2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》練習(xí)題:第九章

　　第九章　房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、(　　)的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。

　　A、權(quán)益融資

　　B、債務(wù)融資

　　C、發(fā)行企業(yè)債券

　　D、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金

　　2、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是(　　)。

　　A、土地購置貸款

　　B、土地儲(chǔ)備貸款

　　C、土地開發(fā)貸款

　　D、建設(shè)貸款

　　3、下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)的是(　　)。

　　A、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　B、市場風(fēng)險(xiǎn)

　　C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　D、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　4、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過(　　)年。

　　A、1

　　B、2

　　C、3

　　D、5

　　5、目前，中國個(gè)人住房抵押貸款期限最長不超過(　　)年。

　　A、10

　　B、15

　　C、20

　　D、30

　　6、參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭(　　)。

　　A、僅可以申請政策性抵押貸款

　　B、僅可以申請商業(yè)性住房抵押貸款

　　C、既可申請政策性抵押貸款，又可以申請商業(yè)性住房抵押貸款

　　D、僅可以任意選擇申請政策性抵押貸款和商業(yè)性抵押貸款的一種

　　7、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資方式是(　　)。(2011年真題)

　　A、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

　　B、發(fā)行普通股股票

　　C、發(fā)行優(yōu)先股股票

　　D、發(fā)行公司債券

　　8、關(guān)于商用房地產(chǎn)抵押貸款，下列說法不正確的是(　　)。

　　A、貸款價(jià)值比率通常不超過50%

　　B、貸款期限最長不超過10年

　　C、貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款

　　D、僅對(duì)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

　　9、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來(　　)。

　　A、操作風(fēng)險(xiǎn)

　　B、法律風(fēng)險(xiǎn)

　　C、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　D、管理風(fēng)險(xiǎn)

　　10、關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的特征，說法不正確的是(　　)。

　　A、流動(dòng)性好

　　B、市場價(jià)值穩(wěn)定

　　C、現(xiàn)金回報(bào)較低

　　D、有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)

　　11、抵押型REITs主要收入來源是(　　)。

　　A、房地產(chǎn)買賣收入

　　B、房地產(chǎn)的增值收入

　　C、房地產(chǎn)出租收入

　　D、抵押貸款的利息收入

　　12、國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是()。

　　A、15%

　　B、20%

　　C、35%

　　D、40%

　　13、開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的(　　)以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　A、20%

　　B、25%

　　C、30%

　　D、40%

　　14、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨(　　)。(2011年真題)

　　A、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　B、市場風(fēng)險(xiǎn)

　　C、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　D、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　15、進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是(　　)。

　　A、債務(wù)融資成本分析

　　B、資金占用費(fèi)分析

　　C、資本金與債務(wù)資金的比例分析

　　D、擔(dān)保費(fèi)分析

　　16、總的來說，項(xiàng)目應(yīng)具有適當(dāng)?shù)囊?guī)模，但單一項(xiàng)目的投資額不宜超過開發(fā)商各類項(xiàng)目全部投資額的(　　)。

　　A、10%

　　B、15%

　　C、20%

　　D、25%

　　17、(　　)是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。

　　A、保證

　　B、抵押

　　C、質(zhì)押

　　D、雙方協(xié)議擔(dān)保

　　18、某開發(fā)企業(yè)申請貸款6000萬元，由其擁有的同等價(jià)值的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款期限2年，投資項(xiàng)目為AA級(jí)，則該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)額為(　　)萬元。

　　A、1260

　　B、2520

　　C、1470

　　D、1050

　　19、某開發(fā)企業(yè)申請貸款6000萬元，由其擁有的同等價(jià)值的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款期限2年，投資項(xiàng)目為AA級(jí)，則銀行(　　)。

　　A、不能貸款

　　B、可以貸款

　　C、處于可以貸款和不予貸款的臨界

　　D、無法判斷

　　20、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地(　　)的70%。(2011年真題)

