2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章練習(xí)題6

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　　四、單項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。參見教材P46。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】A

　　【答案解析】在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解，建筑物的定義是：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。參見教材P48。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】A

　　【答案解析】構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P48。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】D

　　【答案解析】房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：

　?、俜康禺a(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。

　?、谑艿狡渌康禺a(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。

　?、凼艿椒康禺a(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，例如城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封而使其處分受到限制。

　　④房地產(chǎn)的額外利益或收益，例如屋頂或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入。參見教材P50。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】D

　　【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P50。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。參見教材P50。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】B

　　【答案解析】在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。參見教材P52。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】D

　　【答案解析】租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見教材P52。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】A

　　【答案解析】物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。參見教材P52。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】D

　　【答案解析】一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。如著作權(quán)(版權(quán))、專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)專用權(quán)、特許權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等。參見教材P53。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)的區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。參見教材P53。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】A

　　【答案解析】由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。參見教材P59。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】C

　　【答案解析】建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。參見教材P60。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】A

　　【答案解析】居住用地為70年。參見教材P60。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】D

　　【答案解析】建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。參見教材P61。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。參見教材P63。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】A

　　【答案解析】管制權(quán)，政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的利用做出限制。例如，通過(guò)城市規(guī)劃規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。參見教材P64。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材 P66。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢(shì)來(lái)講的。現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格是波浪式上升的。參見教材P66。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　20、【正確答案】B

　　【答案解析】在房屋屋頂上樹立廣告牌屬于房地產(chǎn)空間利用權(quán)。參見教材P71。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】C

　　【答案解析】處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。參見教材P71。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　22、【正確答案】D

　　【答案解析】10層以上(含10層)為高層住宅。參見教材P75。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況描述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　23、【正確答案】D

　　【答案解析】土地使用管制情況其他要求如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。參見教材P77。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況描述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　五、多項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】ABC

　　【答案解析】一宗土地的空間范圍：①地球表面，簡(jiǎn)稱地表;②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱地下空間。參見教材P47。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P48。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】DE

　　【答案解析】?jī)H僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等。參見教材P49。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】BDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)所有權(quán)有獨(dú)有、共有和建造物區(qū)分所有權(quán)。參見教材P50。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】ACE

　　【答案解析】房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和好處。參見教材P50。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】AC

　　【答案解析】共有又有按份共有和共同共有。參見教材P50。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】E是指房地產(chǎn)的方便程度，不屬于位置因素。參見教材P53。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值十個(gè)特性。參見教材P59。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】BDE

　　【答案解析】有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。參見教材P63。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】BD

　　【答案解析】通脹是保值，建造成本提高，實(shí)際上也是通脹因素造成的結(jié)果。參見教材P66。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】CE

　　【答案解析】外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P66。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可以把房地產(chǎn)分為下列9類：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產(chǎn)的局部、未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。參見教材 P69。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】BC

　　【答案解析】按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類：“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn);“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn);“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn);共有的房地產(chǎn);部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn);有租約限制的房地產(chǎn);設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn);設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn);有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn);已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn);被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn);手續(xù)不齊全的房地產(chǎn);房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn);違法占地或違法建筑的房地產(chǎn);房地產(chǎn)的租賃權(quán)、即承租****益，如承租的公有住宅;地役權(quán);房地產(chǎn)的抵押權(quán);房地產(chǎn)的空間利用權(quán);房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。參見教材P70。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。參見教材P72。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】E屬于位置的描述。參見教材P78。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況描述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P47。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】房地產(chǎn)的實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。參見教材P49。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P50。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。參見教材P51。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P51。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P52。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。參見教材P56。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。參見教材P57。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P59。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。參見教材P60。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量不能增加。參見教材P61。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】獨(dú)立性，指單獨(dú)使用，不受限制。提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。參見教材P65。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】這是從權(quán)益狀況的角度來(lái)劃分的。參見教材P70。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P72。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見教材P74。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況描述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】