2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題:第七章
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第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策
一、單項(xiàng)選擇題
1、土地費(fèi)用是房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù),在我國(guó)大城市中心區(qū),土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的( )。
A、30%~40%
B、40%~50%
C、50%~60%
D、60%~70%
2、目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與()的比值,取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。
A、售價(jià)
B、經(jīng)營(yíng)收入
C、毛租金收入
D、稅后現(xiàn)金流
3、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000┫,土地總價(jià)2600萬(wàn)元,如果房屋開發(fā)成本為4500元/┫,預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元/┫,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為( )。
A、1.4
B、1.5
C、1.6
D、1.7
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種,兩者的主要差異在于()。
A、變動(dòng)成本的設(shè)置
B、銷售收入的不同
C、固定成本的設(shè)置
D、平衡點(diǎn)的設(shè)置
5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析,是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值。
A、利潤(rùn)為零
B、允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)
C、最大費(fèi)用
D、最大利潤(rùn)
6、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)時(shí),最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距(),說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
A、越大
B、越小
C、沒有關(guān)系
D、無(wú)法判斷
7、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項(xiàng)目,容積率為3.0,預(yù)計(jì)總開發(fā)成本為45000萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%,如要實(shí)現(xiàn)30%的成本利潤(rùn)率,則住宅的平均銷售單價(jià)為( )元/m。(2012年真題)
A、6500.00
B、6878.31
C、7142.86
D、7751.94
8、在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行多因素敏感性分析時(shí),通常假定同時(shí)變化的幾個(gè)因素發(fā)生變化的概率相同,而且是( )的。(2012年真題)
A、相互關(guān)聯(lián)
B、相互排斥
C、相互獨(dú)立
D、相互制約
9、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種,下面哪個(gè)是不屬于“三個(gè)預(yù)測(cè)值”。()
A、最樂觀預(yù)測(cè)值
B、最悲觀預(yù)測(cè)值
C、最可能預(yù)測(cè)值
D、最不可能預(yù)測(cè)值
10、敏感性分析是一種()分析,是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。
A、動(dòng)態(tài)確定性
B、動(dòng)態(tài)不確定性
C、靜態(tài)確定性
D、靜態(tài)不確定性
11、()不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度,還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。
A、盈虧平衡分析
B、敏感性分析
C、風(fēng)險(xiǎn)分析
D、臨界點(diǎn)分析
12、()和蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法。
A、概率分析
B、解析法
C、調(diào)查和老師打分法
D、杠桿分析
13、某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬(wàn)元、300萬(wàn)元和-80萬(wàn)元,市場(chǎng)前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%,該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值是( )萬(wàn)元。(2012年真題)
A、240
B、284
C、300
D、316
14、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí),各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是( )。(2012年真題)
A、Pi≥0
B、Pi≤1
C、0≤Pi≤1
D、Pi≥1
15、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案,經(jīng)測(cè)算,三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元,E乙=1800萬(wàn)元,E丙=2200萬(wàn)元;凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為§甲=890萬(wàn)元,§乙=910萬(wàn)元,§丙=1200萬(wàn)元,則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。
A、乙<丙<甲
B、甲<乙<丙
C、丙<甲<乙
D、乙<甲<丙
16、決策的原則不包括( )。
A、系統(tǒng)原則
B、滿意原則
C、淘汰原則
D、反饋原則
17、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法是從財(cái)務(wù)方面來(lái)探討項(xiàng)目投資的可行性,應(yīng)用的前提條件是投資項(xiàng)目的( )可預(yù)測(cè)。
A、現(xiàn)金流
B、建設(shè)周期
C、投資成本
D、項(xiàng)目用途
18、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí),對(duì)開發(fā)規(guī)模較大,首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目,可通過( )確定是否進(jìn)行投資。(2011年真題)
A、等待投資型期權(quán)估價(jià)
B、放棄型期權(quán)估價(jià)
C、成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)
D、柔性期權(quán)估價(jià)
二、多項(xiàng)選擇題
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有( )。
A、開發(fā)期和租售期
B、權(quán)益投資比率
C、資本化率
D、貸款利率
E、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
2、盈虧平衡分析中,產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有( )。(2012年真題)
A、產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化
B、產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量
C、單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷量變化
D、單位產(chǎn)品銷售價(jià)格不隨產(chǎn)銷量變化
E、單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化
3、敏感性分析的目的在于( )。
A、找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素,分析敏感性因素變動(dòng)的原因,并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)
B、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率
C、比較多方案的敏感性大小,以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下,從中選出敏感的投資方案
D、在眾多的影響中抓住主要因素,并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度
E、研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值,分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力
4、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的主要方法不包括( )。
A、調(diào)查和老師打分法
B、解析方法
C、蒙特卡洛模擬法
D、幕景分析法
E、時(shí)間序列
5、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí),下列表述中錯(cuò)誤的有( )。
A、期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)
B、標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值小的為優(yōu)
C、標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值大的為優(yōu)
D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)
E、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)
