2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》摸底題

　　特別推薦：房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　單選題

　　1、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值為15萬元，新建房地產(chǎn)的價(jià)值為20萬元，則應(yīng)以( D)為前提進(jìn)行估價(jià)。

　　A、保持現(xiàn)狀;

　　B、裝修改造;

　　C、轉(zhuǎn)換用途;

　　D、重新利用

　　2、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為( B )萬元。

　　A、87;

　　B、124;

　　C、130;

　　D、134

　　計(jì)算過程：50+80/(1+1%)^8

　　3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27m，前街路線價(jià)為2000元/m2，后街路線價(jià)為1000元/m2，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為( D )。

　　A、9;

　　B、13.5;

　　C、15;

　　D、18

　　前街影響深度=前街路線價(jià)/(前街路線價(jià)+后街路線價(jià))×總深度

　　4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用(A)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益;

　　B、市場比較法;

　　C、該寫字樓的實(shí)際收益;

　　D、無法估算

　　5、在建筑物折舊中，產(chǎn)生超額持有成本的原因是( B )。

　　A、功能缺乏;

　　B、功能過剩;

　　C、修復(fù)時(shí)間較長;

　　D、修復(fù)時(shí)間較短

　　6、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為( A )。

　　A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;

　　B、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

　　C、編制深度百分率表;

　　D、劃分路線價(jià)區(qū)段

　　8、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是( D )。

　　A、法國;

　　B、意大利;

　　C、日本;

　　D、中國香港

　　9、下列房地產(chǎn)中，哪一項(xiàng)存在替代關(guān)系?( C)

　　A、經(jīng)濟(jì)適用住房與高級別墅;

　　B、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)

　　C、賓館與寫字樓;

　　D、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路收費(fèi)

　　10、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率(A )。

　　A、等于報(bào)酬率;

　　B、大于報(bào)酬率;

　　C、小于報(bào)酬率;

　　D、無法知道

　　11、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( B )%。

　　A、6;

　　B、6.9;?

　　C、8.8;

　　D、9

　　計(jì)算過程：70%*6%+(1-70%)*9%

　　12、住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)之間的關(guān)系是( B )。

　　A、替代關(guān)系;B、互補(bǔ)關(guān)系;C、附屬關(guān)系;D、沒有關(guān)系

　　13、基本完好房的成新率為(D )。

　　A、十、九成新;

　　B、九、八成新;

　　C、八、七成新;

　　D、七、六成新

　　我國現(xiàn)行房屋的完損等級分為五類：完好房，成新率為十、九、八成;基本完好房，成新率為七、六成;一般損壞房為五、四成;嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房的成新率為三成以下。

　　14、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為

　　5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為( B )。

　　A、4858;

　　B、5200;

　　C、2700;

　　D、6264

　　根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來若干年后的價(jià)格公式：

　　V=a/r×[1-1/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

　　=216/8% ×[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200(萬元)

　　15、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別

　　逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為(A)萬元。

　　A、100;

　　B、42;

　　C、63;

　　D、77

　　計(jì)算過程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)

　　16、評估城市商業(yè)街道兩側(cè)的土地價(jià)格，最適合的估價(jià)方法是(C)。

　　A、市場法;

　　B、收益法;

　　C、路線價(jià)法;

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　17、在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的

　　(D)。

　　A、算術(shù)平均數(shù);

　　B、中位數(shù);

　　C、加權(quán)平均數(shù);

　　D、眾數(shù)

　　18、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的

　　基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為(C)萬元。

　　A、225.00;

　　B、237.50;

　　C、381.25;

　　D、395.83

　　凈收益按等差級數(shù)遞增的公式，式中，a為第一年凈收益，b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，r為資本化率。

　　20、投資利潤率的計(jì)算公式是( A )。

　　A、開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)

　　B、開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　C、開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)

　　D、開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　21、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型?( C )

　　A、出租的房地產(chǎn);

　　B、自用的房地產(chǎn);

　　C、餐飲的房地產(chǎn);

　　D、營業(yè)的房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式分為：銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、營業(yè)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。

　　22、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府規(guī)定土地用途、容積率

　　屬于(D)方面的制約。

　　A、建筑技術(shù);

　　B、土地權(quán)利設(shè)置和行使;

　　C、相鄰關(guān)系;

　　D、土地使用管制

　　政府規(guī)定土地用途、容積率屬于城市規(guī)劃的內(nèi)容，而在土地利用所受的限制當(dāng)中，城市規(guī)劃屬于土地使用管制方面的內(nèi)容。

