2013房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習(xí)五

　　一、問(wèn)答題

　　(一)某大廈坐落地點(diǎn)為一級(jí)用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場(chǎng)公寓和寫(xiě)字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計(jì)為商場(chǎng);塔樓A座為28層，設(shè)計(jì)為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開(kāi)工，于1995年12月停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。

　　請(qǐng)問(wèn)：1、2005年對(duì)該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法?為什么?

　　2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線。

　　(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

　　請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

　　(三)某估價(jià)公司于1999年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，因該業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬(wàn)元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任。

　　請(qǐng)問(wèn)估價(jià)公司應(yīng)如何說(shuō)明自己沒(méi)有責(zé)任和解釋其原因?

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說(shuō)法正確的為(　　)。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過(guò)下列途徑中的(　　)。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(　　)。

　　A.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　4.該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(　　)。

　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　(二)某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某機(jī)構(gòu)對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。

　　5.能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在(　　)。

　　A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.政府規(guī)劃管理部門(mén)

　　C.政府土地管理部門(mén)

　　D.上級(jí)總公司

　　6.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(　　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個(gè)面積都不行

　　7.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇(　　)。

　　A.房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.資產(chǎn)管理部門(mén)

　　C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)

　　(三)為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。

　　8.交易日期調(diào)整的主要方法是(　　)。

　　A.百分率法

　　B.價(jià)格指數(shù)法

　　C.價(jià)格變動(dòng)率法

　　D.價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率法

　　9.對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為(　　)元/m2。

　　A.3415

　　B.3484

　　C.3586

　　D.3658

　　參考答案：

　　一、問(wèn)答題

　　(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來(lái)實(shí)施的。

　　2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率;選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

　　(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過(guò)程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

　　3.除需考慮以上問(wèn)題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉?chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。

　　(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367.1萬(wàn)元。

　　3.因?yàn)?，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)1.C

　　2.A

　　3.B

　　(二)4.C

　　5.B

　　6.D

　　7.C

　　(三)8.B

　　9.D

　　10.B

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