2014房產(chǎn)估價(jià)《制度與政策》考點(diǎn):商品房買賣合同

　　商品房買賣合同(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同。2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)。

　　(1)商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：1)當(dāng)事人名稱和姓名、住所;2)商品房基本情況;3)商品房的銷售方式;4)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;5)交付使用條件及日期;6)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾;7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;9)面積差異的處理方式;10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;11)解決爭議的辦法;12)違約責(zé)任;13)雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

　　(2)計(jì)價(jià)方式

　　商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。按照我國現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　(3)誤差的處理方式

　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：

　　面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;

　　2)面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。

　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

　　注：要正確理解面積誤差比及返還金額計(jì)算問題。

　　(一)要學(xué)會計(jì)算面積誤差比。

　　面積誤差比是處理面積誤差的基礎(chǔ)。基本公式：面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%其中產(chǎn)權(quán)登記面積指的是最后房產(chǎn)證上經(jīng)依法測繪核準(zhǔn)的面積，也是最終的起法律效力的面積。合同約定面積是指商品房買賣合同上最初由開發(fā)商和購買人約定的面積。二者往往有一定的誤差。

　　例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。

　　此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-95)/95=5.26%。

　　例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。

　　此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(95-100)/100=-5%。

　　(二)要學(xué)會計(jì)算面積誤差的處理。

　　關(guān)于處理的步驟：一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：(教材規(guī)定)

　　(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;如某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同約定的面積(合同約定面積)為 100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為102平方米。此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%= (102-100)/100=2%.此時(shí)對于該購買人來說，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房價(jià)格×2平方米的價(jià)款，向開發(fā)商交納。

　　(2)面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。(這是購買人的權(quán)利)

　　第一、買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。

　　第二、買受人不退房的(有兩種情況)：

　　一是產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。此項(xiàng)規(guī)定主要針對的是：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積。

　　如例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。

　　按照處理原則，此時(shí)面積誤差比=5.26%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價(jià)款(95平方米的房價(jià)款×3%)，由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款(95平方米的房價(jià)款×2.26%)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

　　二是產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項(xiàng)規(guī)定主要針對的是：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)。

　　如例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。

　　按照處理原則，此是面積誤差比=-5%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價(jià)款(100平方米的房價(jià)款×3%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;超出3% 部分的房價(jià)款(100的房價(jià)款平方米×2%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人(也就是返還100×2%×2平方米的價(jià)款)。

　　(三)綜上所述，本章內(nèi)容考試中，易出計(jì)算題和綜合分析題。計(jì)算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據(jù)是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)規(guī)定，計(jì)算面積誤差比，關(guān)鍵要記住面積誤差比公式，

　　即：面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積。考試中只要給出產(chǎn)權(quán)登記面積、合同約定面積，就可以算出面積誤差比;之后根據(jù)所計(jì)算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。

　　(4)中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(5)保修責(zé)任

　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

　　2006年房地產(chǎn)估價(jià)師綜合分析題示例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)實(shí)施舊城改造項(xiàng)目，按照規(guī)劃擬建20000┫商住樓，其中營業(yè)房3000 ┫。甲公司辦理相關(guān)手續(xù)后對王某住房實(shí)施拆遷。甲公司取得預(yù)售許可證后，開始對住宅進(jìn)行預(yù)售，同時(shí)在媒體上發(fā)布廣告。周某預(yù)購該項(xiàng)目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80┫。在施工中，甲公司發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設(shè)計(jì)不合理，經(jīng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)部門同意，將客廳寬度和面積做了修改，并立即由銷售人員電話通知周某，要求其在15日內(nèi)提出意見。建設(shè)過程中，甲公司又將在建的3000萬┫營業(yè)房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，甲公司將營業(yè)房公開招商。