2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》練習(xí)題:第八章

　　第八章　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時要求資金流平衡的是(　　)(2011年真題)

　　A、總投資估算表

　　B、經(jīng)營成本估算表

　　C、投資計(jì)劃與資金籌措表

　　D、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

　　2、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費(fèi)屬于(　　)。

　　A、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　B、建筑安裝工程費(fèi)

　　C、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D、物業(yè)管理維修資金

　　3、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是(　　)。(2011年真題)

　　A、銷售收入

　　B、開發(fā)建設(shè)投資

　　C、營業(yè)稅金及附加

　　D、借款本金償還

　　4、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是(　　)。(2011年真題)

　　A、房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)

　　B、搬遷補(bǔ)償費(fèi)

　　C、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)

　　D、土地補(bǔ)償費(fèi)

　　5、在進(jìn)行費(fèi)用估算時，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的(　　)估算。

　　A、3%～5%

　　B、5%～8%

　　C、2%～7%

　　D、2%～3%

　　6、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括(　　)。

　　A、土地費(fèi)用

　　B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C、建筑安裝工程費(fèi)

　　D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　7、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的(　　)。

　　A、損益表

　　B、資本金現(xiàn)金流量表

　　C、資金來源與運(yùn)用表

　　D、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

　　8、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是(　　)。

　　A、審計(jì)費(fèi)

　　B、利息

　　C、外匯匯兌凈損失

　　D、融資代理費(fèi)

　　9、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和(　　)構(gòu)成。

　　A、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C、城市建設(shè)配套費(fèi)

　　D、不可預(yù)見費(fèi)

　　10、要說明影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素在一定幅度內(nèi)變化時，對全部投資和資本金的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響情況的分析方法是(　　)。

　　A、風(fēng)險(xiǎn)分析

　　B、敏感性分析

　　C、概率分析

　　D、盈虧平衡分析

　　11、在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造(　　)個基本評價(jià)方案。

　　A、1～2

　　B、2～3

　　C、2～4

　　D、3～5

　　12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的(　　)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

　　A、所得稅前利潤

　　B、所得稅后利潤

　　C、應(yīng)分配利潤

　　D、未分配利潤

　　13、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入(　　)。

　　A、管理費(fèi)用

　　B、其他費(fèi)用

　　C、銷售費(fèi)用

　　D、前期費(fèi)用

　　14、對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于(　　)階段。

　　A、投資機(jī)會研究

　　B、詳細(xì)可行性研究

　　C、初步可行性研究

　　D、項(xiàng)目的評估和決策

　　15、建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%，該階段為(　　)。

　　A、投資機(jī)會研究

　　B、初步可行性研究

　　C、詳細(xì)可行性研究

　　D、項(xiàng)目的評估和決策

　　16、對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是(　　)階段的主要任務(wù)。

　　A、投資機(jī)會研究

　　B、初步可行性研究

　　C、項(xiàng)目的評估和決策

　　D、詳細(xì)可行性研究

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、具體的評價(jià)方案中加以明確的內(nèi)容包括(　　)。

　　A、開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型

　　B、合作方式與合作條件

　　C、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次

　　D、開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

　　E、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例

　　2、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有(　　)。(2011年真題)

　　A、項(xiàng)目用地

　　B、房地產(chǎn)市場供需

　　C、房價(jià)現(xiàn)狀及走勢

　　D、交通運(yùn)輸條件

　　E、外圍基礎(chǔ)設(shè)施

　　3、資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算(　　)等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。

　　A、速動比率

　　B、借款償還期

　　C、投資回收期

　　D、流動比率

　　E、資產(chǎn)負(fù)債率

　　4、土地出讓地價(jià)款的影響因素主要包括(　　)。

　　A、中房指數(shù)

　　B、所在城市

　　C、地段

　　D、用途

　　E、使用條件

　　5、可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目(　　)。

　　A、是否有足夠的資金來源

　　B、是否有較為廣闊的市場

　　C、是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　D、是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

　　E、項(xiàng)目是否可行

　　6、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有(　　)。(2011年真題)

　　A、土地出讓價(jià)款

　　B、土地購置稅費(fèi)

　　C、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D、水文地質(zhì)勘測費(fèi)