　　A、評(píng)估價(jià)值

　　B、實(shí)際價(jià)值

　　C、投資價(jià)值

　　D、出讓金收入

　　21、為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用月房產(chǎn)支出與收入比來考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是(　　)。(2011年真題)

　　A、本次貸款的月還款額/月均收入

　　B、(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　C、(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入

　　D、(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有(　　)。(2011年真題)

　　A、資金融入方需要還本付息

　　B、在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

　　C、權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)

　　D、存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資

　　E、權(quán)益融資主要來源于個(gè)人投資者

　　2、銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有(　　)。(2011年真題)

　　A、分期發(fā)放貸款，對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控

　　B、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

　　C、要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%

　　D、不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款

　　E、密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用

　　3、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有(　　)。

　　A、項(xiàng)目投資形成的可分配利潤

　　B、協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

　　C、協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用

　　D、租售收益

　　E、股息

　　4、與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資，主要包括(　　)。

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　B、土地儲(chǔ)備貸款

　　C、房地產(chǎn)抵押貸款

　　D、個(gè)人住房公積金貸款

　　E、在建工程抵押貸款

　　5、我國個(gè)人住房抵押貸款還本付息方式有(　　)。

　　A、按月等額還本付息

　　B、按季等額還本付息

　　C、按月遞增或遞減還本付息

　　D、期間按月付息期末還本

　　E、期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式

　　6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說法正確的有(　　)。

　　A、貸款價(jià)值比率通常不超過50%

　　B、貸款期限最長不超過10年

　　C、貸款期限最長不超過20年

　　D、貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款

　　E、僅對(duì)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

　　7、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為(　　)。

　　A、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　B、操作風(fēng)險(xiǎn)

　　C、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　D、市場風(fēng)險(xiǎn)

　　E、管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)

　　8、在(　　)中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。

　　A、抵押貸款傳遞債券

　　B、抵押貸款支持債券

　　C、抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

　　D、抵押貸款支持證券

　　E、抵押貸款直付債券

　　9、按投資業(yè)務(wù)不同，房地產(chǎn)投資信托可分為(　　)。

　　A、多重合伙型

　　B、權(quán)益型

　　C、抵押型

　　D、互換型

　　E、混合型

　　10、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循(　　)原則。

　　A、流動(dòng)性

　　B、安全性

　　C、償還性

　　D、盈利性

　　E、地域性

　　11、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有(　　)。

　　A、項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成

　　B、新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)

　　C、從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力

　　D、從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力

　　E、擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)

　　12、開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，其主要目的是(　　)。

　　A、降低或轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)

　　B、樹立公司良好形象

　　C、延長銷售期，加強(qiáng)公眾印象

　　D、籌措項(xiàng)目開發(fā)資金

　　E、搶占市場份額

　　13、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有(　　)。

　　A、承諾費(fèi)

　　B、手續(xù)費(fèi)

　　C、擔(dān)保費(fèi)

　　D、利息

　　E、稅費(fèi)

　　14、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(　　)工作。

　　A、客戶評(píng)價(jià)

　　B、項(xiàng)目評(píng)估

　　C、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

　　D、貸款綜合評(píng)價(jià)

　　E、環(huán)境評(píng)價(jià)

　　15、在金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目進(jìn)行審查時(shí)，下列屬于市場分析指標(biāo)的有(　　)。

　　A、市場定位

　　B、資金落實(shí)情況

　　C、市場營銷能力

　　D、銷售利潤率

　　E、貸款償還期

　　16、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有(　　)。

　　A、保證

　　B、保險(xiǎn)

　　C、質(zhì)押

　　D、抵押

　　E、信用

　　17、某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與(　　)直接相關(guān)。

　　A、貸款額

　　B、企業(yè)信用等級(jí)

