2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義:第十章五節(jié)

　　第五節(jié) 土地增值稅

　　一、納稅人

　　凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

　　各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)，以及外國(guó)公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。

　　二、征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　三、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

　　土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　四、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

　　(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;

　　(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%;

　　(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額l00%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%;

　　(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上部分，稅率為60%。

　　每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

　　為簡(jiǎn)化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，速算公式如下;

　　土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30%;

　　土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×52;

　　土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額l00%，未超過(guò)200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項(xiàng)目×15%;

　　土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%.

　　五、扣除項(xiàng)目

　　土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

　　(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額;

　　(2)土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用;

　　(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　六、減稅、免稅

　　下列情況免征土地增值稅：

　　(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除金額20%的;(2)因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。

　　其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　因國(guó)家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。

　　七、征收管理

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

　　納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

　　《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定：

　　(1)關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問(wèn)題

　　(2)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的。

　　(3)關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題

　　(4)關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

　　(5)關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題

　　八、其他規(guī)定

　　為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的鼓勵(lì)，對(duì)土地增值稅征收作如下規(guī)定：

　　(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)庹魍恋卦鲋刀悺?/P>

　　(2)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。

　　(3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)審核，并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绯^(guò)合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅字[200s3137號(hào))規(guī)定，自2008年11月l日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。