2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第三章:單選題

更新時間：2013-12-13 14:28:29 來源：|0

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摘要 2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第三章:單選題

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　　第三章　房地產(chǎn)價格和價值

　　一、單項選擇題

　　1、房地產(chǎn)估價本質上是評估房地產(chǎn)的(　　)。

　　A、價格

　　B、價值

　　C、有用性

　　D、有效需求

　　2、“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有;反之，交換矯直很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有?！边@說明了(　　)對價值的作用是很大的。

　　A、價格

　　B、有用性

　　C、稀缺性

　　D、有效需求

　　3、下列屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格不同之處的是(　　)。

　　A、都是價格用貨幣來表示

　　B、都有波動，受供求因素的影響

　　C、都是按質論價

　　D、都受區(qū)位因素的影響

　　4、房地產(chǎn)價格的實質是(　　)。

　　A、房地產(chǎn)區(qū)位的價格

　　B、房地產(chǎn)權益的價格

　　C、房地產(chǎn)實物的價格

　　D、房地產(chǎn)租金的折現(xiàn)值

　　5、房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素不包括(　　)。

　　A、消費者的收入水平

　　B、消費者的預期

　　C、該種房地產(chǎn)的價格水平

　　D、相關物品的價格水平

　　6、當消費者收入增加時，會減少對(　　)的需求。

　　A、正常商品

　　B、炫耀性物品

　　C、高檔商品

　　D、低檔商品

　　7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會(　　)。

　　A、增加

　　B、減少

　　C、不變

　　D、無法確定

　　8、房地產(chǎn)中的“買漲不買跌”說明的是房地(　　)的影響因素。

　　A、房地產(chǎn)的價格水平

　　B、消費者的偏好

　　C、相關物品的價格水平

　　D、消費者對未來的預期

　　9、在某種房地產(chǎn)的價格不變的情況下，當其開發(fā)成本下降，會使該種房地產(chǎn)的供給(　　)。

　　A、增加

　　B、減少

　　C、不變

　　D、無法確定

　　10、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為(　　)。

　　A、存量+新增竣工量-拆毀量

　　B、存量+新開發(fā)量+空置房量-滅失量

　　C、存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉換總量+滅失量

　　D、存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量

　　11、房地產(chǎn)的供給曲線表示(　　)。

　　A、房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系

　　B、房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系

　　C、房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系

　　D、房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關系

　　12、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做(　　)。

　　A、房地產(chǎn)的供給價格

　　B、房地產(chǎn)的需求價格

　　C、房地產(chǎn)的市場價格

　　D、房地產(chǎn)的均衡價格

　　13、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是(　　)。

　　A、均衡價格增加，均衡數(shù)量減少

　　B、均衡價格減少，均衡數(shù)量增加

　　C、均衡價格增加，均衡數(shù)量不變

　　D、均衡價格不變，均衡數(shù)量減少

　　14、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因為(　　)。

　　A、地區(qū)間的政府管制

　　B、房地產(chǎn)的不可移動性

　　C、中國經(jīng)濟地區(qū)差異明顯

　　D、不同地區(qū)人們的消費習慣不同

　　15、正常成交價格的形成條件不包括(　　)。

　　A、公開市場

　　B、眾多的買者和賣者

　　C、較短的期間完成交易

　　D、買者和賣者都具有完全信息

　　16、(　　)是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

　　A、市場價格

　　B、成交價格

　　C、理論價格

　　D、清算價格

　　17、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是(　　)。

　　A、穩(wěn)定均衡價格

　　B、不穩(wěn)定均衡價格

　　C、長期均衡價格

　　D、短期均衡價格

　　18、市場價格圍繞著(　　)而上下波動。

　　A、理論價格

　　B、成交價格

　　C、清算價格

　　D、原始價格

　　19、比較價值趨向于(　　)。

　　A、成交價格

　　B、市場價格

　　C、理論價格

　　D、最高買價

　　20、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的(　　)。

　　A、社會一般報酬率

　　B、最低期望收益率

　　C、特定投資者所要求的最低期望收益率

　　D、特定投資者所要求的最低報酬率

　　21、在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般(　　)市場價值。

　　A、低于

　　B、等于

　　C、高于

　　D、不確定

　　22、真正的房租構成因素不包括(　　)。

　　A、地租

　　B、管理費

　　C、環(huán)境保護費

　　D、教育費附加

　　23、某在建工程在假定未設立優(yōu)先受償權下的價值為1000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款200萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為200萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價值為(　　)萬元。

　　A、400

　　B、300

　　C、350

　　D、800

　　24、在為房地產(chǎn)投保火災險服務的估價中，理論上評估的應是(　　)。(2011年真題)

　　A、建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

　　B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失

　　C、建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失

　　D、建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失

　　25、不屬于其他房地產(chǎn)權利價格的是(　　)。

　　A、地役權價格

　　B、租賃權價格

　　C、抵押權價格

　　D、宅基地使用權價格

　　26、現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額是(　　)。

　　A、原始成本

　　B、重置成本

　　C、可變成本

　　D、公允價值

　　27、對于限價的房地產(chǎn)，估價結果不得超出(　　)。

　　A、市場調(diào)節(jié)價

　　B、政府指導價

　　C、公允價

　　D、政府定價

　　28、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/┫，乙單價為600元/┫，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買(　　)。

　　A、甲

　　B、乙

　　C、甲、乙一樣

　　D、無法判斷

　　29、一套建筑面積為100┫，單價為2000元/┫的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的(　　)。

　　A、實際單價為2000元/┫，實際總價為30.16萬元

　　B、實際單價為1950元/┫，實際總價為20萬元

　　C、實際單價為2000元/┫，實際總價為20萬元

　　D、實際單價為2200元/┫，實際總價為30.16萬元

　　30、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是(　　)。

　　A、第(1)、(3)種情況

　　B、第(3)、(4)、(5)種情況

　　C、第(2)、(4)種情況

　　D、第(2)、(4)、(5)種情況

　　31、一套建筑面積為100┫，單價為3000元/┫、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10 萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為(　　)元/┫。(年折現(xiàn)率為5%)

　　A、3000

　　B、2850

　　C、2857

　　D、2928

　　32、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/┫，出租的年末凈收益為500元/┫。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為(　　)元/┫?！?011年真題】

　　A、3439

　　B、3473

　　C、3508

　　D、3608

　　33、人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，最低不得低于市價的(　　)。

　　A、50%

　　B、60%

　　C、70%

　　D、80%

參考答案：

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價本質上是評估房地產(chǎn)的價值。價格是價值的外在表現(xiàn)。參見教材P82。

　　【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】C

　　【答案解析】稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。參見教材P83。

　　【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價。參見教材P84。

　　【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格。參見教材P85。

　　【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】C

　　【答案解析】該種房地產(chǎn)的價格水平屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。參見教材P86。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】D

　　【答案解析】對低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反而會減少對該種商品的需求。參見教材P87。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】A

　　【答案解析】在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見教材P87。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】D

　　【答案解析】消費者的行為不僅受許多現(xiàn)實因素的影響，還受他對未來預期的影響。參見教材P88。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】A

　　【答案解析】在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，當其開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。參見教材P89。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】D

　　【答案解析】潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。參見教材P89。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】C

　　【答案解析】供給曲線就是供給量和其價格之間的關系。參見教材P90。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】D

　　【答案解析】房地產(chǎn)的均衡價格是房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P91。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P91圖3-3。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】B

　　【答案解析】與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P92。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】選項C應該是適當?shù)钠陂g完成交易。參見教材P95。