2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》權(quán)威模擬卷三

　　特別推薦：2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總　　

　　點(diǎn)擊查看：2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》6套權(quán)威模擬卷匯總

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.國(guó)外研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其(　　)相關(guān)。

　　A.建筑結(jié)構(gòu)

　　B.所在區(qū)域

　　C.使用性質(zhì)

　　D.使用過(guò)程

　　2.地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置，是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。

　　A.位置固定性

　　B.適應(yīng)性

　　C.壽命周期長(zhǎng)

　　D.各異性

　　3.投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。

　　A.位置固定性

　　B.不一致性

　　C.適應(yīng)性

　　D.相互影響性

　　4.考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售自行車(chē)的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)自行車(chē)的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂?　　)。

　　A.更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命

　　B.更顯著的各異性

　　C.更強(qiáng)的適應(yīng)性

　　D.更專業(yè)的物業(yè)管理

　　5.從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之間的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

　　B.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

　　C.房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu)

　　D.房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)

　　6.不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)是(　　)。

　　A.供給指標(biāo)

　　B.需求指標(biāo)

　　C.使用指標(biāo)

　　D.市場(chǎng)交易指標(biāo)

　　7.不可能引起房地產(chǎn)需求增加或減少的條件是(　　)。

　　A.消費(fèi)者的自我需要

　　B.未來(lái)預(yù)期收益變化

　　C.政府稅收政策

　　D.收入水平的變化

　　8.有關(guān)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因，不正確的是(　　)。

　　A.供需因素的影響

　　B.經(jīng)濟(jì)因素的影響

　　C.政策因素的影響

　　D.制度因素的影響

　　9.在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是(　　)。

　　A.目標(biāo)定價(jià)法

　　B.價(jià)值定價(jià)法

　　C.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　D.成本加成定價(jià)法

　　10.不屬于進(jìn)度控制中關(guān)注因素的是(　　)。

　　A.監(jiān)理施工情況

　　B.設(shè)計(jì)變更

　　C.勞動(dòng)力安排情況

　　D.氣象條件

　　編輯推薦：

　　11.某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本付息額為(　　)萬(wàn)元。

　　A.7.59

　　B.7.28

　　C.13.59

　　D.6.05

　　12.進(jìn)入市場(chǎng)的第一家可以選擇差異性營(yíng)銷(xiāo)，也可以選擇集中性營(yíng)銷(xiāo)或無(wú)差異性營(yíng)銷(xiāo)的市蠲細(xì)分模式是(　　)。

　　A.同質(zhì)偏好

　　B.分散偏好

　　C.集群偏好

　　D.集中偏好

　　13.在市場(chǎng)調(diào)查的確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)階段，調(diào)查項(xiàng)目可以分為不同類(lèi)別。其中，(　　)是指通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)，來(lái)揭示問(wèn)題的真實(shí)性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。

　　A.試探性調(diào)查

　　B.描述性調(diào)查

　　C.因果性調(diào)查

　　D.假設(shè)性調(diào)查

　　14.不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷(xiāo)售量，又稱(　　)。

　　A.市場(chǎng)潛量

　　B.市場(chǎng)預(yù)測(cè)量

　　C.市場(chǎng)最低量

　　D.市場(chǎng)最高量

　　15.影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的因素包括社會(huì)文化因素、個(gè)人因素和(　　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)因素

　　B.心理因素

　　C.環(huán)境因素

　　D.政治因素

　　16.某居民購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值80萬(wàn)元的住宅，計(jì)劃自己首付30%，其余向銀行抵押貸款，貸款利率為6%，如果在10年內(nèi)按月等額償還，該居民月還款額是(　　)元。

　　A.240

　　B.622

　　C.312

　　D.874

　　17.某家擬購(gòu)買(mǎi)一套住宅，單價(jià)為3 000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來(lái)支付房款，銀行可為其提供l5年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比例最大為80%，則根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購(gòu)買(mǎi)(　　)平方米的住宅。