　　23、 某套商品住宅，房屋使用面積為70m2，套內(nèi)墻體面積為3.5 m2，陽臺面積為3.2 m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為9 m2。則該套住宅的建筑面積為( B )。

　　A、76;

　　B、85.7;

　　B、79.0;

　　D、82.2

　　24、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時(shí)，預(yù)期投資利潤率為4.36%;在5～20層時(shí)，每增高一層，投資利潤率上升0.18%;而在20～30層時(shí)，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。由此可見，超過20層之后，這塊土地的邊際收益開始出現(xiàn)遞減，揭示了(B )。

　　A、收益遞增規(guī)律;

　　B、收益遞減規(guī)律;

　　C、規(guī)模的收益遞增規(guī)律;

　　D、規(guī)模的收益遞減規(guī)律

　　收益遞減原理揭示的是一種投入產(chǎn)出關(guān)系，指在僅有一種投入量逐漸增加的情況下，其他投入量不變，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當(dāng)可投入變量增加到某一點(diǎn)時(shí)，產(chǎn)出量的增加會越來越小。

　　25、最高最佳使用原則必須同時(shí)符合的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是：法律上許可、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化和(B )。

　　A、協(xié)商一致;

　　B、技術(shù)上可能;

　　C、環(huán)境上適合;

　　D、規(guī)模上均衡

　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

　　26、城市中需拆遷而未拆遷的土地的價(jià)格稱為( C )。

　　A、生地價(jià);

　　B、熟地價(jià);

　　C、毛地價(jià);

　　D、拆遷補(bǔ)償安置價(jià)

　　27、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用(C )。

　　A、客觀合理價(jià)值標(biāo)準(zhǔn);

　　B、非公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn);

　　C、公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn);

　　D、政府規(guī)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　28、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以(C)狀況為參照系進(jìn)行的。

　　A、可比實(shí)例房地產(chǎn);

　　B、估價(jià)對象房地產(chǎn);

　　C、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn);

　　D、類似房地產(chǎn)

　　2003年考題。間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價(jià)對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果估價(jià)對象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。再將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。

　　29、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為(B )。

　　A.0.91;

　　B.0.92;

　　C.1.09;

　　D.1.10

　　這是2003年考題。以估價(jià)對象為基準(zhǔn)，100/(100+9)=0.92。

　　30、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為(D)。

　　A、0.060;

　　B、0.0940;

　　C、1.060;

　　D、1.064

　　交易情況修正系數(shù)=100/(100-6)=1.064

　　31、通過市場提取法求出的估價(jià)對象建筑物的年折舊率為5%，則估價(jià)對象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是(C )年。

　　A、50;

　　B、10;

　　C、20;

　　D、無法知道

　　根據(jù)“建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年折舊率”來計(jì)算。

　　32、在一般情況下，(B)適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的

　　建筑材料、建筑構(gòu)配件建筑和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使用建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。

　　A、重建價(jià)格;

　　B、重置價(jià)格;

　　C、重新購建價(jià)格;

　　D、積算價(jià)格

　　重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是“替代原理”的體現(xiàn)。

　　33、報(bào)酬率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵?B)。

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度;

　　B、估價(jià)對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

　　C、估價(jià)對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度;

　　D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流資金周轉(zhuǎn)的速度

　　房地產(chǎn)交易不如股票和債券交易方便、費(fèi)用低。

　　34、收益法是以(B )為基礎(chǔ)的。這說明決定房地產(chǎn)價(jià)值的，重要的不是過去的因素，

　　而是未來的因素。

　　A、收益原理;

　　B、預(yù)期原理;

　　C、未來原理;

　　D、替代原理

　　收益法的本質(zhì)就是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值的

　　35、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為(C)萬元。

　　A、417;

　　B、500;

　　C、460;

　　D、45

　　先求出土地價(jià)值=(50-200×12%)/10%=260(萬元)，房地產(chǎn)總價(jià)值=260+200=460(萬元)。

　　36、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用(B )作為其中的一種估價(jià)方

　　法。

　　A、市場法;

　　B、假設(shè)開發(fā)法;

　　C、收益法;

　　D、成本法

　　假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià);市場法適用于在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易;成本法適用于估價(jià)那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn);收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。

　　37、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)( C )。

　　A、逐漸降低;

　　B、逐漸升高;

　　C、可視為基本不變;

　　D、為零

　　38、劃分路線價(jià)區(qū)段的最主要標(biāo)準(zhǔn)是(C)。

　　A、十字或丁字路;

　　B、功能分區(qū)分界點(diǎn);

　　C、地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn);

　　D、商鋪繁華程度變化點(diǎn)

