2013房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考前試題及答案3

更新時(shí)間：2013-09-17 10:10:16 來(lái)源：|0

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摘要 2013房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析

　　一、問(wèn)答題

　　(一)某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟希こ藤|(zhì)量?jī)?yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門(mén)、鋁合金窗、推拉門(mén)、門(mén)窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專(zhuān)門(mén)的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?

　　2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線。

　　(二)某企業(yè)購(gòu)得一個(gè)已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

　　請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

　　(三)甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷(xiāo)售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費(fèi)用與預(yù)提的銷(xiāo)售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得1368.55萬(wàn)元。

　　若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;開(kāi)發(fā)期需要3年;將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤(rùn)率為15%：當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。

　　1.該成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值為(　　)億元。

　　A.5

　　B.8

　　C.9.6

　　D.10.6

　　2.該成片荒地的總價(jià)為(　　)億元。

　　A.1627

　　B.2.135

　　C.2.726

　　D.2.938

　　3.假設(shè)開(kāi)發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是(　　)。

　　A.測(cè)算擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格

　　B.測(cè)算擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最低價(jià)格

　　C.測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　D.測(cè)算開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用

　　(二)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/m2(按建筑面積計(jì))，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為4000元/m2(建筑面積);銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8%;購(gòu)買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%(折現(xiàn)率為12%)。

　　4.該廠房裝飾裝修改造后的總價(jià)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.2240

　　B.2000

　　C.1785.71

　　D.1760

　　5.需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用為(　　)萬(wàn)元。

　　A.100

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　6.利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為(　　)萬(wàn)元。

　　A.1785.71

　　B.1313.25

　　C.1170.39

　　D.933.07

　　7.不屬于待開(kāi)發(fā)的土地是(　　)。

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.耕地

　　D.熟地

　　(三)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿(mǎn)后無(wú)償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿(mǎn)后的剩余年限購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，甲也樂(lè)意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

　　8.該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)思路不宜采用(　　)。

　　A.市場(chǎng)法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　9.該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年的凈收益現(xiàn)值之和為。(　　)萬(wàn)元。

　　A.1044.79

　　B.1000.00

　　C.973.82

　　D.829.94

　　10.該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.106.08

　　B.214.85

　　C.829.94

　　D.1044.79

　　參考答案：

　　一、問(wèn)答題

　　(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來(lái)實(shí)施的。

　　2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率;選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

　　(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過(guò)程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

　　3.除需考慮以上問(wèn)題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡?lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、利率、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。

　　(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367.1萬(wàn)元。

　　3.因?yàn)椋绻夷米叩姆课萦糜阡N(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)1.C

　　2.A

　　3.B

　　(二)4.C

　　5.B

　　6.D

　　7.C

　　(三)8.B