　　E、土地開發(fā)工程費(fèi)

　　7、經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時間類參數(shù)包括(　　)。

　　A、計(jì)息期的起始時間點(diǎn)

　　B、開發(fā)期的起始時間點(diǎn)

　　C、建設(shè)期的起始時間點(diǎn)

　　D、出租經(jīng)營期的起始時間點(diǎn)

　　E、投資回收期的起始時間點(diǎn)

　　8、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為(　　)。

　　A、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

　　B、部分投資現(xiàn)金流量表

　　C、資本金現(xiàn)金流量表

　　D、借貸現(xiàn)金流量表

　　E、投資者各方現(xiàn)金流量表

　　9、可行性研究的作用有(　　)。

　　A、項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

　　B、籌集建設(shè)資金的依據(jù)

　　C、對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的依據(jù)

　　D、編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

　　E、開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　10、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用主要包括(　　)。

　　A、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　B、規(guī)劃費(fèi)用

　　C、設(shè)計(jì)費(fèi)用

　　D、可行性研究費(fèi)用

　　E、“三通一平”費(fèi)用

　　11、可行性研究是在投資前期所做的工作，可以分為的階段包括(　　)。

　　A、投資機(jī)會研究

　　B、初步可行性研究

　　C、詳細(xì)可行性研究

　　D、項(xiàng)目評估與決策

　　E、項(xiàng)目的土地使用權(quán)獲取階段

　　12、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的(　　)左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的(　　)，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的(　　)左右，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的(　　)估算。

　　A、3%

　　B、1%～3%

　　C、0.5%

　　D、3%～5%

　　E、5%

　　13、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括(　　)。

　　A、建設(shè)地點(diǎn)

　　B、氣象

　　C、交通運(yùn)輸條件

　　D、水文地質(zhì)

　　E、市場供給量

　　14、在項(xiàng)目租售價(jià)格的估算中，需要考慮的因素包括(　　)。

　　A、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

　　B、潛在的競爭項(xiàng)目

　　C、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　D、開發(fā)商市場營銷策略

　　E、開發(fā)商市場營銷目標(biāo)

　　15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃中區(qū)位分析與選擇包括(　　)。

　　A、地域分析與選擇

　　B、具體地點(diǎn)的分析與選擇

　　C、建筑總面積的分析與選擇

　　D、平面布置的分析與選擇

　　E、對出售、出租、自營等方式進(jìn)行選擇

　　16、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括(　　)。

　　A、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)

　　B、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)

　　C、壞賬損失

　　D、外匯匯兌凈損失

　　E、企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　三、判斷題

　　1、借款還本付息估算表屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表，因該表中列示了可直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。　(　)(2011年真題)

　　對

　　錯

　　2、開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中財(cái)務(wù)費(fèi)是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門管理和組織各種活動而發(fā)生的費(fèi)用，如工資、辦公費(fèi)等。(　)

　　對

　　錯

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲了財(cái)務(wù)評價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。(　　)

　　對

　　錯

　　4、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照利潤最大化原則，選擇開發(fā)規(guī)模。(　)

　　對

　　錯

　　5、房屋開發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。　(　)(2011年真題)

　　對

　　錯

　　6、經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作的計(jì)算周期(年、半年、季度或月)屬于評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。(　　)

　　對

　　錯

　　7、進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析需要結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。(　)

　　對

　　錯

　　8、利潤表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價(jià)指標(biāo)。(　　)

　　對

　　錯

　　9、在編寫可行性研究報(bào)告時，貸款償還能力分析主要是就項(xiàng)目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項(xiàng)目在何時開始、從哪項(xiàng)收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計(jì)劃。(　　)

　　對

　　錯

　　10、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。(　)(2011年真題)

　　對

　　錯

　　11、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地支配權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。(　　)

　　對

　　錯

　　12、政府對企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制度。(　)

　　對

　　錯

　　13、初步可行性研究即通常所說的可行性研究。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。(　　)

　　對

　　錯

　　14、可行性研究的根本目的;是為項(xiàng)目決策提供依據(jù);減少或避免項(xiàng)目的失敗;提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。(　　)

