2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義:第八章六節(jié)

　　第六節(jié) 住房置業(yè)擔(dān)保管理

　　一、住房置業(yè)擔(dān)保概述

　　住房置業(yè)擔(dān)保是在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，應(yīng)市場需要而產(chǎn)生的一種新的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。

　　住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

　　二、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度

　　(一)公司設(shè)立

　　1.設(shè)立程序

　　《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》明確擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，擔(dān)保公司方可營業(yè)。

　　擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。2.設(shè)立條件

　　設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);(2)有固定的服務(wù)場所;

　　(3)有不少于l o00萬元人民幣的實(shí)有資本;(4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房;

　　(5)有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員; (6)有符合《公司法》要求的公司章程;

　　(7)符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.其他規(guī)定

　　擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。

　　貨幣形態(tài)的實(shí)有資本應(yīng)當(dāng)存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個(gè)人住房貸款的其他銀行。

　　(二)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1.業(yè)務(wù)范圍和資金應(yīng)用的限制規(guī)定

　　擔(dān)保公司只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開發(fā)除外)，不得經(jīng)營財(cái)政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。擔(dān)保公司的

　　資金運(yùn)用，應(yīng)當(dāng)遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。2.建立在銀行的保證金制度

　　擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存人借款人的貸款銀行。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。

　　保證金的提留比例，由貸款人與擔(dān)保公司協(xié)商確定。3.風(fēng)險(xiǎn)基金制度

　　擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金，用于擔(dān)保公司清算時(shí)對(duì)其所擔(dān)保債務(wù)的清償。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲(chǔ)，不得挪用。

　　4.最大擔(dān)保額度規(guī)定

　　擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的30倍;超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。

　　三、住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度

　　(一)擔(dān)保的設(shè)立

　　(1)擔(dān)保公司與商業(yè)銀行本著平等、自愿、分散和控制風(fēng)險(xiǎn)的原則建立合作關(guān)系。擔(dān)保公司不得強(qiáng)制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔(dān)保，不得干預(yù)銀行的正常信貸經(jīng)營活動(dòng)。任何單位和個(gè)人也不得強(qiáng)制要求擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保。(2)擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評(píng)估借款人的資信。對(duì)于資信不良的借款人，擔(dān)保公司可以拒絕提供擔(dān)保。

　　借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　1)具有完全民事行為能力;

　　2)有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件;

　　3)收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力;

　　4)已訂立合法有效的住房買賣合同;

　　5)已足額交納購房首付款;

　　6)符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。

　　(3)設(shè)立程序

　　擔(dān)保設(shè)立的過程包含要約和承諾兩個(gè)階段。

　　借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，擔(dān)保公司有權(quán)要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。

　　住房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同和保證合同，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。

　　擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由借款人向擔(dān)保公司支付，擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)經(jīng)同級(jí)物價(jià)部門批準(zhǔn)。

　　(二)擔(dān)保的解除

　　借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。

　　保證合同終止后，擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人進(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。

　　抵押房屋的處置，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)議以該抵押房屋折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進(jìn)行;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　處置抵押房屋時(shí)，抵押人居住確有困難的，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。