2013房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺試題(5)

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.下面說法正確的是( )。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)師可以受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　B.委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人

　　C.依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)師個(gè)人出具

　　2.在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。

　　A.使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格

　　B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格

　　C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格

　　D.依賴于老師證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值

　　3.某宗土地面積為2 000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是( )。

　　A.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5 000 m2

　　B.建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2，總建筑面積為5 000 m2

　　C.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5 500m2

　　D.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為2 500 m2

　　4.假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求從900套上升到1 000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為( )。

　　A. -1.33

　　B. -0.66

　　C.0.66

　　D.1.53

　　5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用( )的行為。

　　A.宅基地所有權(quán)

　　B.空間利用權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.建筑物相鄰關(guān)系

　　6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的( )的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

　　A.稅金

　　B.拍賣費(fèi)用

　　C.土地使用權(quán)出讓金

　　D.土地使用成本

　　7.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)( )。

　　A.逐漸降低

　　B.逐漸升高

　　C.可視為基本不變

　　D.為零

　　8.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。

　　A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系

　　B.房地產(chǎn)的出售量與購(gòu)買者能力的關(guān)系

　　C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系

　　D.房地產(chǎn)的供給量與購(gòu)買者能力的關(guān)系

　　9.投資利息估算只有在( )中才需要。

　　A.比較法

　　B.傳統(tǒng)方法

　　C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　D.收益法

　　10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的為( )。

　　A.出售型房地產(chǎn)

　　B.出租型房地產(chǎn)

　　C.辦公型房地產(chǎn)

　　D.自用型房地產(chǎn)

　　11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向( )申請(qǐng)確認(rèn)。

　　A.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門

　　B.當(dāng)?shù)貒?guó)土部門

　　C.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T

　　D.城市規(guī)劃行政主管部門

　　12.購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。

　　A.6.0%

　　B.6.9%

　　C.8.8%

　　D.9.0%

　　13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。

　　A.650

　　B.687

　　C.585

　　D.630

　　14.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3.6，此時(shí)開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為( )元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　15.城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段。調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。

　　A.基準(zhǔn)價(jià)格

　　B.平均價(jià)格

　　C.正常價(jià)格

　　D.市場(chǎng)價(jià)格

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A.76 800

　　B.79 104

　　C.77 952

　　D.81 562

　　17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.8%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是( )。

　　A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　21.估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。

　　A.價(jià)值

　　B.價(jià)格

　　C.效益

　　D.利潤(rùn)

　　22.建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和( )三種。

　　A.區(qū)分共有

　　B.區(qū)分所有

　　C.公有

　　D.私有

　　23.收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象( )的方法。

　　A.利潤(rùn)

　　B.價(jià)格

　　C.價(jià)值

　　D.收益價(jià)格

　　24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。

　　A.90.52

　　B.91.52

　　C.92.52

　　D.93.52

　　25.運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來( )。

　　A.利潤(rùn)

　　B.毛收入

　　C.價(jià)值

　　D.凈收益

　　26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費(fèi)用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1 100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該舊辦公樓的價(jià)值為( )萬元。

　　A.1 005.34

　　B.1 006.61

　　C.2 005.34

　　D.2 006.61

　　27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。

　　A.368

　　B.552

　　C.561

　　D.920

　　28.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。

　　A.V=VR-C

　　B.V=VP-C

　　C.V=VR+C

　　D.V=VP+C

　　29.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為( )元/m2。

　　A.849

　　B.865

　　C.882

　　D.915

　　30.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。

　　A.最低價(jià)格

　　B.平均價(jià)格

　　C.出讓地價(jià)

　　D.標(biāo)定地價(jià)

　　31.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×( ) ×臨街寬度。

　　A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率

　　B.累計(jì)深度價(jià)格修正率

　　C.平均深度價(jià)格修正率

　　D.混合深度價(jià)格修正率

　　32.某臨街深度30.48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價(jià)為12.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24 m(即50英尺)，臨街寬度25 m的矩形土地的總價(jià)為( )萬元。

　　A.53.34

　　B.85.34

　　C.106.68

　　D.213.36

　　33.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5 000萬元，其總地價(jià)為2 000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬元，該部分的建筑面積為200 m2。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為( )。

