2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題:第六章

　　第六章　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的(　　)稱為完全成本。

　　A、營(yíng)業(yè)成本

　　B、銷售費(fèi)用

　　C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　D、資金成本

　　2、企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)是(　　)。

　　A、營(yíng)業(yè)成本

　　B、期間費(fèi)用

　　C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　D、資金成本

　　3、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，不正確的是(　　)。

　　A、企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)四個(gè)層次

　　B、銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

　　C、經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入

　　D、可供分配利潤(rùn)=稅后收入-未分配利潤(rùn)

　　4、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1億元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為(　　)萬(wàn)元。

　　A、550

　　B、856

　　C、1500

　　D、1236

　　5、對(duì)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為(　　)。

　　A、租金收益

　　B、物業(yè)增值

　　C、股權(quán)增加

　　D、銷售收入

　　6、下列屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)態(tài)指標(biāo)的是(　　)。

　　A、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　B、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　C、投資利潤(rùn)率

　　D、動(dòng)態(tài)投資回收期

　　7、某開(kāi)發(fā)商于2010年6月1日獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2011年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2011年8月1日取得開(kāi)工許可證，2013年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書(shū)，2013年8月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為(　　)。

　　A、2010年6月1日至2013年2月1日

　　B、2010年6月1日至2013年8月1日

　　C、2011年8月1日至2013年2月1日

　　D、2011年8月1日至2013年8月1日

　　8、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于()時(shí)的折現(xiàn)率。

　　A、0

　　B、1

　　C、0或1

　　D、2

　　9、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為170萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為?87萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是(　　)。

　　A、11.12%

　　B、11.36%

　　C、11.66%

　　D、12.95%

　　10、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用18%的基準(zhǔn)折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為10萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為(　　)。

　　A、小于20%

　　B、滿足目標(biāo)收益率要求

　　C、大于18%

　　D、不滿足目標(biāo)收益率要求

　　11、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為18%，年租金增長(zhǎng)率為10%，通貨膨脹率為5%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為(　　)。

　　A、9.26%

　　B、10%

　　C、11.32%

　　D、12.3%

　　12、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映()的重要指標(biāo)。

　　A、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本大小

　　B、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力

　　C、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)速度

　　D、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力

　　13、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，正確的是(　　)。

　　A、成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率

　　B、成本利益率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，等于年成本利潤(rùn)率。

　　C、目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)度無(wú)關(guān)。

　　D、投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率

　　14、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為(　　)。

　　A、10.0%

　　B、14.0%

　　C、25.0%

　　D、35.0%

　　15、甲寫(xiě)字樓購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，年還本付息額為15萬(wàn)元;乙寫(xiě)字樓購(gòu)買價(jià)格為200萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元，年還本付息額為30萬(wàn)元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫(xiě)字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為(　　)。

　　A、甲>乙

　　B、甲<乙

　　C、甲=乙

　　D、無(wú)法判斷

　　16、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，(　　)中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。

　　A、投資利潤(rùn)率

　　B、投資回報(bào)率

　　C、資本金利潤(rùn)率

　　D、資本金凈利潤(rùn)率

　　17、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說(shuō)法不正確的是(　　)。

　　A、按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息

　　B、還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息

　　C、每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額)×貸款利率

　　D、“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

　　18、某置業(yè)投資者以10000元/┫的價(jià)格購(gòu)買了200┫的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是(　　)。

　　A、0.21

　　B、1.23

　　C、2.01

　　D、3.23

　　19、一寫(xiě)字樓的購(gòu)買價(jià)為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該寫(xiě)字樓年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該寫(xiě)字樓投資的償債備付率為(　　)。

　　A、0.18

　　B、2.83

　　C、3.39

　　D、5.00

　　20、下列說(shuō)法不正確的是(　　)。

　　A、在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上

　　B、一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%

　　C、利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

　　D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

　　21、(　　)是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)。

　　A、流動(dòng)比率

　　B、償債備付率

　　C、資產(chǎn)負(fù)債率

　　D、利息各付率

　　22、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為8000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為12000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為6000萬(wàn)元和8000萬(wàn)元，存貨為3000萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為(　　)。