　　A.36.72

　　B.45.32

　　C.88.88

　　D.97.86

　　18.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款3000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計(jì)息、到期后一次償還本息，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是(　　)萬(wàn)元。

　　A.378.49

　　B.678.22

　　C.779.14

　　D.804.73

　　19.某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為30萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，則月還款額為(　　)元。

　　A.1655.33

　　B.1719.43

　　C.1743.69

　　D.2149.29

　　20.假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率為(　　)。

　　A.167%

　　B.80%

　　C.200%

　　D.60%

　　編輯推薦：

　　21.由開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明的是(　　)。

　　A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

　　B.將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

　　C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

　　D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比

　　22.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是(　　)。

　　A.3.57%

　　B.4.00%

　　C.6.56%

　　D.10.56%

　　23.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷(xiāo)售期為l年，建造成本估算為10 000萬(wàn)元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是(　　)萬(wàn)元。

　　A.755.54

　　B.772.84

　　C.1400.88

　　D.1433.90

　　24.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元，存貨為1800萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是(　　)。

　　A.80%

　　B.120%

　　C.171%

　　D.200%

　　25.房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(　　)。

　　A.變動(dòng)成本的設(shè)置

　　B.銷(xiāo)售收入的不同

　　C.固定成本的設(shè)置

　　D.平衡點(diǎn)的設(shè)置

　　26.在項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，租金或售價(jià)的確定是通過(guò)(　　)得來(lái)的。

　　A.近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

　　B.市場(chǎng)上交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

　　C.類(lèi)似物業(yè)的比較

　　D.市場(chǎng)上近期交易的類(lèi)似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

　　27.投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)支出占(　　)的比例是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。

　　A.稅后利潤(rùn)

　　B.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

　　C.凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

　　D.凈租金收入

　　28.某開(kāi)發(fā)商將8 000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為(　　)。

　　A.40.9%

　　B.54.7%

　　C.56.7%

　　D.61%

　　29.從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是(　　)。

　　A.全部投資現(xiàn)金流量表

　　B.資本金現(xiàn)金流量表

　　c.投資者各方現(xiàn)金流量表

　　D.資金來(lái)源與運(yùn)用表

　　30.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃中，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇是(　　)。

　　A.地域分析與選擇

　　B.具體地點(diǎn)的分析與選擇

　　C.開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　D.開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

　　31.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好(　　)工作。

　　A.項(xiàng)目建議書(shū)的編制

　　B.施工圖設(shè)計(jì)

　　C.可行性研究

　　D.成本收益分析

　　32.開(kāi)發(fā)商投資收益率是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目(　　)之比。

　　A.投資的資本價(jià)值

　　B.總開(kāi)發(fā)成本

　　C.總開(kāi)發(fā)價(jià)值

　　D.總投資額

　　33.土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)、前期開(kāi)發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來(lái)源是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入

　　B.土地出讓收入

　　C.土地儲(chǔ)備所獲得的利潤(rùn)

　　D.土地受讓方的投資

　　34.物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是(　　)。

　　A.零售商的財(cái)務(wù)能力

　　B.零售商需要的服務(wù)

　　C.零售商組合與位置分配

　　D.零售商的聲譽(yù)

　　35.關(guān)于收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用說(shuō)法錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.大多數(shù)收益性物業(yè)費(fèi)用由于物業(yè)類(lèi)型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別

　　B.收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入

　　C.收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準(zhǔn)備金

　　D.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的數(shù)量和類(lèi)型依物業(yè)類(lèi)型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費(fèi)用項(xiàng)目

　　編輯推薦：

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.房地產(chǎn)投資的弊端有(　　)。

　　A.不可移動(dòng)性

　　B.變現(xiàn)性差

　　C.投資數(shù)額巨大

　　D.投資回收期長(zhǎng)

　　E.需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

　　2.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括(　　)等分析。

　　A.投資資金的安全性

　　B.項(xiàng)目定位的科學(xué)性

　　C.期望收益的可靠性

　　D.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

　　E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

　　3.有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的是(　　)。

　　A.位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

　　C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響

　　D.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠

　　E.房地產(chǎn)投資可獲得相當(dāng)高的利潤(rùn)