　　C、自有資金數(shù)量

　　D、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

　　E、貸款期限

　　三、判斷題

　　1、多重合伙REITs流行的原因是，一個(gè)非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REITs交換受益憑證(如股票)，從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。　　(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。(　　)(2011年真題)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、按照財(cái)政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財(cái)政性資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。(　　)(2011年真題)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、一般來說，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)最低，然后依次是省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)以下企業(yè)。　　(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。(　　)(2011年真題)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、多重合伙REITs指REITs不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個(gè)經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)?！　?　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、債務(wù)融資成本中的資金占用費(fèi)就是我們通常所說的利息。　　(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關(guān)系，但由于開發(fā)項(xiàng)目銷售或預(yù)售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)額。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、當(dāng)在建工程抵押價(jià)值包含土地使用權(quán)的價(jià)值時(shí)，該土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有《國有土地使用證》。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、融資風(fēng)險(xiǎn)分析通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、目前，我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的80%，貸款期限最長不超過40年。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　13、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)僅指來源于購房人的信用風(fēng)險(xiǎn)。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　14、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的投資功能，而非其財(cái)產(chǎn)功能，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　15、REITs房地產(chǎn)投資信托基金采購物業(yè)的價(jià)格通常低于重置成本，如低價(jià)收購尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運(yùn)作，以此贏得更高收益。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　16、產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的盈利能力等。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　17、我國城市土地收購儲(chǔ)備過程中的土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　18、王某申請個(gè)人住房抵押貸款，貸款行對(duì)其還款能力進(jìn)行了考核。王某家庭月均收入6000元，月還款額為2000元，月物業(yè)管理費(fèi)支出300元，王某還需每月償付車貸500元，則王某還款能力符合要求。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　19、在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時(shí)出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表中，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)證券化。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　20、REITs可在證券交易所進(jìn)行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流動(dòng)性。　　(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　21、投資信托是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　22、房地產(chǎn)企業(yè)可轉(zhuǎn)換債券是指上市公司依法發(fā)行、在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　23、從來源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　四、單項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。參考教材P287。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類：土地購置貸款、土地開發(fā)貸款、建設(shè)貸款。參見教材P299。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P300―301。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P304，以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】D

　　【答案解析】目前，我國個(gè)人住房抵押貸款期限最長不超過30年。參見教材P307。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】C

　　【答案解析】政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時(shí)，還可同事申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個(gè)人住房抵押貸款中的組合貸款。參考教材P307。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】D

　　【答案解析】債務(wù)融資不會(huì)稀釋股權(quán)。參見教材P287。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】A

　　【答案解析】國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以A選項(xiàng)不正確。參見教材P307。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】D

　　【答案解析】目前，銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場低谷的考驗(yàn)，對(duì)個(gè)人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項(xiàng)等等。參見教材P309。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產(chǎn)投資信托基金的特征：流動(dòng)性好、市場價(jià)值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報(bào)、有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)、抵御通貨膨脹。參見教材P314。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】D

　　【答案解析】抵押型REITs主要收入來源是抵押貸款的利息收入。參考教材P317。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】C

　　【答案解析】國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%。參見教材P325。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】B

　　【答案解析】一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。參考教材P327。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】A

　　【答案解析】參見教材P300。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】融資結(jié)構(gòu)分析，主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。參見教材P327。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】B

　　【答案解析】總的來說，項(xiàng)目應(yīng)具有適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)規(guī)模，但單一項(xiàng)目的投資額不宜超過開發(fā)商各類項(xiàng)目全部投資額的15%。參考教材P330。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】B

　　【答案解析】抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。參考教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】A

　　【答案解析】某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額=某筆貸款額×信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)。企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)的為70%，所以貸款風(fēng)險(xiǎn)額=6000×50%×50%×120%×70%=1260萬元。參考教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、【正確答案】A

　　【答案解析】同等價(jià)值的商品房做抵押不給于貸款。參見教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　20、【正確答案】A

　　【答案解析】以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P310。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　五、多項(xiàng)選擇題答案

　　1、

　　【正確答案】BCD

　　【答案解析】A資金融入方無須支付利息，可用項(xiàng)目投資所獲得的可分配利潤分配股息。E權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。參見教材P284-285。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、

　　【正確答案】ABDE

　　【答案解析】C資本金不低于35%。參見教材P302。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、

　　【正確答案】BC

　　【答案解析】債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。參見教材P287。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】ABC

