2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題:第七章

　　第七章　風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、土地費(fèi)用是房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù)，在我國(guó)大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的(　　)。

　　A、30%～40%

　　B、40%～50%

　　C、50%～60%

　　D、60%～70%

　　2、目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與()的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。

　　A、售價(jià)

　　B、經(jīng)營(yíng)收入

　　C、毛租金收入

　　D、稅后現(xiàn)金流

　　3、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000┫，土地總價(jià)2600萬(wàn)元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/┫，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元/┫，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　　)。

　　A、1.4

　　B、1.5

　　C、1.6

　　D、1.7

　　4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于()。

　　A、變動(dòng)成本的設(shè)置

　　B、銷售收入的不同

　　C、固定成本的設(shè)置

　　D、平衡點(diǎn)的設(shè)置

　　5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值。

　　A、利潤(rùn)為零

　　B、允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

　　C、最大費(fèi)用

　　D、最大利潤(rùn)

　　6、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距()，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

　　A、越大

　　B、越小

　　C、沒有關(guān)系

　　D、無(wú)法判斷

　　7、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項(xiàng)目，容積率為3.0，預(yù)計(jì)總開發(fā)成本為45000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實(shí)現(xiàn)30%的成本利潤(rùn)率，則住宅的平均銷售單價(jià)為(　　)元/m。(2012年真題)

　　A、6500.00

　　B、6878.31

　　C、7142.86

　　D、7751.94

　　8、在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行多因素敏感性分析時(shí)，通常假定同時(shí)變化的幾個(gè)因素發(fā)生變化的概率相同，而且是(　　)的。(2012年真題)

　　A、相互關(guān)聯(lián)

　　B、相互排斥

　　C、相互獨(dú)立

　　D、相互制約

　　9、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面哪個(gè)是不屬于“三個(gè)預(yù)測(cè)值”。()

　　A、最樂觀預(yù)測(cè)值

　　B、最悲觀預(yù)測(cè)值

　　C、最可能預(yù)測(cè)值

　　D、最不可能預(yù)測(cè)值

　　10、敏感性分析是一種()分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。

　　A、動(dòng)態(tài)確定性

　　B、動(dòng)態(tài)不確定性

　　C、靜態(tài)確定性

　　D、靜態(tài)不確定性

　　11、()不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

　　A、盈虧平衡分析

　　B、敏感性分析

　　C、風(fēng)險(xiǎn)分析

　　D、臨界點(diǎn)分析

　　12、()和蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法。

　　A、概率分析

　　B、解析法

　　C、調(diào)查和老師打分法

　　D、杠桿分析

　　13、某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬(wàn)元、300萬(wàn)元和-80萬(wàn)元，市場(chǎng)前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%，該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值是(　　)萬(wàn)元。(2012年真題)

　　A、240

　　B、284

　　C、300

　　D、316

　　14、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是(　　)。(2012年真題)

　　A、Pi≥0

　　B、Pi≤1

　　C、0≤Pi≤1

　　D、Pi≥1

　　15、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元;凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為§甲=890萬(wàn)元，§乙=910萬(wàn)元，§丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。

　　A、乙<丙<甲

　　B、甲<乙<丙

　　C、丙<甲<乙

　　D、乙<甲<丙

　　16、決策的原則不包括(　　)。

　　A、系統(tǒng)原則

　　B、滿意原則

　　C、淘汰原則

　　D、反饋原則

　　17、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法是從財(cái)務(wù)方面來(lái)探討項(xiàng)目投資的可行性，應(yīng)用的前提條件是投資項(xiàng)目的(　　)可預(yù)測(cè)。

　　A、現(xiàn)金流

　　B、建設(shè)周期

　　C、投資成本

　　D、項(xiàng)目用途

　　18、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(　　)確定是否進(jìn)行投資。(2011年真題)

　　A、等待投資型期權(quán)估價(jià)

　　B、放棄型期權(quán)估價(jià)

　　C、成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

　　D、柔性期權(quán)估價(jià)

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有(　　)。

　　A、開發(fā)期和租售期

　　B、權(quán)益投資比率

　　C、資本化率

　　D、貸款利率

　　E、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　2、盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有(　　)。(2012年真題)