　　劃分路線價(jià)區(qū)段的方法是，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。

　　39、估價(jià)報(bào)告書中說明的( C )限定了其用途。

　　A、估價(jià)原則;

　　B、估價(jià)方法;

　　C、估價(jià)目的;

　　D、估價(jià)對象狀況

　　估價(jià)目的不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取、估價(jià)對象的范圍、選用的估價(jià)方法也可能不同，只有估價(jià)目的可以限定估價(jià)報(bào)告書的用途，比如目的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，那么估價(jià)報(bào)告書的用途就是用來為房地產(chǎn)抵押價(jià)值作價(jià)的。

　　40、一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。則這種情況下，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( C )年。

　　A.50;

　　B.40;

　　C.46;

　　D.不確定

　　41、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( A)等設(shè)施或條件以及場地平

　　整。

　　A.供水、排水、供電、通訊

　　B.給水、排水、燃?xì)?、熱?/P>

　　C.排水、電力、通訊、燃?xì)?/P>

　　D.排水、電力、通訊、熱力

　　“五通一平”是將生地改造為熟地的過程，具體是通路、通水(給排水)、通電、通訊、平整場地。

　　42、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為(C )。

　　A.8.0

　　B.5.6

　　C.5.0

　　D.0.7

　　容積率=總建筑面積/建筑用地面積，即5000/1000=5。

　　43、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的(A )三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

　　A、有用性、稀缺性、有效需求;

　　B、供給、需求、利用狀況

　　C、權(quán)利、租金、利率;

　　D、價(jià)值、使用價(jià)值、供求

　　在現(xiàn)實(shí)中，不同房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有變動，歸總起來也是由有用性、稀缺性、有效需求的程度不同及其變化所引起的。

　　44、有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2，其價(jià)格為1500元/m2，建筑面積5000m2，其重置價(jià)格為1200元/m2。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250/m2，則該建筑物的單價(jià)為( )元/m2。

　　A、950 ;

　　B、1000;

　　C、1200;

　　D、1250

　　A，(1250×5000-1000×1500)/5000=950(元/m2)

　　45、對于建筑物與土地的組合來講，假使有兩塊位置相當(dāng)、面積相等的土地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用會大于殘值，因此，有可能空地的價(jià)格會大于有建筑物的土地的價(jià)格，這種情況是基于(C)造成的。

　　A、收益遞減原理;

　　B、適合原理;

　　C、均衡原理;

　　D、預(yù)期原理

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。

　　46、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以(A)進(jìn)行估價(jià)。

　　A、保持現(xiàn)狀前提;

　　B、裝修改造前提;

　　C、轉(zhuǎn)換用途前提;

　　D、重新利用前提

　　最高最佳使用原則要求評估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持現(xiàn)狀前提，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。

　　47、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為(B)萬元。

　　A、27.6;

　　B、28.2;

　　C、29.0;

　　D、29.9

　　2003年考題。29/(1+3%)=28.2(萬元)。

　　48、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以(C)狀況為參照系進(jìn)行的。

　　A、可比實(shí)例房地產(chǎn);

　　B、估價(jià)對象房地產(chǎn);

　　C、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn);

　　D、類似房地產(chǎn)

　　2003年考題。間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價(jià)對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果估價(jià)對象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。再將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。

　　49、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，錯(cuò)誤的是( B )。

　　A、估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B、建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

　　C、建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失

　　D、建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格與市場價(jià)值之間的差額

　　E、建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊

　　B是錯(cuò)誤的，建筑物折舊不同于資產(chǎn)折舊。

　　50、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用(A)為好。

　　A、重建成本;

　　B、重置成本;

　　C、完全成本;

　　D、重新購建價(jià)格

　　重建價(jià)格，是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤。所以對有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用重建成本最好。

　　51、某一房地產(chǎn)，其土地價(jià)值是總價(jià)值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為(D )。

　　A、6.6%;

　　B、5.8%;

　　C、6.2%;

　　D、6.4%

　　根據(jù)R0=L×RL+B×RB=30%×5%+(1-30%)×7%=6.4%。

　　52、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定報(bào)酬率的基本公式為(D )。

　　A、報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠

　　B、報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠

　　C、報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償-投資帶來

　　的優(yōu)惠

　　D、報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶

　　來的優(yōu)惠

　　這是求取報(bào)酬率的累加法公式，包含安全利率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分。

　　53、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用

　　途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價(jià)值應(yīng)為(D )。

　　A、800萬元;

　　B、1000萬元;

　　C、1800萬元;

　　D、800～1000萬元

　　根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價(jià)格的用途，該宗土地的評估價(jià)值可綜合其他因素在兩種用途的價(jià)格之間確定。