6、決策的有效性程度通常從決策的( )等方面來(lái)評(píng)價(jià)。(2012年真題)
A、合理性
B、可接受性
C、時(shí)效性
D、參與性
E、經(jīng)濟(jì)性
7、房地產(chǎn)投資決策過程的三個(gè)階段( )
A、預(yù)測(cè)階段
B、策略階段
C、分析階段
D、決策階段
E、定位階段
8、風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段,需要開展的工作包括( )。(2011年真題)
A、風(fēng)險(xiǎn)估算
B、分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況
C、辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因
D、檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)
E、提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議
9、期權(quán)價(jià)格就是獲得這種權(quán)利所投入的( )。
A、人力
B、財(cái)力
C、物力
D、技術(shù)
E、時(shí)間
三、判斷題
1、如果承包合同是一種固定單價(jià)合同,則建筑安裝工程費(fèi)用的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān),對(duì)開發(fā)商基本無(wú)影響。
對(duì)
錯(cuò)
2、租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要先進(jìn)流入。
對(duì)
錯(cuò)
3、通常情況下,當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較高的權(quán)益投資比率。
對(duì)
錯(cuò)
4、空置率的高低對(duì)有效毛租金收入的多少?zèng)]有影響。
對(duì)
錯(cuò)
5、如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是同步變化的,那么該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)將基本保持不變。(2012年真題)
對(duì)
錯(cuò)
6、盈虧平衡分析是要確定風(fēng)險(xiǎn)因素變動(dòng)的極限值,而且需要確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來(lái)發(fā)生的概率。
對(duì)
錯(cuò)
7、最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大,最低出租率的值越高,說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
對(duì)
錯(cuò)
8、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高,說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
對(duì)
錯(cuò)
9、敏感性分析可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
對(duì)
錯(cuò)
10、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。
對(duì)
錯(cuò)
11、不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析可以代替風(fēng)險(xiǎn)分析。(2012年真題)
對(duì)
錯(cuò)
12、對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程,可以分為風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三個(gè)階段。
對(duì)
錯(cuò)
13、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選――監(jiān)測(cè)――診斷技術(shù)。
對(duì)
錯(cuò)
14、在用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí),其結(jié)果的準(zhǔn)確性與各變量的變化范圍和變化概率估計(jì)的準(zhǔn)確性無(wú)關(guān)。
對(duì)
錯(cuò)
15、風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。
對(duì)
錯(cuò)
16、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性,也就具有了期權(quán)性質(zhì)。
對(duì)
錯(cuò)
17、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟,即:構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)構(gòu)、再投資。
對(duì)
錯(cuò)
四、閱讀理解
1、(2011年真題)某投資者欲租賃一間店面,租賃期有3年和5年兩種可能,概率分別為0.4和0.6。若租賃期為3年,總租金為30萬(wàn)元,一次性付清;若租賃期為5年,總租金為45萬(wàn)元,也是一次性付清。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研,經(jīng)營(yíng)該店面的年凈收益有15萬(wàn)元,12萬(wàn)元和10萬(wàn)元三種可能,概率分別為0.5、0.3和0.2,該投資者要求的投資收益率為10%。設(shè)租金發(fā)生在年初,年凈收益發(fā)生在年末。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率。
<1>、請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率。
五、單項(xiàng)選擇題答案
1、【正確答案】C
【答案解析】在我國(guó)大城市中心區(qū),土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50%~60%。參見教材P212。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、【正確答案】A
【答案解析】目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值,取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。參見教材P214。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、【正確答案】D
【答案解析】土地費(fèi)用為固定成本,容積率平衡點(diǎn)=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P216。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、【正確答案】D
【答案解析】臨界點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo),保本點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是利潤(rùn)為零。參見教材P217。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、【正確答案】B
【答案解析】臨界點(diǎn)分析,是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值,以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。參見教材P217。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、【正確答案】A
【答案解析】當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)時(shí),最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距越大,說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見教材P218。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、【正確答案】B
【答案解析】總建筑面積=30000×3=9(萬(wàn)┫),總開發(fā)成本=45000萬(wàn)元,利潤(rùn)=45000×30%=13500(萬(wàn)元)。根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式,銷售收入-利潤(rùn)-稅費(fèi)=總開發(fā)成本,設(shè)銷售單價(jià)為x,則:
x×9-13500-x×9×5.5%=45000,解得x=6878.31(元/┫)。參見教材P220。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、【正確答案】C
【答案解析】多因素敏感性分析假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的,且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P223。
【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、【正確答案】D
【答案解析】三項(xiàng)預(yù)測(cè)值指的是最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值。參見教材P226。
【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、【正確答案】B
【答案解析】敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析,是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。參見教材P227。
【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
11、【正確答案】C
【答案解析】參見教材P228。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
12、【正確答案】B
【答案解析】參考教材P229。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
13、【正確答案】B
【答案解析】500×30%+300×5O%-80×20%=284(萬(wàn)元)。參見教材P232。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
14、【正確答案】C