　　A、產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化

　　B、產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量

　　C、單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷量變化

　　D、單位產(chǎn)品銷售價(jià)格不隨產(chǎn)銷量變化

　　E、單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化

　　3、敏感性分析的目的在于(　　)。

　　A、找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)

　　B、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

　　C、比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出敏感的投資方案

　　D、在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度

　　E、研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力

　　4、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的主要方法不包括(　　)。

　　A、調(diào)查和老師打分法

　　B、解析方法

　　C、蒙特卡洛模擬法

　　D、幕景分析法

　　E、時(shí)間序列

　　5、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中錯(cuò)誤的有(　　)。

　　A、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

　　B、標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值小的為優(yōu)

　　C、標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)

　　D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)

　　E、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)

　　6、決策的有效性程度通常從決策的(　　)等方面來(lái)評(píng)價(jià)。(2012年真題)

　　A、合理性

　　B、可接受性

　　C、時(shí)效性

　　D、參與性

　　E、經(jīng)濟(jì)性

　　7、房地產(chǎn)投資決策過程的三個(gè)階段(　　)

　　A、預(yù)測(cè)階段

　　B、策略階段

　　C、分析階段

　　D、決策階段

　　E、定位階段

　　8、風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開展的工作包括(　　)。(2011年真題)

　　A、風(fēng)險(xiǎn)估算

　　B、分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

　　C、辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因

　　D、檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)

　　E、提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議

　　9、期權(quán)價(jià)格就是獲得這種權(quán)利所投入的(　　)。

　　A、人力

　　B、財(cái)力

　　C、物力

　　D、技術(shù)

　　E、時(shí)間

　　三、判斷題

　　1、如果承包合同是一種固定單價(jià)合同，則建筑安裝工程費(fèi)用的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商基本無(wú)影響。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要先進(jìn)流入。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較高的權(quán)益投資比率。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、空置率的高低對(duì)有效毛租金收入的多少?zèng)]有影響。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是同步變化的，那么該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)將基本保持不變。(2012年真題)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、盈虧平衡分析是要確定風(fēng)險(xiǎn)因素變動(dòng)的極限值，而且需要確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來(lái)發(fā)生的概率。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越高，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、敏感性分析可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析可以代替風(fēng)險(xiǎn)分析。(2012年真題)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程，可以分為風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三個(gè)階段。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　13、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選――監(jiān)測(cè)――診斷技術(shù)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　14、在用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，其結(jié)果的準(zhǔn)確性與各變量的變化范圍和變化概率估計(jì)的準(zhǔn)確性無(wú)關(guān)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　15、風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　16、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　17、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)構(gòu)、再投資。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　四、閱讀理解

　　1、(2011年真題)某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4和0.6。若租賃期為3年，總租金為30萬(wàn)元，一次性付清;若租賃期為5年，總租金為45萬(wàn)元，也是一次性付清。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)營(yíng)該店面的年凈收益有15萬(wàn)元，12萬(wàn)元和10萬(wàn)元三種可能，概率分別為0.5、0.3和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%。設(shè)租金發(fā)生在年初,年凈收益發(fā)生在年末。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率。

　　<1>、請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率。

　　五、單項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】C

　　【答案解析】在我國(guó)大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50%～60%。參見教材P212。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】A

　　【答案解析】目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。參見教材P214。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P216。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】D

　　【答案解析】臨界點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，保本點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是利潤(rùn)為零。參見教材P217。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】B

　　【答案解析】臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。參見教材P217。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】A

　　【答案解析】當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見教材P218。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】B

　　【答案解析】總建筑面積=30000×3=9(萬(wàn)┫)，總開發(fā)成本=45000萬(wàn)元，利潤(rùn)=45000×30%=13500(萬(wàn)元)。根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入-利潤(rùn)-稅費(fèi)=總開發(fā)成本，設(shè)銷售單價(jià)為x，則：

　　x×9-13500-x×9×5.5%=45000，解得x=6878.31(元/┫)。參見教材P220。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】C

　　【答案解析】多因素敏感性分析假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P223。

　　【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】D

　　【答案解析】三項(xiàng)預(yù)測(cè)值指的是最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值。參見教材P226。

　　【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】B

　　【答案解析】敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。參見教材P227。

　　【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P228。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】B