　　54、房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動。但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的( A )。

　　A、變動規(guī)律和發(fā)展趨勢;

　　B、變動規(guī)律和長期趨勢

　　C、發(fā)展規(guī)律和變動趨勢;

　　D、發(fā)展規(guī)律和長期趨勢

　　房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動。在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。

　　55、臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、

　　臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮玫?，這些修正實(shí)際上為(C )。

　　A、交易情況修正;

　　B、交易日期調(diào)整;

　　C、房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

　　D、區(qū)域因素調(diào)整

　　臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街)、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。

　　56、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(jià)(土地單價(jià))為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨(dú)、累計(jì)和平均深度價(jià)格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價(jià)為(A )。

　　A、452.63萬元;

　　B、75.44萬元;

　　C、339.47萬元;

　　D、377.19萬元

　　當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率，所以根據(jù)下面兩個(gè)公式：該宗土地的單價(jià)=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率，該宗土地的總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積，將已知參數(shù)代入以上兩公式即得所求。

　　57、路線價(jià)法的理論依據(jù)與下列哪種估價(jià)方法的理論依據(jù)相同?(A)

　　A、市場法;

　　B、假設(shè)開發(fā)法;

　　C、成本法;

　　D、收益法

　　路線價(jià)法與市場法的理論依據(jù)都是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　58、商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度和( AC )。

　　A、周圍環(huán)境狀況;

　　B、安寧程度;

　　C、臨街狀況;

　　D、交通便捷程度

　　這道題的正確答案是AC。商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況。到市中心距離和安寧程度并非商業(yè)用途房地產(chǎn)的首選。

　　59、居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看(A )和安寧程度。

　　A、周圍環(huán)境狀況;

　　B、繁華程度;

　　C、臨街狀況;

　　D、附近是否有礦產(chǎn)資源

　　居住房地產(chǎn)與商業(yè)、工業(yè)等房地產(chǎn)不同，出于功能的需要，人們希望居住房地產(chǎn)有一個(gè)舒適的環(huán)境，而不同于商業(yè)是為了在臨街、繁華的地方吸引顧客，不同于工業(yè)在附近有礦產(chǎn)資源的地方開礦。

　　60、搜集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于(A)。

　　A、擬采用的估價(jià)方法;

　　B、估價(jià)對象;

　　C、估價(jià)目的;

　　D、估價(jià)對象和估價(jià)目的

　　搜集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法。對于市場法而言，主要是搜集交易實(shí)例資料;對于成本法而言，主要是搜集開發(fā)建設(shè)成本實(shí)例資料;對于收益法而言，主要是搜集收益實(shí)例資料。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、成本法中的“開發(fā)利潤”是指(CD)。

　　A、開發(fā)商所期望獲得的利潤;

　　B、開發(fā)商所能獲得的最終利潤

　　C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤;

　　D、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤

　　2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括(AB)修正。

　　A、繁華程度;

　　B、臨街狀況;

　　C、容積率;

　　D、使用年限

　　3、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合( AD)計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。

　　A、深度百分率;

　　B、資本化率;

　　C、收益率;

　　D、其他價(jià)格修正率

　　4、在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是(AC)。

　　A、求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格;

　　B、在求取路線價(jià)時(shí)沒有搜集非正常交易實(shí)例

　　C、該路線價(jià)所對應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致

　　D、該路線價(jià)與待估宗地價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格

　　5、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有(BD)。

　　A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地;

　　B、在寫字樓旁新建大型游樂場

　　C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行;

　　D、常常遭受洪水威脅

　　6、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括(ABD)。

　　A、委托估價(jià)合同;

　　B、實(shí)地查勘記錄

　　C、估價(jià)人員的作息時(shí)間;

　　D、向委托人出具的估價(jià)報(bào)告

　　7、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于(ABD)等引起。

　　A、交通建設(shè);

　　B、市場供求變化;

　　C、人口素質(zhì)變化;

　　D、所在地區(qū)衰落

　　8、在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有(AB)。

　　A、商品房銷售中的起價(jià);

　　B、拍賣活動中的保留價(jià)

　　C、拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)

　　D、招標(biāo)活動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

　　9、下面( AB )是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。

　　A、征地費(fèi);

　　B、建筑安裝工程費(fèi)

　　C、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用

　　D、住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　10、經(jīng)濟(jì)適用住宅基準(zhǔn)價(jià)格由( ABD )構(gòu)成。

　　A、開發(fā)成本;

　　B、稅金;

　　C、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi);

