2014年房地產估價師《案例分析》答題技巧

　　房地產估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　(一)問答題和單項選擇題

　　問答題和單項選擇題約占考題總分的50%，主要考查考生是否熟悉房地產的價值標準與估價目的之間的關系，掌握各種主要房地產估價方法的實質與難點，掌握各種目的、各種類型房地產估價的特點及適用法律法規(guī)等。

　　(二)指錯題和改錯題

　　指錯題和改錯題約占考題總分的50%，是用指錯、改錯這種形式綜合考查考生對估價報告的寫作能力、估價方法的掌握程度(公式是否正確，參數(shù)是否準確、計算是否正確等等)。

　　估價報告中的錯誤種類繁多、不勝枚舉，是很難一一列出的，在這里作一個歸納總結，供大家在復習時參考，不夠完善之處，大家可以根據自己的估價實踐適當補充。

　　1.估價報告內容不完整，行文用詞不當

　　(1)估價報告內容不完整，常見的有以下幾種情況：

　　①缺少委托估價方有關項目，如單位名稱、法人代表及住所(單位委托)或個人姓名和住所等(個人委托);

　　②缺少受理估價方有關項目，如名稱、住所，特別是估價資格等級;

　?、蹖纼r對象沒有描述或描述不清(具體包括：估價對象名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、現(xiàn)狀、樓層、結構、裝修、設備、建成年月、規(guī)劃限制條件、建筑物利用現(xiàn)狀、建筑物建成年月、產權狀況沒有描述或描述不清(權屬性質和土地使用年限)等等);

　?、苋鄙俟纼r目的或估價目的含糊不清;

　?、萑鄙俟纼r時點;

　?、奕鄙賰r值定義或價值定義中價值標準或價值內涵表述不確切;

　?、吖纼r依據不全和估價方法沒有說明定義;

　　⑧缺少估價作業(yè)日期;

　　⑨估價結果缺少大寫、單價或貨幣單位等，用外幣表示時缺少相應的匯率，等等。

　　⑩缺估價原則

　　(2)行文、遣詞用句不當

　　主要包括：①名詞術語不準確，如把估價日期錯寫成估價期日。②用詞帶有強烈的感情色彩，如“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語”，這樣過分吹噓估價對象而貶低其他的做法是不可取的。③語意含糊，如“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格大約在800元左右”?！按蠹s”這樣的詞出現(xiàn)在估價結論中是不妥當?shù)?但在表達一些判斷或推理時除外)。④邏輯不嚴謹，主要表現(xiàn)在前后沒有呼應(如前面說了上座率90%，后面計算時又沒有考慮進去)，⑤ 數(shù)據來源沒有出處或是有錯(如房地產稅、營業(yè)稅的稅率錯誤)。⑥判斷推理沒有充足的理由(如簡單地下結論，卻沒有充足的理由支持結論)。

　　2.估價方法選擇不當

　　例如，拆遷評估一般應采用市場比較法，而在估價報告中卻采用了其他估價方法且未說明原因。根據2004年1月1日起實施的《房屋拆遷估價指導意見》，“拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。

　　3.估價方法應用錯誤

　　(1)公式選用錯誤

　　例如：收益法公式選用錯誤，有限年限估價卻采用了無限年限公式。又如：比較法修正時修正系數(shù)的分子分母顛倒，用假設開發(fā)法測算時未考慮銷售稅費等。

　　(2)參數(shù)錯誤

　　收益法中收益年限選用錯誤。

　　(3)計算錯誤

　　指一些簡單的數(shù)學計算錯誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計算錯誤。如用收益法算出了估價對象

　　房地產的總體價值，卻又加上了其高檔裝修的成本價，或是又扣除了折舊費用，實際上是進行了重復計算。

　　(4)概念錯誤

　　指估價方法中某些概念的理解錯誤。如：成本法中的成本指的是客觀成本，卻采用了實際成本;收益法中的凈收益，指的是正常凈收益，卻采用了個別收益;比較法中案例選取少于3個，或案例交易時間過早、與估價對象在某項修正因素上差異超出標準等。此外，還容易常犯的概念錯誤有：土地使用年限和建筑物經濟壽命與折舊的關系問題;環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問題等等。

　　從以上分析不難看出，《房地產估價案例與分析》是其他系列教材特別是《房地產估價理論與方法》中基本知識、基本理論的綜合應用。在應試復習時應著重注意以下幾點：

　　第一，徹底地弄懂四大估價方法及基準地價修正法是學好本門課的前提。因為無論是何種題型，均是從不同的側面考查考生對估價方法的理解程度、比較選擇和應用技能，所以，通過具體的案例分析反復地研究各種估價方法應是復習的重中之重。

　　第二，從以往的考題看，商業(yè)房地產和居住房地產估價是考試的主要內容，另外中加強了《規(guī)范》內容，系統(tǒng)學習《規(guī)范》勢在必行。所以復習時應通過具體的案例不同估價目的，重點分析各類房地產估價的特點，勿要眉毛胡子一把抓。

　　第三，房地產估價實質上是估價人員正確的認識房地產客觀存在的價值并將其科學地表達出來。影響房地產價值的因素非常復雜，所以，弄清影響不同用途房地產價值的主要因素是十分必要的，這在一定程度上也就決定了某些需要收集的估價資料。

　　第四，案例分析考題千變萬化，很難猜題，所以，復習時應邊學習邊總結，舉一反三、融會貫通。圍繞案例分析，應學會什么情況選用何種估價方法，針對選擇的估價方法應收集哪些主要資料，正確處理估價方法具體運用中各個環(huán)節(jié)的關鍵問題。

　　第五，精讀大量的較規(guī)范的案例，并在自己的工作估價實踐中及時總結經驗，提高估價報告的寫作能力。

　　第六，考試答卷時，應利用開卷考試這一特點。對于問答題，應力求內容完整、重點突出、條理清晰。對于改錯題，應看清題意，是只要求指明錯誤，還是要求既指明錯誤并且改正?是否倒扣分等等。