　　【答案解析】參考教材P229。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】B

　　【答案解析】500×30%+300×5O%-80×20%=284(萬(wàn)元)。參見教材P232。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】C

　　【答案解析】各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。參見教材P232。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】A

　　【答案解析】根據(jù)公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。參見教材P233。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】C

　　【答案解析】決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測(cè)原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。參見教材P238。

　　【該題針對(duì)“決策的概念與方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】A

　　【答案解析】參見教材P241。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P244。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、多項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】ACD

　　【答案解析】參見教材P211。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】BCD

　　【答案解析】參見教材P216。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】AE

　　【答案解析】參見教材P222。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】ADE

　　【答案解析】參見教材P229。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】BD

　　【答案解析】判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)。參見教材P233。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】決策的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要是評(píng)價(jià)決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)。參見教材P238。

　　【該題針對(duì)“決策的概念與方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】BCD

　　【答案解析】參見教材P239。

　　【該題針對(duì)“決策的概念與方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】AB

　　【答案解析】CD屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)。E屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。參見教材P229。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】參見教材P242。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　七、判斷題答案

　　1、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】如果承包合同是一種固定總價(jià)合同，則建筑安裝工程費(fèi)用的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商基本無(wú)影響。參見教材P211。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P213。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。參見教材P215。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少;空置率降低，會(huì)使有效毛租金收入提高。參見教材P215。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P216。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】盈虧平衡分析是要確定風(fēng)險(xiǎn)因素變動(dòng)的極限值，不需要確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來(lái)發(fā)生的概率。參見教材P217。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】參見教材P218。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P219。

　　【該題針對(duì)“盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P222。

　　【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】“三項(xiàng)預(yù)測(cè)法”分析方法是對(duì)每一個(gè)變動(dòng)因素給出“最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值”，再進(jìn)行多因素匯總考慮的方法。參見教材P226。

　　【該題針對(duì)“敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。參見教材P228。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P228。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P229。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法的要點(diǎn)是需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結(jié)果準(zhǔn)確的前提。所以這句話是錯(cuò)的。參見教材P237。

　　【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。參見教材P239。

　　【該題針對(duì)“決策的概念與方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P242。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)構(gòu)、再設(shè)計(jì)。參見教材P243。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　八、閱讀理解答案

　　1、 <1>、【正確答案】

　　(1)計(jì)算該投資項(xiàng)目的加權(quán)凈現(xiàn)值之和。形成六種可能的方案

　　方案一:

　　租賃期3年

　　一次性付30萬(wàn)元(概率0.4)

　　年凈收益為15萬(wàn)元(概率0.5)

　　聯(lián)合概率=0.4x0.5=0.2

　　方案二:

　　租賃期3年

　　一次性付30萬(wàn)元(概率0.4)

　　年凈收益為12萬(wàn)元(概率0.3)

　　聯(lián)合概率=0.4×0.3=0.12

　　方案三:

　　租賃期3年

　　一次性付30萬(wàn)元(概率0.4)

　　年凈收益為10萬(wàn)元(概率0.2)

　　聯(lián)合概率=0.4×0.2=0.08

　　方案四:

　　租賃期5年

　　一次性付45萬(wàn)元(概率0.6)

　　年凈收益為15萬(wàn)元(概率0.5)

　　聯(lián)合概率=0.6×0.5=0.3

　　方案五:

　　租賃期5年

　　一次性付45萬(wàn)元(概率0.6)

　　年凈收益為12萬(wàn)元(概率0.3)

　　聯(lián)合概率=0.6×0.3=0.18

　　方案六:

　　租賃期5年

　　一次性付45萬(wàn)元(概率0.6)

　　年凈收益為10萬(wàn)元(概率0.2)

　　聯(lián)合概率=0.6×0.2=0.12

　　(2)計(jì)算凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率

　　凈現(xiàn)值不少于零的累計(jì)概率=0.2+0.3+0.18=0.68

　　答案解析：租賃期3年，一次性付30萬(wàn)元

　　租賃期5年，一次性付45萬(wàn)元

　　年凈收益為15萬(wàn)元

　　年凈收益為12萬(wàn)元

　　年凈收益為10萬(wàn)元

　　【答案解析】