2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》練習(xí)題:第一章

　　第一章　房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、一般來說，與長期投資相比，短期投資(　)。

　　A、風(fēng)險(xiǎn)較大

　　B、收益率較低

　　C、流動(dòng)性差

　　D、投資回收期較長

　　2、下列(　)不屬于投資的特性。

　　A、投資是一種經(jīng)濟(jì)行為

　　B、投資具有時(shí)間性

　　C、投資具有確定性

　　D、投資以賺取未來價(jià)值為目標(biāo)

　　3、企業(yè)投資的目的更注重(　)。

　　A、社會效益

　　B、環(huán)境效益

　　C、經(jīng)濟(jì)效益

　　D、生態(tài)效益

　　4、購物中心屬于(　)。

　　A、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資物業(yè)

　　B、商用物業(yè)

　　C、工業(yè)物業(yè)

　　D、特殊物業(yè)

　　5、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是(　)。

　　A、在建工程

　　B、車站

　　C、寫字樓

　　D、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　6、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是(　 )。(2011年真題)

　　A、土地不會毀損

　　B、地上建筑物有耐久性

　　C、變現(xiàn)性差

　　D、土地使用權(quán)益年限較長

　　7、對收益性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常運(yùn)營狀態(tài)下，(　)的持續(xù)時(shí)間。

　　A、收益為零

　　B、產(chǎn)生的收益超過其使用成本

　　C、凈收益大于零

　　D、收益率小于基準(zhǔn)收益率

　　8、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是(　 )。(2011年真題)

　　A、區(qū)位選擇異常重要

　　B、不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　C、存在效益外溢

　　D、易受政策影響

　　9、公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題，按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能。這是房地產(chǎn)投資的(　)特性。

　　A、區(qū)位選擇異常重要

　　B、投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　C、需要適時(shí)的更新改造投資

　　D、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　10、進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于(　)。

　　A、生產(chǎn)性投資

　　B、土地開發(fā)投資

　　C、公益投資

　　D、商品房建設(shè)投資

　　11、X房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于(　)。

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B、房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C、房地產(chǎn)間接投資

　　D、投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　12、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資

　　B、投資者可以通過轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益

　　C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式

　　D、都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入

　　13、(　)，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。

　　A、投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　B、住房抵押貸款證券化

　　C、投資房地產(chǎn)企業(yè)股票

　　D、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保

　　14、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的(　)。

　　A、銷售收入

　　B、租金收入

　　C、轉(zhuǎn)讓收入

　　D、利息收入

　　15、下列不是房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)的是(　)。

　　A、相對較高的收益水平

　　B、投資數(shù)額巨大

　　C、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　D、能抵消通貨膨脹的影響

　　16、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2006年10月的價(jià)值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是(　)。

　　A、甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　B、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　C、甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同

　　D、無法判斷

　　17、下列選項(xiàng)中不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是(　)。

　　A、利率風(fēng)險(xiǎn)

　　B、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　C、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　D、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　18、某一人口較少的市場同時(shí)有幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，而銷售業(yè)績、銷售價(jià)格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的(　)。

　　A、市場供求風(fēng)險(xiǎn)

　　B、周期風(fēng)險(xiǎn)

　　C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　D、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　19、2010年我國調(diào)高了購房收首付，使許多房地產(chǎn)投資者在銷售物業(yè)實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的(　)。

　　A、政治風(fēng)險(xiǎn)

　　B、利率風(fēng)險(xiǎn)

　　C、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　D、市場供求風(fēng)險(xiǎn)

　　20、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是(　)。

　　A、未來運(yùn)營費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

　　B、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　C、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　D、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　21、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于(　)。

　　A、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　B、持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　C、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　D、周期風(fēng)險(xiǎn)

　　22、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于典型的(　)房地產(chǎn)投資。

　　A、收益型

　　B、收益加增值型

　　C、機(jī)會型

　　D、博弈型

　　23、單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)(　)。

　　A、正的協(xié)方差

　　B、負(fù)的協(xié)方差

　　C、標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

　　D、絕對協(xié)方差

　　24、投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以(　)。

　　A、提高投資收益

　　B、降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　C、降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　D、使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)