　　對

　　錯

　　四、單項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】C

　　【答案解析】資金流平衡即為流入項(xiàng)之和等于流出項(xiàng)之和。AB是成本估算表，只有流出，無流入。D銷售收入為流入，稅金及附加為流出，但稅金為銷售收入的一定比例，肯定不相等。參見教材P266-276。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】A

　　【答案解析】公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。參見教材P260。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】D出現(xiàn)在資本金現(xiàn)金流量表。參見教材P266。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】D

　　【答案解析】D是對集體土地進(jìn)行征收時才會發(fā)生的費(fèi)用。參見教材P257-258。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】A

　　【答案解析】管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3%～5%估算。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】A

　　【答案解析】房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。參見教材P259。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】D

　　【答案解析】項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。參見教材P266。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】A

　　【答案解析】審計(jì)費(fèi)屬于管理費(fèi)用。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】C

　　【答案解析】以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成。參見教材P258。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】B

　　【答案解析】敏感性分析要說明影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素在一定幅度內(nèi)變化時，對全部投資和資本金的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響情況。參見教材P281。

　　【該題針對“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】C

　　【答案解析】在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個基本評價(jià)方案。參見教材P256。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ);下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。參見教材P270。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】C

　　【答案解析】銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】C

　　【答案解析】在初步可行性研究階段，需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、市場需求與供應(yīng)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。參見教材P251。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】詳細(xì)可行性研究階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%。參見教材P251。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】A

　　【答案解析】投資機(jī)會研究階段的主要任務(wù)是對項(xiàng)目或投資方向提出建議，參見教材P250。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　五、多項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價(jià)方案中加以明確。參見教材P256。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】ADE

　　【答案解析】A土地資源，D交通資源，E配套資源。BC是市場調(diào)查的內(nèi)容。參見教材P252-253。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】ADE

　　【答案解析】資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。參見教材P271。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。參見教材P258。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】CDE

　　【答案解析】可行性研究的結(jié)論，主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。參見教材P282。

　　【該題針對“可行性研究報(bào)告的撰寫”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】AB

　　【答案解析】C屬于房屋開發(fā)費(fèi)。D屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。E屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見教材P257-259。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】BCD

　　【答案解析】時間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點(diǎn)以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作的計(jì)算周期。參見教材P257。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】ACE

　　【答案解析】按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表。參見教材P266-268。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】可行性研究的作用：申請項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù);項(xiàng)目投資決策的依據(jù);籌集建設(shè)資金的依據(jù);開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù);下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。參見教材P248―249。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。參見教材P259。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個工作階段，即投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目評估與決策。參見教材P250―251。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3%～5%估算。參見教材P259、261。

　　【該題針對“投資估算1”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】調(diào)查研究階段主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場供給量屬于市場調(diào)查。參見教材P254。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】租售價(jià)格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價(jià)格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項(xiàng)目對擬開發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。參見教材P263。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】AB

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。C、D選項(xiàng)屬于開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，E選項(xiàng)為產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。參見教材P255。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算1”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】錯

　　【答案解析】借款還本付息估算表屬于輔助報(bào)表。參見教材P275。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】錯

　　【答案解析】管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。如管理人員工資、辦公費(fèi)等。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)都存儲于輔助報(bào)表中。參見教材P266。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模。參見教材P255。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】錯

　　【答案解析】只包括非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。參見教材P260。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】錯

　　【答案解析】經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作的計(jì)算周期(年、半年、季度或月)屬于時間類參數(shù)。參見教材P257。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】對

　　【答案解析】進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析需要結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。參見教材P254。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】錯

　　【答案解析】損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價(jià)指標(biāo)。參見教材P270。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】對

　　【答案解析】貸款償還能力分析，主要是就項(xiàng)目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項(xiàng)目在何時開始、從哪項(xiàng)收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計(jì)劃。參見教材P281。

　　【該題針對“可行性研究報(bào)告的撰寫”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】對

　　【答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。參見教材P255。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】錯

　　【答案解析】土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。參見教材P258。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】錯

　　【答案解析】按照國家有關(guān)規(guī)定，政府對《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制度，對《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行備案制度。參見教材P251。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】錯

　　【答案解析】初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。參見教材P251。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】錯

　　【答案解析】可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。參見教材P248。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

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