　　【答案解析】與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。參見教材P299。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、

　　【正確答案】ACDE

　　【答案解析】我國個(gè)人住房抵押貸款還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式。參見教材P306。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、

　　【正確答案】BDE

　　【答案解析】貸款價(jià)值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項(xiàng)不正確。參見教材P307。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、

　　【正確答案】BCDE

　　【答案解析】個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P308。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、

　　【正確答案】BE

　　【答案解析】在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。參見教材P312。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】按投資業(yè)務(wù)不同，房地產(chǎn)投資信托可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。參考教材P317。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、

　　【正確答案】ABD

　　【答案解析】金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。參見教材P324。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、

　　【正確答案】ABC

　　【答案解析】新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)是：項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力。參見教材P324。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、

　　【正確答案】AD

　　【答案解析】由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。參考教材P326。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、

　　【正確答案】ABCD

　　【答案解析】債務(wù)融資成本包括資金籌措費(fèi)(承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等)和資金占用費(fèi)(利息)。參見教材P327。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四方面的工作。參加教材P328。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、

　　【正確答案】AC

　　【答案解析】市場分析指標(biāo)包括市場定位、供需形勢分析、競爭形勢分析、市場營銷能力、認(rèn)購或預(yù)售/預(yù)租能力。參考教材P328―329，表9―13。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、

　　【正確答案】ACD

　　【答案解析】房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有以下三種形式：保證、抵押、質(zhì)押。參見教材P330。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、

　　【正確答案】BDE

　　【答案解析】某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與信用等級(jí)系數(shù)、貸款方式系數(shù)、期限系數(shù)和項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)直接相關(guān)。參見教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】傘型合伙REITs流行的原因是，一個(gè)非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REITs交換受益憑證(如股票)，從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。參見教材P318。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】規(guī)定權(quán)益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P301。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】實(shí)際上政府及事業(yè)單位不能作保證人，政府的擔(dān)保在法律上沒有效力。參見教材P304。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】一般來說，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)最低，然后依次是省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)以下企業(yè)。參見教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P300。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產(chǎn)的同時(shí)，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。而傘型合伙REITs指REITs不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個(gè)經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。參見教材P318。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)(承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等)和資金占用費(fèi)(利息)。參見教材P316。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關(guān)系，但由于開發(fā)項(xiàng)目銷售或預(yù)售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量。參見教材P307。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。參考教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】當(dāng)在建工程抵押價(jià)值包含土地使用權(quán)的價(jià)值時(shí)，該土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有《國有土地使用證》。參考教材P308。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】融資風(fēng)險(xiǎn)分析通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。參考教材P328。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】目前，我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的80%，貸款期限最長不超過30年。參見教材P307。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開發(fā)商、購房人兩方面。參考教材P309。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。參考教材P323。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】REITs房地產(chǎn)投資信托基金采購物業(yè)的價(jià)格通常低于重置成本，如低價(jià)收購尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運(yùn)作，以此贏得更高收益。參考教材P314。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的盈利能力等。參考教材P322。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】按照國家財(cái)政部和人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。參見教材P303。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入，所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額)/月均收入。規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。王某的房產(chǎn)支出與收入比= (2000+300)÷6000=38%<50%，此項(xiàng)符合要求，王某的所有債務(wù)與收入比=(2000+300+500)÷6000=47%& lt;55%，此項(xiàng)也符合要求，則王某還款能力符合要求。參見教材P310。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時(shí)出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表中，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)證券化。參考教材P312。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　20、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】REITs可以在證券交易所或場外進(jìn)行交易，馬上變現(xiàn)，具有較高的流動(dòng)性，僅次于現(xiàn)金。參見教材P314。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源。參見教材P289。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　22、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】可轉(zhuǎn)換債券是指上市公司依法發(fā)行、在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券。參見教材P297。

　　【該題針對(duì)“公開資本市場融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　23、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】從來源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。參見教材P285。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】