　　D、利潤

　　11、下列屬于房地產(chǎn)真正自然增值的有( BC )。

　　A、通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　B、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　C、外部經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　D、對其本身進(jìn)行的投資改良引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升其實(shí)質(zhì)意義是保值而非增值。對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良而使房地產(chǎn)增值既非保值也非自然增值。

　　12、需要補(bǔ)地價(jià)的情形有哪幾種?(ABC )

　　A、增加容積率;

　　B、改變原土地用途;

　　C、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn);

　　D?出讓土地使用權(quán)

　　需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有4種：①增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率;②改變原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途;③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等);④出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。

　　13、在目前的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑主要有：( AC )。

　　A、通過征收農(nóng)地取得的;

　　B、通過征用城市土地取得的

　　C、通過在城市中房屋拆遷取得的;

　　D、通過在農(nóng)村中拆遷房屋取得的

　　目前取得土地的途徑主要有征收農(nóng)地、城市拆遷、購買三種方式。

　　14、建筑物的重新購建價(jià)格是( BCD )的價(jià)格。

　　A、扣除折舊后;

　　B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí);

　　C、客觀;

　　D、建筑物全新狀態(tài)下

　　建筑物的重新購建價(jià)格沒有扣除折舊。

　　15、通過下列哪幾種方式可在市場購買土地?( ABC )

　　A、政府招標(biāo)出讓;

　　B、政府拍賣出讓;

　　C、政府掛牌出讓;

　　D、征收,通過購買方式取得的土地使用權(quán)一般都屬于出讓土地使用權(quán)。

　　16、下面屬于收益性房地產(chǎn)的是(ABC)。

　　A、未出租的餐館;

　　B、旅店;

　　C、加油站;

　　D、未開發(fā)的土地

　　未開發(fā)的土地不產(chǎn)生收益，也沒有潛在收益。

　　17、預(yù)期原理是(BD)等估價(jià)方法的理論依據(jù)。

　　A、市場比較法;

　　B、收益法;

　　C、成本法;

　　D、假設(shè)開發(fā)法;E、路線價(jià)法

　　收益法與假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)同是預(yù)期原理

　　18、下列哪幾項(xiàng)是以營業(yè)方式獲取收益的房地產(chǎn)?(ABD)

　　A、旅館;

　　B、歌城;

　　C、寫字樓;

　　D、加油站

　　C屬于以租賃方式獲取收益的房地產(chǎn)。

　　19、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式有(ABC)。

　　A、預(yù)售;

　　B、建成后出售;

　　C、出租;

　　D、娛樂

　　開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式有出售、出租、營業(yè)，其中出售包括預(yù)售和建成后出售兩種方式。

　　20、以下適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的房地產(chǎn)有(ABC )。

　　A、將在建工程續(xù)建成房屋;

　　B、將舊房裝飾裝修改造成新房

　　C、將生地開發(fā)成熟地;

　　D、將門市出售

　　D適用于市場法估價(jià)

　　21、房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列幾類，其中正確的是(ACD)。

　　A、銷售;

　　B、娛樂;

　　C、營業(yè);

　　D、商業(yè)

　　房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、營業(yè)和自用四種。

　　22、下列哪些情況需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估?(BCD )

　　A、產(chǎn)權(quán)注銷;

　　B、企業(yè)破產(chǎn)清算;

　　C、房地產(chǎn)典當(dāng);

　　D、確定定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)

　　現(xiàn)實(shí)中需要對房地產(chǎn)估價(jià)的情況有：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定。房地產(chǎn)在注銷產(chǎn)權(quán)(如滅籍)時(shí)不需要估價(jià)。

　　23、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是(ACD)。

　　A、市場法;

　　B、路線價(jià)法;

　　C、成本法;

　　D、收益法

　　在市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法當(dāng)中，只有前三種方法是基本估價(jià)方法。在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種或兩種以上的方法。

　　24、房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的(AC)。

　　A、市場價(jià)格;

　　B、賬面價(jià)值;

　　C、市場價(jià)值;

　　D、使用價(jià)值

　　房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來。

　　25、標(biāo)價(jià)是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同(ABC )的商品房的出售價(jià)格。

　　A、樓層;

　　B、朝向;

　　C、戶型;

　　D、面積

　　標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。

　　26、某宗居住房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用做商業(yè)用途，也可用做居住用途，而估價(jià)人員堅(jiān)持以居住用途進(jìn)行估價(jià)，你認(rèn)為估價(jià)人員可能出于什么考慮?(BCD)

　　A、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用

　　B、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額小于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用

