2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》答題技巧

　　房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

　　(一)問答題和單項(xiàng)選擇題

　　問答題和單項(xiàng)選擇題約占考題總分的50%，主要考查考生是否熟悉房地產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的之間的關(guān)系，掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)與難點(diǎn)，掌握各種目的、各種類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)及適用法律法規(guī)等。

　　(二)指錯(cuò)題和改錯(cuò)題

　　指錯(cuò)題和改錯(cuò)題約占考題總分的50%，是用指錯(cuò)、改錯(cuò)這種形式綜合考查考生對(duì)估價(jià)報(bào)告的寫作能力、估價(jià)方法的掌握程度(公式是否正確，參數(shù)是否準(zhǔn)確、計(jì)算是否正確等等)。

　　估價(jià)報(bào)告中的錯(cuò)誤種類繁多、不勝枚舉，是很難一一列出的，在這里作一個(gè)歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時(shí)參考，不夠完善之處，大家可以根據(jù)自己的估價(jià)實(shí)踐適當(dāng)補(bǔ)充。

　　1.估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完整，行文用詞不當(dāng)

　　(1)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完整，常見的有以下幾種情況：

　?、偃鄙傥泄纼r(jià)方有關(guān)項(xiàng)目，如單位名稱、法人代表及住所(單位委托)或個(gè)人姓名和住所等(個(gè)人委托);

　?、谌鄙偈芾砉纼r(jià)方有關(guān)項(xiàng)目，如名稱、住所，特別是估價(jià)資格等級(jí);

　?、蹖?duì)估價(jià)對(duì)象沒有描述或描述不清(具體包括：估價(jià)對(duì)象名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、現(xiàn)狀、樓層、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年月、規(guī)劃限制條件、建筑物利用現(xiàn)狀、建筑物建成年月、產(chǎn)權(quán)狀況沒有描述或描述不清(權(quán)屬性質(zhì)和土地使用年限)等等);

　?、苋鄙俟纼r(jià)目的或估價(jià)目的含糊不清;

　　⑤缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn);

　?、奕鄙賰r(jià)值定義或價(jià)值定義中價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵表述不確切;

　　⑦估價(jià)依據(jù)不全和估價(jià)方法沒有說明定義;

　?、嗳鄙俟纼r(jià)作業(yè)日期;

　?、峁纼r(jià)結(jié)果缺少大寫、單價(jià)或貨幣單位等，用外幣表示時(shí)缺少相應(yīng)的匯率，等等。

　　⑩缺估價(jià)原則

　　(2)行文、遣詞用句不當(dāng)

　　主要包括：①名詞術(shù)語不準(zhǔn)確，如把估價(jià)日期錯(cuò)寫成估價(jià)期日。②用詞帶有強(qiáng)烈的感情色彩，如“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語”，這樣過分吹噓估價(jià)對(duì)象而貶低其他的做法是不可取的。③語意含糊，如“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格大約在800元左右”?！按蠹s”這樣的詞出現(xiàn)在估價(jià)結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)?但在表達(dá)一些判斷或推理時(shí)除外)。④邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，主要表現(xiàn)在前后沒有呼應(yīng)(如前面說了上座率90%，后面計(jì)算時(shí)又沒有考慮進(jìn)去)，⑤ 數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯(cuò)(如房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅率錯(cuò)誤)。⑥判斷推理沒有充足的理由(如簡(jiǎn)單地下結(jié)論，卻沒有充足的理由支持結(jié)論)。

　　2.估價(jià)方法選擇不當(dāng)

　　例如，拆遷評(píng)估一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法，而在估價(jià)報(bào)告中卻采用了其他估價(jià)方法且未說明原因。根據(jù)2004年1月1日起實(shí)施的《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因”。

　　3.估價(jià)方法應(yīng)用錯(cuò)誤

　　(1)公式選用錯(cuò)誤

　　例如：收益法公式選用錯(cuò)誤，有限年限估價(jià)卻采用了無限年限公式。又如：比較法修正時(shí)修正系數(shù)的分子分母顛倒，用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算時(shí)未考慮銷售稅費(fèi)等。

　　(2)參數(shù)錯(cuò)誤

　　收益法中收益年限選用錯(cuò)誤。

　　(3)計(jì)算錯(cuò)誤

　　指一些簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算錯(cuò)誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計(jì)算錯(cuò)誤。如用收益法算出了估價(jià)對(duì)象

　　房地產(chǎn)的總體價(jià)值，卻又加上了其高檔裝修的成本價(jià)，或是又扣除了折舊費(fèi)用，實(shí)際上是進(jìn)行了重復(fù)計(jì)算。

　　(4)概念錯(cuò)誤

　　指估價(jià)方法中某些概念的理解錯(cuò)誤。如：成本法中的成本指的是客觀成本，卻采用了實(shí)際成本;收益法中的凈收益，指的是正常凈收益，卻采用了個(gè)別收益;比較法中案例選取少于3個(gè)，或案例交易時(shí)間過早、與估價(jià)對(duì)象在某項(xiàng)修正因素上差異超出標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還容易常犯的概念錯(cuò)誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊的關(guān)系問題;環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問題等等。

　　從以上分析不難看出，《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》是其他系列教材特別是《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中基本知識(shí)、基本理論的綜合應(yīng)用。在應(yīng)試復(fù)習(xí)時(shí)應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：

　　第一，徹底地弄懂四大估價(jià)方法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法是學(xué)好本門課的前提。因?yàn)闊o論是何種題型，均是從不同的側(cè)面考查考生對(duì)估價(jià)方法的理解程度、比較選擇和應(yīng)用技能，所以，通過具體的案例分析反復(fù)地研究各種估價(jià)方法應(yīng)是復(fù)習(xí)的重中之重。

　　第二，從以往的考題看，商業(yè)房地產(chǎn)和居住房地產(chǎn)估價(jià)是考試的主要內(nèi)容，另外中加強(qiáng)了《規(guī)范》內(nèi)容，系統(tǒng)學(xué)習(xí)《規(guī)范》勢(shì)在必行。所以復(fù)習(xí)時(shí)應(yīng)通過具體的案例不同估價(jià)目的，重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，勿要眉毛胡子一把抓。

　　第三，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)質(zhì)上是估價(jià)人員正確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值并將其科學(xué)地表達(dá)出來。影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素非常復(fù)雜，所以，弄清影響不同用途房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素是十分必要的，這在一定程度上也就決定了某些需要收集的估價(jià)資料。

　　第四，案例分析考題千變?nèi)f化，很難猜題，所以，復(fù)習(xí)時(shí)應(yīng)邊學(xué)習(xí)邊總結(jié)，舉一反三、融會(huì)貫通。圍繞案例分析，應(yīng)學(xué)會(huì)什么情況選用何種估價(jià)方法，針對(duì)選擇的估價(jià)方法應(yīng)收集哪些主要資料，正確處理估價(jià)方法具體運(yùn)用中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵問題。

　　第五，精讀大量的較規(guī)范的案例，并在自己的工作估價(jià)實(shí)踐中及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高估價(jià)報(bào)告的寫作能力。

　　第六，考試答卷時(shí)，應(yīng)利用開卷考試這一特點(diǎn)。對(duì)于問答題，應(yīng)力求內(nèi)容完整、重點(diǎn)突出、條理清晰。對(duì)于改錯(cuò)題，應(yīng)看清題意，是只要求指明錯(cuò)誤，還是要求既指明錯(cuò)誤并且改正?是否倒扣分等等。