2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》練習(xí)題:第十章

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　　第十章　物業(yè)資產(chǎn)管理

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以策略性管理為主的是(　　)。

　　A、物業(yè)管理和設(shè)施管理

　　B、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

　　C、資產(chǎn)管理和投資組合管理

　　D、設(shè)施管理和投資組合管理

　　2、對(duì)于(　　)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。

　　A、工業(yè)物業(yè)

　　B、商用物業(yè)

　　C、居住物業(yè)

　　D、收益性物業(yè)

　　3、國際上設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格，是(　　)。

　　A、注冊(cè)設(shè)施管理師

　　B、注冊(cè)設(shè)施管理咨詢師

　　C、注冊(cè)設(shè)施職業(yè)經(jīng)理

　　D、注冊(cè)設(shè)施管理經(jīng)理

　　4、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作不包括(　　)。

　　A、制定物業(yè)策略計(jì)劃

　　B、監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效

　　C、客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理

　　D、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系

　　5、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于(　　)。

　　A、承租人的承受能力

　　B、承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用

　　C、業(yè)主希望的投資回報(bào)率

　　D、同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

　　6、物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心是(　　)。

　　A、目標(biāo)

　　B、租金方案

　　C、質(zhì)量狀況

　　D、預(yù)算

　　7、我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，國外通常將寫字樓分為(　　)等級(jí)。

　　A、兩個(gè)

　　B、三個(gè)

　　C、四個(gè)

　　D、五個(gè)

　　8、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫字樓，同時(shí)也使得某些寫字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的(　　)因素。

　　A、交通方便性

　　B、聲望或形象

　　C、位置

　　D、建筑形式

　　9、某寫字樓的建筑面積為8萬┫，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是(　　)萬┫。

　　A、5.2

　　B、6.4

　　C、6.8

　　D、7.6

　　10、租金常常以(　　)為計(jì)算基礎(chǔ)。

　　A、建筑面積

　　B、使用面積

　　C、出租單元內(nèi)可出租面積

　　D、每平方米可出租面積

　　11、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于(　　)。(2011年真題)

　　A、物業(yè)出租經(jīng)營成本

　　B、業(yè)主希望的投資回報(bào)率

　　C、通貨膨脹率

　　D、同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

　　12、寫字樓物業(yè)出租中所有運(yùn)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是(　　)。

　　A、全租金方式

　　B、毛租金方式

　　C、凈租金方式

　　D、基本租金方式

　　13、服務(wù)人口1～5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000萬～10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為(　　)。

　　A、地區(qū)購物商場

　　B、居住區(qū)商場

　　C、鄰里服務(wù)性商店

　　D、特色性商店

　　14、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的(　　)都來自該區(qū)域。

　　A、50%～65%

　　B、60%～75%

　　C、70%～85%

　　D、80%～90%

　　15、(　　)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。

　　A、財(cái)務(wù)能力

　　B、聲譽(yù)

　　C、位置分配

　　D、需要的服務(wù)

　　16、商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因是低于預(yù)期的(　　)水平。

　　A、出租率

　　B、資本回報(bào)

　　C、營業(yè)收入

　　D、租戶經(jīng)營收入

　　17、某租戶承租某商場的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)(　　)萬元。

　　A、13.2

　　B、15.9

　　C、19.5

　　D、20.4

　　18、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的(　　)為基礎(chǔ)計(jì)算的。

　　A、建筑面積

　　B、總出租面積

　　C、可出租面積

　　D、營業(yè)面積

　　19、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是(　　)。

　　A、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入

　　B、潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平

　　C、有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入

　　D、凈經(jīng)營收入=有效毛收人-運(yùn)營費(fèi)用

　　20、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)在物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用中占較大比例，不屬于該項(xiàng)費(fèi)用的是(　　)。

　　A、維修和保養(yǎng)費(fèi)

　　B、雜項(xiàng)費(fèi)用

　　C、法定稅費(fèi)

　　D、能源費(fèi)

