(fā)場地的最低價格

　　C.測算開發(fā)項目的預期利潤

　　D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用

　　(二)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元/m2(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元/m2(建筑面積);銷售費用和銷售稅費為售價的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%(折現(xiàn)率為12%)。

　　4.該廠房裝飾裝修改造后的總價值為(　　)萬元。

　　A.2240

　　B.2000

　　C.1785.71

　　D.1760

　　5.需補交土地使用權出讓金等費用為(　　)萬元。

　　A.100

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　6.利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價為(　　)萬元。

　　A.1785.71

　　B.1313.25

　　C.1170.39

　　D.933.07

　　7.不屬于待開發(fā)的土地是(　　)。

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.耕地

　　D.熟地

　　(三)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價機構進行估價。

　　8.該房地產(chǎn)估價機構的估價思路不宜采用(　　)。

　　A.市場法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設開發(fā)法

　　9.該宗房地產(chǎn)未來16年的凈收益現(xiàn)值之和為。(　　)萬元。

　　A.1044.79

　　B.1000.00

　　C.973.82

　　D.829.94

　　10.該宗房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價值為(　　)萬元。

　　A.106.08

　　B.214.85

　　C.829.94

　　D.1044.79

　　參考答案：

　　一、問答題

　　(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。

　　2、①市場法技術路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。

　　(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

　　2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。

　　(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

　　3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.C

　　2.A

　　3.B

　　(二)4.C

　　5.B

　　6.D

　　7.C

　　(三)8.B

　　9.D

　　10.B

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