　　A、37.5%

　　B、75%

　　C、150%

　　D、113%

　　23、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是(　　)。

　　A、80%

　　B、120%

　　C、171%

　　D、230%

　　24、方案經(jīng)濟(jì)比選存在的關(guān)系不包括()。

　　A、互斥關(guān)系

　　B、獨(dú)立關(guān)系

　　C、相關(guān)關(guān)系

　　D、獨(dú)立互斥關(guān)系

　　25、在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過(guò)程中，需要遵循的準(zhǔn)則不包括()。

　　A、備選方案差異原則

　　B、最低可接受收益率原則

　　C、最大收益率原則

　　D、不行動(dòng)原則

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營(yíng)時(shí)的貨幣收入，不包括(　　)。

　　A、銷售收入

　　B、出租收入

　　C、營(yíng)業(yè)外收入

　　D、補(bǔ)貼收入

　　E、自營(yíng)收入

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中期間費(fèi)用的是(　　)。

　　A、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　B、銷售費(fèi)用

　　C、管理費(fèi)用

　　D、財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　E、大修基金

　　3、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為(　　)等。

　　A、企業(yè)實(shí)力提升

　　B、租金收入

　　C、對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加

　　D、物業(yè)增值

　　E、物業(yè)權(quán)益份額增加

　　4、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有(　　)。

　　A、借款償還期

　　B、流動(dòng)比率

　　C、償債備付率

　　D、資產(chǎn)負(fù)債率

　　E、投資回報(bào)率

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有(　　)。

　　A、成本利潤(rùn)率

　　B、銷售利潤(rùn)率

　　C、投資利潤(rùn)率

　　D、投資回報(bào)率

　　E、靜態(tài)投資回收期

　　6、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，不正確的有(　　)。

　　A、內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力

　　B、內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率

　　C、當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的

　　D、如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

　　E、內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

　　7、甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，對(duì)于靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)不包括(　　)。

　　A、銷售利潤(rùn)率

　　B、投資利潤(rùn)率

　　C、資產(chǎn)負(fù)債率

　　D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　E、償債備付率

　　8、張某以400萬(wàn)元購(gòu)買了一商鋪用于自營(yíng)，流動(dòng)資金為50萬(wàn)元。如果張某投入的資本金為240萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均經(jīng)營(yíng)收入為150萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營(yíng)收入的40%，財(cái)務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營(yíng)收入的10%，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正確的有(　　)。(2012年真題)

　　A、投資利潤(rùn)率為16.67%

　　B、投資利潤(rùn)率為22.50%

　　C、資本金利潤(rùn)率為31.25%

　　D、資本金利潤(rùn)率為37.50%

　　E、資本金利潤(rùn)率為62.50%

　　9、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是(　　)。

　　A、表明了負(fù)債占總資產(chǎn)的比例

　　B、反映了企業(yè)或項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度

　　C、資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)

　　D、屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

　　E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

　　10、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有(　　)。(2012年真題)

　　A、備選方案差異原則

　　B、備選方案獨(dú)立原則

　　C、最低可接受收益率原則

　　D、不行動(dòng)原則

　　E、備選方案關(guān)聯(lián)性原則

　　三、判斷題

　　1、對(duì)于開(kāi)發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資產(chǎn)投資的性質(zhì)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論其開(kāi)發(fā)模式如何，其投入開(kāi)發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、兩稅一費(fèi)指的是營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和地方教育費(fèi)附加。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、全部投資的內(nèi)部收益率沒(méi)有考慮還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所投資得只可以部分被收回。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、經(jīng)營(yíng)期限很長(zhǎng)是，計(jì)算開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)意義不大，可通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　13、資產(chǎn)負(fù)債率屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　14、在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率在200%以上。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　15、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要表現(xiàn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。(2012年真題)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　16、不行動(dòng)原則意味著投資者將放棄投資機(jī)會(huì)，保持資金可以隨時(shí)投資。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　四、計(jì)算題