　　21、法定稅費(fèi)包括營業(yè)稅及附加，稅率為(　　)，按月繳納。

　　A、3%

　　B、5%

　　C、5.5%

　　D、12%

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)管理中以運(yùn)行管理為主的是(　　)。

　　A、物業(yè)管理

　　B、資產(chǎn)管理

　　C、投資管理

　　D、設(shè)施管理

　　E、基金管理

　　2、下列屬于資產(chǎn)管理主要工作的有(　　)。

　　A、制定物業(yè)策略計(jì)劃

　　B、監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效

　　C、監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理

　　D、管理并評(píng)估物業(yè)管理公司

　　E、制定長期財(cái)務(wù)計(jì)劃和年度計(jì)劃

　　3、專業(yè)人員主要依照寫字樓(　　)對(duì)其進(jìn)行分類。

　　A、所處的位置

　　B、交通便利條件

　　C、自然或質(zhì)量狀況

　　D、設(shè)施完善程度

　　E、收益能力

　　4、寫字樓分類過程中要考慮的因素不包括(　　)。

　　A、物業(yè)所處位置

　　B、輻射區(qū)域的范圍

　　C、建筑設(shè)備系統(tǒng)

　　D、建造年代

　　E、租戶類型

　　5、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的(　　)。

　　A、商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

　　B、面積需求大小

　　C、租金支付方式

　　D、物業(yè)服務(wù)需求

　　E、與寫字樓業(yè)主的關(guān)系

　　6、在量測寫字樓面積時(shí)，(　　)概念非常重要。

　　A、建筑面積

　　B、使用面積

　　C、可出租面積

　　D、出租單元內(nèi)建筑面積

　　E、出租單元內(nèi)使用面積

　　7、寫字樓確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)(　　)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。

　　A、業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)

　　B、抵押貸款還本付息

　　C、運(yùn)營費(fèi)用

　　D、空置損失

　　E、收租損失

　　8、商業(yè)輻射區(qū)域分析不包括(　　)。

　　A、可能的顧客流量

　　B、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛

　　C、購買能力分析

　　D、區(qū)域優(yōu)勢

　　E、消費(fèi)導(dǎo)向

　　9、以下說法正確的是(　　)。

　　A、有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

　　B、凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

　　C、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息

　　D、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金一所得稅

　　E、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金抵押貸款還本付息

　　10、17、對(duì)于收益性物業(yè)投資而言，為投資者所帶來的(　　)，不屬于衡量其獲利能力大小的標(biāo)準(zhǔn)。

　　A、節(jié)省的費(fèi)用

　　B、帶來租金收入

　　C、凈經(jīng)營收入

　　D、租金欠收

　　E、租金損失

　　11、下列各項(xiàng)中，與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的是(　　)。

　　A、所得稅

　　B、完工期限

　　C、大修基金

　　D、凈經(jīng)營收入

　　E、抵押貸款還本付息

　　12、下列選項(xiàng)中，計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用的是(　　)。

　　A、抵押貸款還本付息

　　B、管理人員工資

　　C、公共設(shè)施維修費(fèi)

　　D、保險(xiǎn)費(fèi)

　　E、大修基金

　　13、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式不包括(　　)。

　　A、年度運(yùn)營預(yù)算

　　B、資本流預(yù)算

　　C、資本支出預(yù)算

　　D、長期預(yù)算

　　E、資本收入預(yù)算

　　三、判斷題

　　1、物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住和非入住的客戶提供服務(wù)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、寫字樓物業(yè)管理、工業(yè)及倉儲(chǔ)物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理均屬于收益性物業(yè)管理。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、市場經(jīng)濟(jì)條件下，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、對(duì)于某些物業(yè)如收益性物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等來說，租金水平相對(duì)于物業(yè)的其他特性可能并不十分重要。所以一般認(rèn)為，只要租金相對(duì)于其他競爭性物業(yè)來說相差不大，則物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租戶的主要因素。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙、丁四個(gè)等級(jí)。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上公用建筑空間。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、百分比租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、收益性物業(yè)管理中的收入不包含保證金和大修基金。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、我國房地產(chǎn)稅的征收全部是按租金征收的。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　四、單項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】 C

