2013房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試題第二套

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.估價(jià)的通俗含義是估計(jì)()的價(jià)格或價(jià)值。

　　A.現(xiàn)有物品

　　B.一般物品

　　C.經(jīng)濟(jì)物品

　　D.建筑物品

　　2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。

　　A.獨(dú)一無二和供給有限

　　B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大

　　C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大

　　D.不可移動(dòng)和用途多樣

　　3.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由()決定的。

　　A.土地總量有限

　　B.規(guī)劃+限制

　　C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)

　　D.價(jià)值量大

　　4.估價(jià)報(bào)告書中說明的()限定了其用途。

　　A.估價(jià)原則

　　B.估價(jià)方法

　　C.估價(jià)目的

　　D.估價(jià)對象狀況

　　5.下列不屬于土地使用權(quán)的是()。

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.宅基地使用權(quán)

　　C.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　D.租賃權(quán)

　　6.不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是()。

　　A.外部經(jīng)濟(jì)

　　B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　C.生活水平的提高

　　D.通貨膨脹

　　7.最適合用市場法估價(jià)的是()。

　　A.用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)

　　B.可銷售的房地產(chǎn)

　　C.出租或營業(yè)的房地產(chǎn)

　　D.僅適用于自用的房地產(chǎn)

　　8.下列()使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件。

　　A.用途

　　B.建筑規(guī)模

　　C.容積率

　　D.綠地率

　　9.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的()表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。

　　A.等值

　　B.不等值

　　C.相同

　　D.不相同

　　10.從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的()。

　　A.長期趨勢

　　B.后期利潤

　　C.權(quán)益

　　D.供給和需求

　　11.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方

　　()元/m2。

　　A.2020.80

　　B.2214.29

　　C.2336.45

　　D.2447.37

　　12.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元。

　　A.2400

　　B.2580

　　C.2607

　　D.2760、

　　13.房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場上具有相同的()。

　　A.成交價(jià)格

　　B.理論價(jià)格

　　C.評估價(jià)值

　　D.市場價(jià)格

　　14.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。

　　A.2000

　　B.2200

　　C.2400

　　D.2500

　　15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是()。

　　A.交通擁擠

　　B.建筑技術(shù)進(jìn)步

　　C.城市規(guī)劃改變

　　D.自然環(huán)境惡化

　　16.磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為()。

　　A.4%

　　B.3%

　　C.2%

　　D.1%

　　17.有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格()乙的價(jià)格。

　　A.高于

　　B.低于

　　C.等于

　　D.條件不足，無法確定

　　18.除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其()的狀況。

　　A.估價(jià)作業(yè)日期

　　B.成交日期時(shí)

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.交易日期調(diào)整后

　　19.某宗估價(jià)對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。

　　A.38

　　B.42

　　C.58

　　D.60

　　20.某房地產(chǎn)未來年凈收益為30萬元，又知10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格為150萬元，若報(bào)酬率為8%，利息率為7%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。

　　A.351.30

　　B.280.19

　　C.270.78

　　D.277.55

　　21.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。

　　A.3800

　　B.4500

　　C.5200

　　D.5600

　　22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于()萬元。

　　A.280

　　B.285

　　C.290

　　D.295

　　23.某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為()萬元。

　　A.4580

　　B.5580

　　C.6580

　　D.7580

　　24.運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是()。

　　A.房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近

　　25.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。

　　A.4023.04

　　B.4074.10

　　C.4768.50

　　D.5652.09

　　26.資本化率是()的倒數(shù)。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.潛在毛租金乘數(shù)

　　C.有效毛收入乘數(shù)

　　D.凈收益乘數(shù)

　　27.某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為()m2。

　　A.40

　　B.45

　　C.48

　　D.50

　　28.房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是()。

　　A.市場行情變化不定

　　B.供需變化引起價(jià)格變化

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同

　　29.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括()。

　　A.最佳區(qū)位

　　B.最佳規(guī)模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　30.預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)()。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不變