　　1、甲公司花4.3億元購(gòu)買了一幢寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。該公司自有資金投入為購(gòu)買價(jià)格的 60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫(xiě)字樓可出租面積為36000┫，前兩年的租金均為150元/(┫?月)，以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個(gè)，租金為500元/(個(gè)?月)。寫(xiě)字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬(wàn)元，土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)年攤銷額為800萬(wàn)元，其他設(shè)備的年折舊額為 200萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目第5年的稅前現(xiàn)金回報(bào)率和償債備付率。(2012年真題)

　　2、某開(kāi)發(fā)商取得一房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積42000┫，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000┫，總建筑面積297000┫。已知樓面地價(jià)1280元/┫，建造成本為4500元/┫(包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用)，其他工程費(fèi)為建造成本的10%，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的8%，貸款利率為17%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、5.48%;項(xiàng)目的平均售價(jià)為18000元/┫，可銷售面積比例為 95%;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，購(gòu)買土地使用權(quán)后即開(kāi)工建設(shè)，地價(jià)款和土地管理費(fèi)在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。

　　3、某公司購(gòu)買了一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，價(jià)格為2500萬(wàn)元。第1年投入裝修費(fèi)用 200萬(wàn)元，并可獲凈租金收入400萬(wàn)元，從第2年開(kāi)始，每年租金收入為500萬(wàn)元，并以5%的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為 3500萬(wàn)元，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率為20%，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。

　　4、一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買了一宗建筑面積為2000┫的熟地50年的使用權(quán)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。該開(kāi)發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為1000萬(wàn)元。第1年項(xiàng)目投資為600萬(wàn)元，其中資本金200萬(wàn)元，銀行貸款為400萬(wàn)元，利率為10%，期限為2 年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400┫，預(yù)售均價(jià)為8000元/┫。第2年項(xiàng)目投資400萬(wàn)元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600┫，預(yù)售均價(jià)為7800元/┫。項(xiàng)目竣工時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定將未銷售出去的1000┫改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的 30%。若開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末)

　　五、單項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本，亦稱完全成本。參見(jiàn)教材P171。

　　【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】B

　　【答案解析】期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)。參見(jiàn)教材P173。

　　【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn))。參見(jiàn)教材P174。

　　【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】A

　　【答案解析】10000×5%×(1+7%+3%)=550(萬(wàn)元)。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)的。參見(jiàn)教材P175。

　　【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】D

　　【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入。參見(jiàn)教材P176。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】C

　　【答案解析】投資利潤(rùn)率屬于靜態(tài)指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178。

　　【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】B

　　【答案解析】出售時(shí)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為開(kāi)發(fā)期和銷售期之和。開(kāi)發(fā)期是從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括前期和建造期;銷售期是從正式銷售(含預(yù)售)開(kāi)始到銷售完畢的時(shí)間周期。參見(jiàn)教材P180。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】A

　　【答案解析】財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。參見(jiàn)教材P181。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】C

　　【答案解析】FIRR=11%+170÷(170+87)×(12%-11%)=11.66%參見(jiàn)教材P182。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】C

　　【答案解析】財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求。參見(jiàn)教材P182。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】D

　　【答案解析】用公式(I+Ra)=(I+Rr)(I+Rd)，(I+18%)=(I+Rr)(I+5%)求出Rr=12.3%。參見(jiàn)教材P186。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】B

　　【答案解析】動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)、參見(jiàn)教材P187。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】D

　　【答案解析】成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年成本利潤(rùn)率。參見(jiàn)教材P189。

　　【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】D

　　【答案解析】資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金=700/2000=35%。參見(jiàn)教材P199。

　　【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】A

　　【答案解析】假設(shè)甲抵押貸款X，則乙抵押貸款額=(30÷15)×X=2X，甲現(xiàn)金回報(bào)率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙現(xiàn)金回報(bào)率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。參見(jiàn)教材P200。

　　【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】B

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P200。

　　【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】C

　　【答案解析】每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)×貸款利率。參見(jiàn)教材P201。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】B

　　【答案解析】用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出當(dāng)期應(yīng)還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。參見(jiàn)教材P202。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、【正確答案】B

　　【答案解析】先算出當(dāng)期應(yīng)還本付息資金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(萬(wàn)元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見(jiàn)教材P203。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　20、【正確答案】D