　　4.下列有關(guān)經(jīng)濟(jì)壽命的描述正確的是(　　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營(yíng)成本的持續(xù)時(shí)間

　　B.自然壽命一般與經(jīng)濟(jì)壽命相等

　　C.如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

　　D.有關(guān)固定資產(chǎn)的折舊年限往往是根據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定的

　　E.地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)

　　5.投資決策分析主要由(　　)組成。

　　A.市場(chǎng)分析

　　B.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估算

　　D.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前景

　　E.政府決策分析

　　6.成功的房地產(chǎn)租售一般包括(　　)。

　　A.為使?jié)撛诘馁?gòu)買(mǎi)者或租戶了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳溝通階段

　　B.就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段

　　C.不毀其雙方的利益，做到公平交易

　　D.把握全過(guò)程的信息，掌握全局

　　E.雙方協(xié)商一致后的簽約階段

　　7.開(kāi)發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過(guò)去的業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和技術(shù)水平還要審核承包商對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的(　　)。

　　A.施工方案

　　B.工期

　　C.質(zhì)量目標(biāo)

　　D.報(bào)價(jià)

　　E.市場(chǎng)售價(jià)

　　8.在進(jìn)行可行性分析的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括(　　)。

　　A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

　　B.市場(chǎng)供給量

　　C.交通運(yùn)輸條件

　　D.水文地質(zhì)

　　E.氣象

　　9.分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法有(　　)。

　　A.潛在分析法

　　B.宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)法

　　C.銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法

　　D.老師意見(jiàn)法

　　E.購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法

　　10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理包括(　　)。

　　A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批

　　B.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批

　　C.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批

　　D.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　E.核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)

　　11.屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不確定性因素的是(　　)。

　　A.租金

　　B.售價(jià)

　　C.最高銷(xiāo)售量

　　D.最高工程費(fèi)用

　　E.最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

　　12.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(　　)工作。

　　A.客戶評(píng)價(jià)

　　B.項(xiàng)目評(píng)估

　　C.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

　　D.貸款綜合評(píng)價(jià)

　　E.環(huán)境評(píng)價(jià)

　　13.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括(　　)。

　　A.物業(yè)管理

　　B.運(yùn)營(yíng)管理

　　c.設(shè)施管理

　　D.資產(chǎn)管理

　　E.組合投資管理

　　14.收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計(jì)算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括(　　)。

　　A.潛在毛租金收入

　　B.空置和收租損失

　　C.準(zhǔn)備金

　　D.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　E.抵押貸款還本付息

　　15.某筆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與(　　)直接相關(guān)。

　　A.貸款額

　　B.企業(yè)信用等級(jí)

　　C.自有資金數(shù)量

　　D.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

　　E.貸款期限

　　三、判斷題

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的不平衡是相對(duì)和短暫的，平衡是絕對(duì)的。 (　　)

　　2.房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四方面特性。 (　　)

　　3.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多。 (　　)

　　4.投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析類(lèi)似于我們通常所說(shuō)的可行性研究。 (　　)

　　5.投資機(jī)會(huì)選擇主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。 (　　)

　　6.工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用，降低工程造價(jià)的重要手段。 (　　)

　　7.在企業(yè)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位的過(guò)程中，最重要的是將“差異化的產(chǎn)品”轉(zhuǎn)化為“無(wú)差異化的產(chǎn)品”。 (　　)

　　8.市場(chǎng)利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對(duì)比變化。 (　　)

　　9.資本分析中使用的成本概念與企業(yè)會(huì)計(jì)中使用的成本概念是完全不相同的。 (　　)

　　10.一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。 (　　)

　　11.對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。 (　　)

　　12.在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。(　　)

　　13.如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司想樹(shù)立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。 (　　)

　　14.雖然開(kāi)發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷(xiāo)售。 (　　)

　　15.租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期租約。 (　　)

　　編輯推薦：

　　編輯推薦：