2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬題及答案2

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　　11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向( )申請確認(rèn)。

　　A.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門

　　B.當(dāng)?shù)貒敛块T

　　C.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T

　　D.城市規(guī)劃行政主管部門

　　12.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。

　　A.6.0%

　　B.6.9%

　　C.8.8%

　　D.9.0%

　　13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

　　A.650

　　B.687

　　C.585

　　D.630

　　14.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3.6，此時開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價為( )元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　15.城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的( )。

　　A.基準(zhǔn)價格

　　B.平均價格

　　C.正常價格

　　D.市場價格

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A.76 800

　　B.79 104

　　C.77 952

　　D.81 562

　　17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.8%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是( )。

　　A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　參考答案：DBABB BCCBC