2014房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題(5)
某商業(yè)樓建筑面積為5000┫,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。
(問題1)采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)( )。
A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
(問題2)采用收益法估價時,下述觀點(diǎn)不正確的是( )。
A.收益年限應(yīng)按估價時點(diǎn)時的土地使用權(quán)剩余年限計算
B.估價時點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日
C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料
(問題3)估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù),此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%.估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是( )萬元。
A.2800www.ExamW.CoM
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4)假設(shè)在2005年9月1日,業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值,若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押,500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人,500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對抵押物拍賣,原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)
D.該500萬元可再次抵押
(答案1)A、(答案2)C、(答案3)C、(答案4)D
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價,酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1.針對該類拆遷估價,在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系,估價時應(yīng)如何處理?
估價程序上應(yīng)特殊注意:中華考試網(wǎng)
1)被拆遷人不允許估價人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘,估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報告中作出相應(yīng)說明。
2)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場說明。
3)公示期滿后,估價機(jī)構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人,并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。
房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評估機(jī)構(gòu)確定。
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