2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第三章:多選題

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件不包括(　　)。

　　A、消費(fèi)者有購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿

　　B、城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

　　C、人口急劇增長(zhǎng)

　　D、消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

　　E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，共同之處是(　　)。

　　A、有波動(dòng)

　　B、生產(chǎn)成本

　　C、用貨幣表示

　　D、按質(zhì)論價(jià)

　　E、受供求因素的影響

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格的主要特征不包括(　　)。

　　A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大

　　B、房地產(chǎn)價(jià)格不受交易者的個(gè)別情況影響

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

　　D、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

　　E、房地產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格，也有租賃價(jià)格

　　4、下列不存在替代關(guān)系的有(　　)。

　　A、普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間

　　B、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

　　C、經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間

　　D、普通住宅與商業(yè)用房之間

　　E、賓館與寫字樓之間

　　5、下列是互補(bǔ)品的是(　　)。

　　A、住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間

　　B、賓館與寫字樓之間

　　C、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)

　　D、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

　　E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

　　6、房地產(chǎn)供給形成的條件有(　　)。

　　A、供給計(jì)劃

　　B、供給決策

　　C、供給意愿

　　D、供給能力

　　E、供給行為

　　7、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是(　　)。

　　A、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　C、全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況

　　8、在實(shí)際交易中，當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格(　　)賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易不會(huì)成功。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、不等于

　　E、無(wú)法確定

　　9、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A、投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估

　　B、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

　　C、評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

　　D、評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

　　E、評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的

　　10、同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)?　　)不同。

　　A、開發(fā)成本

　　B、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　C、納稅狀況

　　D、對(duì)未來(lái)的信心

　　E、評(píng)估方法

　　11、真正的房租構(gòu)成中有(　　)因素。

　　A、折舊費(fèi)

　　B、維修費(fèi)

　　C、管理費(fèi)

　　D、保險(xiǎn)費(fèi)

　　E、投資利息

　　12、投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值有可能是(　　)。

　　A、遭受火災(zāi)毀損的建筑物價(jià)值

　　B、遭受火災(zāi)毀損的土地價(jià)值

　　C、連帶損失

　　D、租金損失

　　E、遭受火災(zāi)毀損的建筑物重建成本

　　13、公允價(jià)值的前提條件主要有(　　)。

　　A、公平交易

　　B、誠(chéng)實(shí)信用

　　C、雙方熟悉情況

　　D、雙方自愿

　　E、價(jià)值觀一致

　　14、經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括(　　)。

　　A、征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用

　　B、建筑安裝工程費(fèi)

　　C、管理費(fèi)

　　D、貸款利息

　　E、小區(qū)營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)

　　15、某宗房地產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有(　　)。

　　A、該廠房的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

　　B、該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元

　　C、該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元

　　D、該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元

　　E、該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

　　16、下列關(guān)于評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)的說(shuō)法正確的是(　　)。

　　A、保留價(jià)是拍賣底價(jià)

　　B、現(xiàn)在司法拍賣時(shí)第一次拍賣的保留價(jià)≥評(píng)估價(jià)的80%

　　C、現(xiàn)在司法拍賣時(shí)第一次拍賣的保留價(jià)=評(píng)估價(jià)

　　D、現(xiàn)在司法拍賣時(shí)第一次拍賣的保留價(jià)=市場(chǎng)價(jià)

　　E、如果出現(xiàn)流拍可以降低保留價(jià)，但每次降低數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的10%

　　參考答案：

　　1、【正確答案】BCE

　　【答案解析】有效需求=意愿+支付能力。參見教材P83。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn);②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。參見教材P84。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】AB

　　【答案解析】參見教材P85。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】ACD

　　【答案解析】某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見教材P87。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】ACE

　　【答案解析】某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。參見教材P88。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】CD

　　【答案解析】供給的形成條件有兩個(gè)：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給;②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給。參見教材P89。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P92。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】BDE

　　【答案解析】在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買方最高出價(jià)高于或等于賣方最低要價(jià)時(shí)，交易才可能成功。參見教材P94。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】CDE

　　【答案解析】C應(yīng)該是最低報(bào)酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價(jià)格的評(píng)估是個(gè)非常主觀的過程，對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見教材P98。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。參見教材P99。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見教材P101。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P103。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】ACD

　　【答案解析】公允價(jià)值的前提條件主要有3個(gè)：公平交易;交易雙方均熟悉情況;交易雙方均是自愿的。參見教材P107。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括土地和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素。參見教材P109。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、

　　【正確答案】ABC

　　【答案解析】因?yàn)橘J款是需要支付利息的，所以，名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格都是50萬(wàn)。參見教材P113。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】ACD

　　【答案解析】參見教材P115。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】