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P202。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】C

　　【答案解析】資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)。參見(jiàn)教材P204。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　22、【正確答案】B

　　【答案解析】流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額=6000/8000=75%。參見(jiàn)教材P204。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　23、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率不會(huì)高于100%。參見(jiàn)教材P205。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　24、【正確答案】D

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P206。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　25、【正確答案】C

　　【答案解析】在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過(guò)程中，需要遵循的準(zhǔn)則有：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。參見(jiàn)教材P207。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、多項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】CD

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P173。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】BCD

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P173。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】BDE

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P176。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P178。

　　【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P178。

　　【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】DE

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P181-186。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】CDE

　　【答案解析】CE是清償能力指標(biāo)，非盈利能力指標(biāo)。D是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材P188。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】AC

　　【答案解析】投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資=[150x(1-40%)-150×10%]/(400+50)=16.67%;資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=31.25%。參見(jiàn)教材P199。

　　【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P203。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】ACD

　　【答案解析】在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過(guò)程中，通常要遵循三個(gè)決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。參見(jiàn)教材P207。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　三、判斷題答案

　　1、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】對(duì)于開(kāi)發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。參見(jiàn)教材P171。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P171。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P172。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P173。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】?jī)啥愐毁M(fèi)指的是營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。參見(jiàn)教材P174。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P175。

　　【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P177。

　　【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。參見(jiàn)教材P178。

　　【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。參見(jiàn)教材P182。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P188。

　　【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P192。

　　【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P199。

　　【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】資產(chǎn)負(fù)債率屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材P204。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P205。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P177。

　　【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P208。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　四、計(jì)算題答案

　　1、【正確答案】

　　【答案解析】

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】(1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：

　?、倌靠備N售收入：297000×95%×18000=507870(萬(wàn)元)

　?、阡N售稅費(fèi)：507870×5.48%=27831.276(萬(wàn)元)

　?、垌?xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：507870-27831.276=480038.724(萬(wàn)元)

　　(2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本：

　　①土地成本：297000×1280=38016(萬(wàn)元)

　?、诮ㄔ斐杀荆?97000×4500=133650(萬(wàn)元)

　　③其他工程費(fèi)：133650×10%=13365(萬(wàn)元)

　?、芄芾碣M(fèi)：

　　a.土地管理費(fèi)：38016×8%=3041.28(萬(wàn)元)

　　b.建設(shè)期管理費(fèi)：(133650+13365)×8%=11761.2(萬(wàn)元)

　　C.管理費(fèi)合計(jì)：14802.48萬(wàn)元

　　⑤銷售費(fèi)用：507870×3.5%=17775.45萬(wàn)元

　?、挢?cái)務(wù)費(fèi)用：

　　a.土地費(fèi)用和土地管理費(fèi)利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(萬(wàn)元)

　　b.建造費(fèi)用/其他工程費(fèi)/建設(shè)期管理費(fèi)用/銷售費(fèi)用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(萬(wàn)元)

　　C.財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：71583.618萬(wàn)元

　　⑦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本：

　　38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(萬(wàn)元)

　　(3)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：480038.724-289192.548=190846.176(萬(wàn)元)

　　(4)開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率：190846.176/289192.548=65.99%

　　【答案解析】

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率可視為目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率ic。

　　計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：

　　計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：

　　當(dāng)i1=21%時(shí)，NPV1=47.58(萬(wàn)元)

　　當(dāng)i2=22%時(shí)，NPV2=-70.75(萬(wàn)元)

　　該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=174.55>0。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=21.40%>20%，因此該項(xiàng)目是可行的。

　　【答案解析】

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】(1)設(shè)月最低租金為A元

　　第1年：年初支出200萬(wàn)元;年末收入400×8000=320(萬(wàn)元)

　　第2年：年初支出400萬(wàn)元;年末收入600×7800=468(萬(wàn)元)

　　年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(萬(wàn)元)

　　第3年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6-50年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平：

　　，iC=16%，則：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷ (1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷ (1+16%)5

　　則：A=86.45(元/┫)

　　【答案解析】

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】