【答案解析】各不確定性因素在每種情況下的概率,必須小于等于1、大于等于零,且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。參見教材P232。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
15、【正確答案】A
【答案解析】根據(jù)公式:V=§÷E(NPV),V甲=890/1500=0.59,V乙=910/1800=0.51,V丙=1200/2200=0.55。參見教材P233。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
16、【正確答案】C
【答案解析】決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測(cè)原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。參見教材P238。
【該題針對(duì)“決策的概念與方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
17、【正確答案】A
【答案解析】參見教材P241。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
18、【正確答案】C
【答案解析】參見教材P244。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
六、多項(xiàng)選擇題答案
1、【正確答案】ACD
【答案解析】參見教材P211。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、【正確答案】BCD
【答案解析】參見教材P216。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、【正確答案】AE
【答案解析】參見教材P222。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、【正確答案】ADE
【答案解析】參見教材P229。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、【正確答案】BD
【答案解析】判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是:期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值大的為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)。參見教材P233。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、【正確答案】ABCE
【答案解析】決策的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要是評(píng)價(jià)決策的有效性程度,通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)。參見教材P238。
【該題針對(duì)“決策的概念與方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、【正確答案】BCD
【答案解析】參見教材P239。
【該題針對(duì)“決策的概念與方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、【正確答案】AB
【答案解析】CD屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)。E屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。參見教材P229。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、【正確答案】ABCD
【答案解析】參見教材P242。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
七、判斷題答案
1、【正確答案】錯(cuò)
【答案解析】如果承包合同是一種固定總價(jià)合同,則建筑安裝工程費(fèi)用的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān),對(duì)開發(fā)商基本無(wú)影響。參見教材P211。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、【正確答案】對(duì)
【答案解析】參見教材P213。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、【正確答案】錯(cuò)
【答案解析】通常情況下,當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。參見教材P215。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、【正確答案】錯(cuò)
【答案解析】空置率提高,會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少;空置率降低,會(huì)使有效毛租金收入提高。參見教材P215。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、【正確答案】對(duì)
【答案解析】參見教材P216。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、【正確答案】錯(cuò)
【答案解析】盈虧平衡分析是要確定風(fēng)險(xiǎn)因素變動(dòng)的極限值,不需要確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來(lái)發(fā)生的概率。參見教材P217。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、【正確答案】錯(cuò)
【答案解析】參見教材P218。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、【正確答案】對(duì)
【答案解析】參見教材P219。
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、【正確答案】對(duì)
【答案解析】參見教材P222。
【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、【正確答案】對(duì)
【答案解析】“三項(xiàng)預(yù)測(cè)法”分析方法是對(duì)每一個(gè)變動(dòng)因素給出“最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值”,再進(jìn)行多因素匯總考慮的方法。參見教材P226。
【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
11、【正確答案】錯(cuò)
【答案解析】不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析,是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析,它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。參見教材P228。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
12、【正確答案】對(duì)
【答案解析】參見教材P228。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
13、【正確答案】對(duì)
【答案解析】參見教材P229。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
14、【正確答案】錯(cuò)
【答案解析】蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法的要點(diǎn)是需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率,這是保證分析結(jié)果準(zhǔn)確的前提。所以這句話是錯(cuò)的。參見教材P237。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
15、【正確答案】錯(cuò)
【答案解析】常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。參見教材P239。
【該題針對(duì)“決策的概念與方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
16、【正確答案】對(duì)
【答案解析】參見教材P242。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
17、【正確答案】錯(cuò)
【答案解析】應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟,即:構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)構(gòu)、再設(shè)計(jì)。參見教材P243。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
八、閱讀理解答案
1、 <1>、【正確答案】
(1)計(jì)算該投資項(xiàng)目的加權(quán)凈現(xiàn)值之和。形成六種可能的方案
方案一:
租賃期3年
一次性付30萬(wàn)元(概率0.4)
年凈收益為15萬(wàn)元(概率0.5)
聯(lián)合概率=0.4x0.5=0.2
方案二:
租賃期3年
一次性付30萬(wàn)元(概率0.4)
年凈收益為12萬(wàn)元(概率0.3)
聯(lián)合概率=0.4×0.3=0.12
方案三:
租賃期3年
一次性付30萬(wàn)元(概率0.4)
年凈收益為10萬(wàn)元(概率0.2)
聯(lián)合概率=0.4×0.2=0.08
方案四:
租賃期5年
一次性付45萬(wàn)元(概率0.6)
年凈收益為15萬(wàn)元(概率0.5)
聯(lián)合概率=0.6×0.5=0.3
方案五:
租賃期5年
一次性付45萬(wàn)元(概率0.6)
年凈收益為12萬(wàn)元(概率0.3)
聯(lián)合概率=0.6×0.3=0.18
方案六:
租賃期5年
一次性付45萬(wàn)元(概率0.6)
年凈收益為10萬(wàn)元(概率0.2)
聯(lián)合概率=0.6×0.2=0.12
(2)計(jì)算凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率
凈現(xiàn)值不少于零的累計(jì)概率=0.2+0.3+0.18=0.68
答案解析:租賃期3年,一次性付30萬(wàn)元
租賃期5年,一次性付45萬(wàn)元
年凈收益為15萬(wàn)元
年凈收益為12萬(wàn)元
年凈收益為10萬(wàn)元
【答案解析】
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