　　C、認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利。

　　D、按商業(yè)用途的估價(jià)結(jié)果小于按居住用途的估價(jià)結(jié)果。

　　最高最佳使用原則要求評估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。

　　27、預(yù)計(jì)一年后建成的某在建工程，可能存在的估價(jià)情形為(ABC)。

　　A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格

　　B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的價(jià)格

　　C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況下的價(jià)格

　　D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為現(xiàn)實(shí)狀況下的價(jià)格

　　現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列三種估價(jià)：①估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少;②估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價(jià)值是多少;③估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)。

　　28、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括(ABD)。

　　A、區(qū)位狀況的調(diào)整;

　　B、實(shí)物狀況的調(diào)整;

　　C、環(huán)境狀況的調(diào)整;

　　D、權(quán)益狀況的調(diào)整

　　環(huán)境狀況屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容。

　　29、下列哪些屬于房地產(chǎn)市場狀況的內(nèi)容?(ABC )

　　A、政府出臺新的政策措施;

　　B、利率發(fā)生變化;

　　C、出現(xiàn)通貨膨脹;

　　D、未正常負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)

　　未正常負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)屬于交易情況的內(nèi)容。

　　30、下列因素中會導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是(BC)。

　　A、使用磨損;

　　B、現(xiàn)行政策重大改變;

　　C、城市規(guī)劃重大改變;

　　D、建筑技術(shù)進(jìn)步

　　經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。

　　三、簡答題

　　1、從房地產(chǎn)估價(jià)的角度對建筑物的基本認(rèn)識主要包括哪些方面?

　　從房地產(chǎn)估價(jià)的角度對建筑物的基本認(rèn)識主要包括：

　　(1)名稱。(2)坐落。(3)面積。(4)層數(shù)和高度;(5)建筑結(jié)構(gòu)，一般分為鋼結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，簡易結(jié)構(gòu)。(6)裝修。(7)建筑設(shè)備，包括給排水、通風(fēng)、采暖等。

　　(8)平面位置。(9)工程質(zhì)量。(10)建成年月。(11)維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況。(13)利用現(xiàn)狀。(14)權(quán)屬狀況。

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有哪8方面?其來源于房地產(chǎn)的哪些特性?

　　(1)房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)位性，受區(qū)位的影響很大。

　　(2)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有雙重性，即房地產(chǎn)價(jià)格在其內(nèi)涵上具有雙重的雙實(shí)體性基礎(chǔ)。

　　(3)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有收益性，即房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。

　　(4)房地產(chǎn)價(jià)格形式具有雙重性，既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用和收益代價(jià)的租金。

　　(5)房地產(chǎn)價(jià)格形成具有長期性，即房地產(chǎn)價(jià)格是在長時(shí)期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的。

　　(6)房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性，即房地產(chǎn)價(jià)格通常是一宗房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)格。

　　(7)房地產(chǎn)價(jià)格具有敏感性，即房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到國計(jì)民生，是一個(gè)十分敏感的價(jià)格。

　　(8)房地產(chǎn)價(jià)格具有增值性，即房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)較明顯的增值趨勢。

　　3、什么是市場比較法?其理論依據(jù)和適用條件是什么?

　　市場比較法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。

　　適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。

　　4、房地產(chǎn)估價(jià)上的建筑物折舊包括哪幾個(gè)方面?求取建筑物折舊的方法有哪幾種?最常用的是哪種?

　　建筑物折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。

　　求取方法主要有：(1)耐用年限法;(2)實(shí)際觀察法;(3)成新折扣法。(4)綜合法。

　　最常用的是耐用年限法(特別是其中的直線折舊法)和成新折扣法。

　　5、收益法的含義及其理論依據(jù)是什么?收益法適用的對象和條件是什么?

　　收益法是將預(yù)測的估價(jià)對象未來收益，通過報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)往回折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以此求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，即是基于未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

　　收益法適用的對象：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

　　收益法適用的條件：收益法完全建立在數(shù)學(xué)模型的基礎(chǔ)上，所以要求房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)必須都能夠較準(zhǔn)確地量化。

　　6、什么是假設(shè)開發(fā)法?其理論依據(jù)、前提條件、適應(yīng)對象是什么?

　　假設(shè)開發(fā)法(The hypothetical development method)，是在估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)測的未來房地產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費(fèi)用，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。

　　其理論依據(jù)是預(yù)期原理。

　　前提條件：

　　(1) 必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式。

　　(2) 售價(jià)的預(yù)測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關(guān)政策，包括稅收政策。

　　(3) 正確分析房地產(chǎn)市場行情。

　　(4) 假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段投入。

　　(5) 開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水來。

　　假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。

　　7、什么是房地產(chǎn)估價(jià)原則?如何理解在理論上估價(jià)原則與估價(jià)要求是有區(qū)別的?

