2014年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》講義:第十章六節(jié)

　　第六節(jié) 契稅

　　一、納稅人

　　契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

　　(1)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

　　1)國有土地使用權(quán)出讓;

　　2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換;

　　3)房屋買賣;

　　4)房屋贈與;

　　5)房屋交換。

　　(2)下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：

　　1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股;

　　2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

　　3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;

　　4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

　　二、課稅對象

　　契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。

　　三、計稅依據(jù)

　　契稅的計稅：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格;土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。為了保護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關(guān)認(rèn)為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。

　　房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。

　　四、稅率

　　契稅的稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

　　五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

　　契稅盼納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

　　六、減稅、免稅

　　有下列行為之一的，減征、免征契稅：

　　(1)國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征;

　　(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征;

　　(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征;

　　(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

　　(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征;

　　(6)依照我國有關(guān)法律規(guī)定、以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。自2010年10月1日起，對個人購買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅;對個人購買90平方米以下普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，減按l%稅率征收契稅。

　　七、有關(guān)具體規(guī)定

　　1.對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

　　2.對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　　3.企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，可比照上述規(guī)定不征收契稅。