　　A.1%

　　B.1.5%

　　C.2%

　　D.2.5%

　　34.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是( )。

　　A.撰寫估價(jià)報(bào)告

　　B.審核估價(jià)報(bào)告

　　C.出具估價(jià)報(bào)告

　　D.估價(jià)資料歸檔

　　35.下列表述中不正確的是( )。

　　A.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果

　　B.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果

　　C.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果

　　D.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德是( )。

　　A.職業(yè)品德

　　B.職業(yè)理念

　　C.職業(yè)責(zé)任

　　D.職業(yè)情感

　　E.職業(yè)行為習(xí)慣

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的( )。

　　A.投資價(jià)值

　　B.賬面價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值

　　D.使用價(jià)值

　　E.交換價(jià)值

　　3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則( )。

　　A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同

　　B.估價(jià)的方法有可能不同

　　C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途

　　4.估價(jià)中的最高最佳使用具體包括( )等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C，最佳規(guī)模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　5.根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有( )。

　　A.土地所有權(quán)

　　B.國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)

　　C.宅基地土地使用權(quán)

　　D.大型游樂場(chǎng)

　　E. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　6.運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括( )等。

　　A.統(tǒng)一采用總價(jià)

　　B.統(tǒng)一采用單價(jià)

　　C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小

　　E.統(tǒng)一付款方式

　　7.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟包括( )。

　　A.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況

　　B.選擇最佳的開發(fā)利用方式

　　C.估計(jì)開發(fā)前的房地產(chǎn)價(jià)值及開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　D.估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　E.進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　8.房地產(chǎn)的供求狀況可以分為( )。

　　A.全國(guó)房地產(chǎn)總供求狀況

　　B.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

　　C.全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況

　　D.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

　　E.臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

　　9.以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說法正確的是( )。

　　A.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束

　　B.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時(shí)結(jié)束

　　C.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

　　D.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束

　　E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

　　10.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于( )。

　　A.已經(jīng)獲得凈收益的大小

　　B.未來獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)

　　C.未來獲得凈收益的大小

　　D.目前總收益的大小

　　E.未來獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

　　11.求取建筑物折舊的方法主要有( )。

　　A.年限法

　　B.市場(chǎng)提取法

　　C.分解法

　　D.功能法

　　E.對(duì)比分析法

　　12.凈收益每年不變的公式，除了可以用于測(cè)算價(jià)格還有許多的其他作用，例如( )。

　　A.用于相同的使用期限

　　B.用于不同收益期限

　　C.用于比較不同期隈價(jià)格的高低

　　D.用于比較同期限價(jià)格的高低

　　E.用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

　　13.建筑物的功能折舊原因不包括( )。

　　A.自然環(huán)境惡化

　　B.消費(fèi)觀念變更

　　C.設(shè)備陳舊落后

　　D.城市規(guī)劃改變

　　E.政府政策變化

　　14.房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于( )等引起。

　　A.交通建設(shè)

　　B.市場(chǎng)供求變化

　　C.人口素質(zhì)變化

　　D.所在地區(qū)衰落

　　E.城市規(guī)劃的制定與修改

　　15.獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施可以有( )。

　　A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求

　　B.提高服務(wù)質(zhì)量

　　C.恰當(dāng)?shù)男麄?/p>

　　D.低收費(fèi)

　　E.最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期

　　三、判斷題

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可缺的重要組成部分。 ( )

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，就是要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)人員必須具備合法的評(píng)估資格，否則不得進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。 ( )

　　3.最典型的典權(quán)是在他人土地上通行的權(quán)利。 ( )

　　4.在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 ( )

　　5.某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的年凈收益預(yù)測(cè)為216萬元，出售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值預(yù)測(cè)為5 616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格估計(jì)為5 200萬元。 ( )

　　6.資本化率等于房地產(chǎn)價(jià)格與其年收益的比值。 ( )

　　7.宗地價(jià)格是一宗土地的一定權(quán)利狀態(tài)在某一時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格。 ( )

　　8.計(jì)算凈收益時(shí)，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅要扣除。( )

　　9.成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。 ( )

　　10.成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象購(gòu)建價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 ( )

　　11.開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)，也是建筑承包商的利潤(rùn)。 ( )

　　12.收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 ( )

　　13.某城市路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度為18 m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深價(jià)度格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12 m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。 ( )

　　14.低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。 ( )

　　15.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般以實(shí)地查勘之13作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但在某些情況下要對(duì)過去或未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價(jià)目的決定的。所以，估價(jià)時(shí)點(diǎn)也不是委托人或估價(jià)人員可以確定的，而是要根據(jù)估價(jià)選取的方法來確定。 ( )

　　答案：

　　單選題：BDCDB,CCCBC,DBABB,BCCBC,ABCBD,BBBCB,BCBBD

　　多選題：ADE,ACE,ABCD,ACE,AC,BCDE,ABDE,ABCD,AD,BCE,ABC,BDE,ADE,AE,BCE

　　判斷題：√×××√，×√√××，×√√√×

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