　　【答案解析】 物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P334。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】 C

　　【答案解析】 對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。參見教材P335。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】 D

　　【答案解析】 國際上，設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格，通常稱為注冊(cè)設(shè)施管理經(jīng)理。參見教材P335。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。參見教材 P336。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】 D

　　【答案解析】 從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。參見教材P337。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)管理的內(nèi)容”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】 D

　　【答案解析】 預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心。參見教材P338。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)管理的內(nèi)容”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】 B

　　【答案解析】 國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。參見教材P342。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】 C

　　【答案解析】 寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它于另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫字樓，同時(shí)也使得某些寫字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。參見教材P343。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】 A

　　【答案解析】 出租單元內(nèi)建筑面積=可出租面積-分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=8×80%-8×15%=5.2(萬┫)。參見教材P348。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】 D

　　【答案解析】 租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。參見教材P348。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】 D

　　【答案解析】 市場經(jīng)濟(jì)條件下，租金水平由供求關(guān)系決定。參見教材P349。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】 C

　　【答案解析】 當(dāng)所有的運(yùn)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P351。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】 B

　　【答案解析】 居住區(qū)商場：建筑規(guī)模一般在3000―10000平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000萬～10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場通常是主要租戶。參見教材P354。

　　【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】 B

　　【答案解析】 主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域。參見教材P355。

　　【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】 B

　　【答案解析】 聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。參見教材P356。

　　【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】 B

　　【答案解析】 低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因。參見教材P357。

　　【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】 B

　　【答案解析】 15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。參見教材P359。

　　【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】 B

　　【答案解析】 零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積為基礎(chǔ)計(jì)算的。參見教材P359。

　　【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、【正確答案】 C

　　【答案解析】 有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。參見教材P364-365。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　20、【正確答案】 C

　　【答案解析】 公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)包括：維修和保養(yǎng)費(fèi)、室內(nèi)裝修費(fèi)、生活用水和污水排放、能源費(fèi)、康樂設(shè)施費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用。參見教材P370。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】 C

　　【答案解析】 法定稅費(fèi)包括營業(yè)稅及附加，稅率為5.5%，按月繳納。參見教材P373。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　五、多項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】AD

　　【答案解析】物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P334。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】ABD

　　【答案解析】房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。參見教材 P336。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】ACE

　　【答案解析】專業(yè)人員主要依照寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。參見教材P342。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】BD

　　【答案解析】參見教材P343。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】ABD

　　【答案解析】寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況、所需面積大小、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。參見教材P346-348。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】ACD

　　【答案解析】在量測寫字樓面積時(shí)，有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。參見教材P348。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】在確定寫字樓租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運(yùn)營費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。參見教材P349。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】DE

　　【答案解析】商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。參見教材P354。

　　【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項(xiàng)不正確。參見教材P364。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】對(duì)于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，即為投資者所帶來的凈經(jīng)營收入的大小。參見教材P364。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】DE

　　【答案解析】稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。參見教材P365。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】BCD

　　【答案解析】管理人員工資、公共設(shè)施維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)均計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P369-373。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】BE

　　【答案解析】在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。參見教材P374。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P334。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。參見教材P335。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P336。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)管理的內(nèi)容”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類物業(yè)的市場供求關(guān)系。參見教材P337。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)管理的內(nèi)容”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】對(duì)于某些物業(yè)如收益性物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等來說，租金水平相對(duì)于物業(yè)的其他特性可能并不十分重要。所以一般認(rèn)為，只要租金相對(duì)于其他競爭性物業(yè)來說相差不大，則物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租戶的主要因素。參見教材P339。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)管理的內(nèi)容”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。參見教材P348。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。參見教材P351。

　　【該題針對(duì)“寫字樓物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。參見教材P359。

　　【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。參見教材P364。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P369。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】我國房地產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況。參見教材P373。

　　【該題針對(duì)“收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】