　　D.升降難定

　　31.某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與()萬元的資金等價(jià)。

　　A.2000

　　B.400

　　C.4000

　　D.10000

　　32.某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。

　　A.695.83

　　B.681.25

　　C.715.83

　　D.718.75

　　33.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為()元/m22。

　　A.50

　　B.250

　　C.300

　　D.350

　　34.若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為()。

　　A.78%

　　B.85%

　　C.117%

　　D.150%

　　35.在估價(jià)報(bào)告中陳述()，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。

　　A.估價(jià)師聲明

　　B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　C.估價(jià)方法

　　D.估價(jià)對象

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.下列對房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認(rèn)識，正確的是()。

　　A.房地產(chǎn)的估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　E.房地產(chǎn)估價(jià)是門科學(xué)不是藝術(shù)

　　2.土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有()。

　　A.無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地

　　B.重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物

　　C.考慮建筑物存在對土地價(jià)值的影響

　　D.考慮豪華建筑存在對土地價(jià)值與可利用資源的具體影響

　　E.重視土地對建筑物價(jià)值的影響

　　3.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。

　　A.裝飾裝修改造

　　B.通貨膨脹

　　C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　D.改進(jìn)物業(yè)管理

　　E.周圍環(huán)境改善

　　4.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過()來實(shí)現(xiàn)。

　　A.充公權(quán)

　　B.管制權(quán)

　　C.征稅權(quán)

　　D.征收權(quán)

　　E.出讓權(quán)

　　5.權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括()。

　　A.土地使用年限

　　B.土地出讓方式

　　C.城市規(guī)劃限制條件

　　D.樓層、朝向

　　E.公共設(shè)施完備程度

　　6.最高最佳使用必須同時(shí)滿足的條件包括()。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.經(jīng)濟(jì)上可行

　　D.價(jià)值最大化

　　E.使用上簡便

　　7.下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有()。

　　A.消費(fèi)者的收入增加

　　B.作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　C.作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　D.消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加

　　E.消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　8.建筑物重置價(jià)格的求取方法有()等。

　　A.單位比較法

　　B.工料測量法

　　C.指數(shù)調(diào)整法

　　D.分部分項(xiàng)法

　　E.成新折扣法

　　9.從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用不包含()等。

　　A.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

　　B.抵押貸款還本付息額

　　C.房屋設(shè)備折舊費(fèi)

　　D.所得稅

　　E.房屋裝修折舊費(fèi)

　　10.補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。()是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。

　　A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期

　　B.增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率

　　C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

　　D.改變原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途

　　E.拍賣土地使用權(quán)

　　11.收益法中確定資本化率的基本方法有()。

　　A.市場提取法

　　B.累加法

　　C.指數(shù)調(diào)整法

　　D.投資收益率排序插入法

　　E.收益乘數(shù)法

　　12.假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有()。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B.開發(fā)成本和管理費(fèi)用

　　C.銷售稅費(fèi)

　　D.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　E.開發(fā)利潤

　　13.運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，采用的資本化率包括()。

　　A.加權(quán)平均資本化率

　　B.綜合資本化率

　　C.建筑物資本化率

　　D.土地資本化率

　　E.權(quán)益資本化率

　　14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有()。

　　A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)

　　C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化

　　E.匯率因素對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　15.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括()。

　　A.實(shí)地查勘記錄

　　B.委托人照片

　　C.估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況

　　D.估價(jià)中的不同意見

　　E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見

　　三、判斷題

　　1.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)單位有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。()

　　2.在城市規(guī)劃上，地下建筑面積以容積率來衡量開發(fā)強(qiáng)度。()

　　3.在建工程是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)類型。()

　　4.房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要是銷售、出租、營業(yè)和自用。()

　　5.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。()

　　6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。()

　　7.交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是要把握估價(jià)對象這類房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況。()

　　8.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ锏脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?)

　　9.在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期問，無論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。()

　　10.假設(shè)開發(fā)法類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余。()

　　11.在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長度進(jìn)行移動(dòng)平均。()

　　12.在應(yīng)用指數(shù)修勻法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要進(jìn)行修勻常數(shù)a的試算，用哪個(gè)常數(shù)n修正的預(yù)測值與實(shí)際值的相對誤差最小，就以這個(gè)常數(shù)來修正最合適。()

　　13.假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、期房等。()

　　14.人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)趨高。()

　　15.房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較突出，在上風(fēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般較低;在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高。()

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