　　25、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.5%，貸款利率為5.8%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為(　)。

　　A、6.22%

　　B、8.2%

　　C、8.3%

　　D、9.7%

　　26、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.5%，國債收益率為4%，房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.6。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為(　)。

　　A、5.7%

　　B、7.9%

　　C、8.8%

　　D、9.4%

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、投資可按以下(　)角度分類。

　　A、短期投資和長期投資

　　B、實(shí)物投資和金融投資

　　C、商品房投資和土地開發(fā)投資

　　D、直接投資和間接投資

　　E、固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資產(chǎn)投資

　　2、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有(　 )。(2011年真題)

　　A、居住物業(yè)投資

　　B、商業(yè)物業(yè)投資

　　C、土地開發(fā)投資

　　D、房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　E、房地產(chǎn)經(jīng)營投資

　　3、按照物業(yè)用途的不同，房地產(chǎn)投資可以分為(　)投資。

　　A、居住物業(yè)

　　B、商業(yè)物業(yè)

　　C、工業(yè)物業(yè)

　　D、出租物業(yè)

　　E、房地產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)

　　4、受制于房地產(chǎn)的(　)等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。

　　A、不可移動(dòng)性

　　B、異質(zhì)性

　　C、增值性

　　D、流動(dòng)性

　　E、弱流動(dòng)性

　　5、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有(　)。

　　A、房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命

　　B、自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長

　　C、如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

　　D、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)

　　E、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間

　　6、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有(　)。

　　A、購買物業(yè)用于出租經(jīng)營

　　B、購買住房抵押支持證券

　　C、購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　D、投資房地產(chǎn)企業(yè)股票

　　E、購買土地進(jìn)行開發(fā)

　　7、下面哪項(xiàng)中，按資產(chǎn)投資的類型劃分，不屬于房地產(chǎn)投資信托基金的分類是(　)。

　　A、權(quán)益型

　　B、綜合型

　　C、增長型

　　D、抵押型

　　E、混合型

　　8、地產(chǎn)投資可以給投資者帶來一系列的好處，下面正確的是(　)。

　　A、能抵消通貨膨脹的影響

　　B、相對較高的收益水平

　　C、提高投資者的資信等級

　　D、投資回收期較短

　　E、投資數(shù)額較小

　　9、在不確定性情況下，估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法有(　)。

　　A、小中取大法

　　B、大中取小法

　　C、大中取大法

　　D、小中取小法

　　E、最小最大后悔值法

　　10、下列風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有(　)。

　　A、持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　B、或然損失風(fēng)險(xiǎn)

　　C、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　D、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　E、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　11、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有(　)。

　　A、導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降

　　B、導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升

　　C、加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)

　　D、抑制房地產(chǎn)市場需求

　　E、增加房地產(chǎn)市場需求

　　12、按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為(　)幾種類型。

　　A、收益型

　　B、收益貶值型

　　C、收益加增值型

　　D、機(jī)會型

　　E、保本型

　　三、判斷題

　　1、一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對較低，但收益率較高。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　2、房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　3、商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　4、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命一般要比自然壽命長得多。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　5、由于房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值難以判斷，因而易產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　6、購買住房抵押支持證券，是指銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(REITs)，由該公司將其匯集重組，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　7、房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　8、有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是非預(yù)期通貨膨脹的影響。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　9、在選擇投資機(jī)會時(shí)，大多數(shù)情況下，收益是唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　10、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　11、小中取大法是對未來持樂觀的看法，認(rèn)為未來會出現(xiàn)最后的自然狀態(tài)。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　12、利率調(diào)升會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　13、為防范或然損失風(fēng)險(xiǎn)，可對房地產(chǎn)投資對象投保，投保項(xiàng)目越多則越保險(xiǎn)，從而保證房地產(chǎn)投資者收益達(dá)到最大化。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　14、投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會有不同的反應(yīng)。(　)

　　對

　　錯(cuò)