　　合法原則、房地結(jié)合原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和替代原則

　　從理論上說，估價(jià)原則與估價(jià)要求有區(qū)別，估價(jià)原則反映的是房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動內(nèi)在的規(guī)律，而獨(dú)立、科學(xué)、客觀、公正的總要求及以依法估價(jià)等，是社會對房地產(chǎn)估價(jià)者提出的要求，是估價(jià)的前提條件。

　　8、什么是資本化率?資本化率有哪些種類?求取資本化率的基本方法有哪些?

　　資本化率(capitalization rate)是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。主要有三種：

　　綜合資本化率，建筑物資本化率和土地資本化率。

　　求取資本化率的方法主有：

　　(1)市場提取法;(2)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法;(3)復(fù)合投資收益率法;(4)投資收益率排序插入法。

　　9、什么叫路線價(jià)法?其理論依據(jù)、適用的對象和條件是什么?

　　路線價(jià)法(unit foot appraisal method)是根據(jù)土地價(jià)值隨街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

　　路線價(jià)法的理論依據(jù)。道路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，

　　也是替代原理?？忌鷳?yīng)掌握路線價(jià)法與市場法在具體運(yùn)用時(shí)的區(qū)別。

　　路線價(jià)法適用的對象。路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)，特別是

　　在房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)

　　對大量土地進(jìn)行估價(jià)的場合。

　　路線價(jià)法適用的條件。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地

　　排列較整齊。

　　四、計(jì)算題(必須寫出計(jì)算過程，可不算出結(jié)果。)

　　1、某房地產(chǎn)建成于1995年12月30日，此后收益年限為50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分別獲得純收益85、 90、95萬元;預(yù)計(jì)2000年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2003年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元;購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行70%的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的收益率為10%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)1999年12月30 日的收益價(jià)格。

　　計(jì)算過程：

　　(1)計(jì)算公式：

　　i表示年份，Ai未來第i年的凈收益，t凈收益有變化的年限，Y表示資本化率，大于0。

　　(2)A1=95萬元，A2=92萬元，A3=94萬元，A=95萬元

　　(3)Y=70%×6%+(1-70%)×10%=7.2%

　　(4)n=50-4=46年

　　(5)t=3年

　　(6)將上述數(shù)字代入公式計(jì)算：

　　V =95/(1+7.2%)+92/(1+7.2%)2+94/(1+7.2%)3+95/[7.2%×(1+7.2%)3]×[1-1/(1+7.2%)46-3]

　　=1262.14萬元。

　　2、某房地產(chǎn)的土地面積1000m2，建筑面積2000m2。土地于1999年10月1日通過有

　　償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為1000元/m2;建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每1m2建筑面積800元。2004年10月1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價(jià)為1100元/m2;該類房屋的重置價(jià)格(含使用權(quán)年限為50年的土地價(jià)格)為每1m2建筑面積2000元。估計(jì)該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn) 2004年10月1日的總價(jià)。

　　(1)計(jì)算公式為：

　　舊房地價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊

　　(2)修正后的土地價(jià)格=

　　V50×K45/K50=1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]

　　=1078642.66元。

　　(3)建筑物重新購建價(jià)格=2000×2000-1100×1000= 2900000元

　　(4)建筑物累計(jì)折舊額=2900000×4/(50-1)= 236734.69元

　　(5)該房地產(chǎn)2004年10月1日總價(jià)=1078642.66+2900000-236734.69=3741908元

　　3、某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元;裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)為0。試求其折舊總額。

　　(1)門窗等損壞的折舊額=修復(fù)費(fèi)用=2萬元

　　(2)裝修的折舊額=30×1/5×3=18萬元

　　(3)設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40萬元

　　(4)長壽命項(xiàng)目的折舊額=(180-2-30-60)×1/50×10=17.6萬元

　　(5)該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6=77.6萬元

　　4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入)，管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設(shè)備的重置價(jià)格為 110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。

　?、儆?jì)算建筑物的重置價(jià)格：

　　建造成本=800萬元

　　管理費(fèi)用=800×3%=24萬元

　　投資利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.9萬元

　　則：建筑物的重置價(jià)格=800+24+54.90+50+120=1048.9萬元

　　②計(jì)算建筑物的折舊額：

　　墻、地面等損壞的折舊額=18萬元

　　裝修部分的折舊額=200×2/5=80萬元

　　設(shè)備部分的折舊額=110×8/10=88萬元

　　長壽命項(xiàng)目的折舊額=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34萬元

　　則：建筑物的折舊總額=18+80+88+115.34=301.34萬元

　　5、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。

　　計(jì)算過程為

　　1)計(jì)算辦公樓現(xiàn)值

　?、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12(萬元)