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，但收益率也較低。參見教材P1。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 投資的特性：投資是一種經(jīng)濟(jì)行為;投資具有時(shí)間性;投資的目的是獲取收益;投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。參見教材P3。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 企業(yè)投資的目的更注重經(jīng)濟(jì)效益。參見教材P4。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 商業(yè)物業(yè)投資：包括寫字樓、零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心)和出租公寓。參見教材P5。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 特殊物業(yè)包括汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。參見教材P6。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)投資的特性。參見教材P7。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 對收益性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。參見教材P7。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 選項(xiàng)B應(yīng)該是易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。參加教材P8。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 需要適時(shí)的更新改造投資要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場環(huán)境的變化。參見教材P7～8。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 土地開發(fā)投資市值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的土地開發(fā)工程完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資。參見教材P10。

　　11、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產(chǎn)間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。參見教材P11。

　　12、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 房地產(chǎn)置業(yè)投資一是自用，而是獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。參見教材P11。

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。參見教材P12。

　　14、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。參見教材P12。

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：相對較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見教材P13～15。

　　16、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 甲物業(yè)預(yù)期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元)

　　乙物業(yè)預(yù)期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)

　　這兩個(gè)物業(yè)的價(jià)值相等，期望值相等，比較一下標(biāo)準(zhǔn)差，計(jì)算式如下，

　　甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100

　　乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200

　　標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小，因此甲的風(fēng)險(xiǎn)較小，所以乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大。

　　參見教材P16。

　　17、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。參見教材P17。

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P18。

　　19、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 政策風(fēng)險(xiǎn)：政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費(fèi)政策、金融政策、住房政策、價(jià)格政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P19。

　　20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P20。

　　21、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P21。

　　22、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機(jī)會型房地產(chǎn)投資。參見教材P22。

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)的協(xié)方差。參見教材P24。

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 通過投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。參見教材P25。

　　25、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。參見教材P25。

　　26、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 R=4%+0.6×(12%-4%)=8.8%。參見教材P27。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 商品房投資和土地開發(fā)投資屬于房地產(chǎn)投資的范疇，固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資產(chǎn)投資屬于實(shí)物投資或生產(chǎn)性投資的范疇。參見教材P1。

　　2、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】 按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資、房地產(chǎn)業(yè)的中介服務(wù)和物業(yè)管理活動(dòng)等也涉及投資行為。參見教材P4。

　　3、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 按照物業(yè)用途的不同，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資、特殊物業(yè)投資。參見教材P5。

　　4、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】 受制于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。參見教材P6。

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命：房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。參見教材P7。

　　6、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】 房地產(chǎn)間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。參見教材P11。

　　7、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資信托基金按資產(chǎn)投資的類型劃分為權(quán)益型、抵押型、混合型三種形式。參見教材P12。

　　8、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：相對較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見教材P13～15。

　　9、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】 在不確定性情況下，估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法有小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。參見教材P17。

　　10、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。參見教材P17。

　　11、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。參見教材P19。

　　12、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型、機(jī)會型三種類型。參見教材P22。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對較低，但收益率也較低。參見教材P1。

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。參見教材P4。

　　3、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 商業(yè)物業(yè)是收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。參見教材P5。

　　4、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 自然壽命比經(jīng)濟(jì)壽命長。參見教材P7。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P8。

　　6、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 特殊目的機(jī)構(gòu)應(yīng)為SPC，REITs是房地產(chǎn)投資信托基金的縮寫。參見教材P12。

　　7、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)投資相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。參見教材P13。

　　8、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。參見教材P14。

　　9、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 在選擇投資機(jī)會時(shí)，大多數(shù)情況下，收益并非是唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。參見教材P15。

　　10、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。參見教材P16。

　　11、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 大中取大法是對未來持樂觀的看法，認(rèn)為未來會出現(xiàn)最后的自然狀態(tài)。參見教材P17。

　　12、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。參見教材P19。

　　13、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 對房地產(chǎn)投資對象投保，投保項(xiàng)目越多是越保險(xiǎn)，但投保是需要支付費(fèi)用的，如果保險(xiǎn)費(fèi)用占的比例過大，則投資者差不多是在替保險(xiǎn)公司投資了。參見教材P20。

　　14、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會有不同的反應(yīng)。參見教材P23。