　?、谑找婺晗?40-6=34(年)

　?、坜k公樓現(xiàn)值為：=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92(萬元)

　　2)計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格

　?、僖曳绞褂脵?quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(萬元)

　?、谝曳绞褂脵?quán)剩余收益年限=15-4=11(年)

　　③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：

　　= 106.08 /10%×[1-1/(1+10%)11]=689(萬元)

　?、奂追綑?quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92-689=839.92萬元

　　6、某酒店總建筑面積10000m2;一層建筑面積2000m2，其中500m2為酒店大堂，1500m2出租用于餐廳和咖啡廳;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房190間(建筑面積7600m2)，會議室2間(建筑面積200m2)，自用辦公室3間(建筑面積 200m2)。當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的房價(jià)為200元，年平均空置率為30%;會議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次;附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格為每平方米建筑面積1500元，同檔次辦公樓的正常市場價(jià)格為每平方米建筑面積8000元。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)鼐频赀@種類型的房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該酒店的正?？們r(jià)格。

　　(1)計(jì)算一層餐廳和咖啡廳的價(jià)格：1500×1500=225(萬元)

　　(2)計(jì)算自用辦公室價(jià)格：8000×200=160(萬元)

　　(3)計(jì)算酒店客房年總收益：200×190×365×(1-30%)=970.9(萬元)

　　(4)計(jì)算酒店會議室年總收益：500×20×2×12=24(萬元)

　　(5)計(jì)算酒店年總費(fèi)用：970.9×40%=388.36(萬元)

　　(6)計(jì)算酒店自營部分年凈收益：970.9+24-388.36=606.54(萬元)

　　(7)計(jì)算酒店自營部分的價(jià)格(含大堂、客房、會議室、辦公室)：

　　606.54/8%=7581.75(萬元)

　　(8)計(jì)算該酒店的正?？們r(jià)格：7581.75+225+160=7966.75(萬元)

　　7、為評估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：

		實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C	實(shí)例D	實(shí)例E
成交價(jià)格（元/m2）		5100	5800	5200	5300	5000
成交日期		2002.11.30	2003.6.30	2003.1.31	2001.7.31	2003.5.31
交易情況		+2%	+21%	0	0	-3%
房地產(chǎn) 狀況	區(qū)位狀況	0	-3%	+3%	+1%	0
	權(quán)益狀況	-2%	0	+2%	-1%	-1%
	實(shí)物狀況	-4%	-5%	-2%	+2%	+1%

　　上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從 2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價(jià)格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓 2003年8月31日的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。

　?、龠x取可比實(shí)例。實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔1年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。

　?、谟?jì)算公式：估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

　?、劢灰浊闆r修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102

　　可比實(shí)例C：100/100

　　可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97

　?、芙灰兹掌谛拚禂?shù)為：

　　可比實(shí)例A=(1+1%)4

　　可比實(shí)例C=(1+1%)4

　　可比實(shí)例E=(1+1%)3

　?、莘康禺a(chǎn)狀況修正系數(shù)為：因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同，均為1/3，則有：

　　可比實(shí)例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

　　可比實(shí)例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]=100/101

　　可比實(shí)例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100

　　⑥計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20(元/m2)

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57(元/m2)

　　比準(zhǔn)價(jià)格E=5000×(100/97)×(1十1%)3×(100/100)=5310.83(元/m2)

　?、邔⑸鲜鋈齻€(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：

　　估價(jià)對象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83)/3 =5325.87(元/m2)

　　8、某建筑物的建筑面積100m2，有效經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)格500元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。

　　計(jì)算公式：

　　Di為年折舊額，C為建筑物的重新購建價(jià)格，C=500×100=50000

　　S=50000-50000×5%=47500;故年折舊額為Di=47500/30=1583.333，

　　10年的折舊總額為1583.333×10=15833.33

　　故現(xiàn)值為50000-15833.33=34166.667

　　9、某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14 萬元;當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，試選用所給資料估算該旅館的價(jià)值。

　　

　　(1)年有效毛收入=300×45 ×365 ×(1-20%)=394.20(萬元)

　　(2)年運(yùn)營費(fèi)用=394.2 ×30%=118.26(萬元)

　　(3)年凈收益=394.2-118.26=275.94(萬元)

　　(4)旅館價(jià)值=275.94/10%=2759.4(萬元)