2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》權(quán)威模擬卷六

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　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

　　1.不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是(　　)。

　　A.居住物業(yè)

　　B.商用物業(yè)

　　C.工業(yè)物業(yè)

　　D.農(nóng)業(yè)物業(yè)

　　2.根據(jù)投資的對(duì)象，房地產(chǎn)投資可以分為(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)投資和購買投資

　　B.土地投資和房屋投資

　　C.建筑材料投資和土地投資

　　D.生產(chǎn)投資和經(jīng)營投資

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資(　　)的自有資金或股本金。

　　A.15%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.40%

　　4.從房地產(chǎn)投資的對(duì)象上來分，投資可以分為(　　)。

　　A.固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資

　　B.不動(dòng)產(chǎn)投資和動(dòng)產(chǎn)投資

　　C.長(zhǎng)期投資和短期投資

　　D.境內(nèi)投資和境外投資

　　5.不屬于影響房地產(chǎn)的因素是(　　)。

　　A.社會(huì)因素

　　B.環(huán)境因素

　　C.經(jīng)濟(jì)因素

　　D.政策因素

　　6.某筆貸款的季利率為2%，每季度計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是(　　)。

　　A.8%

　　B.6.12%

　　C.12.62%

　　D.8.24%

　　7.房地產(chǎn)是一種特殊的商品，其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別是(　　)。

　　A.專業(yè)性

　　B.各異性

　　C.不可移動(dòng)性

　　D.適應(yīng)性

　　8.新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.一級(jí)市場(chǎng)

　　B.二級(jí)市場(chǎng)

　　C.三級(jí)市場(chǎng)

　　D.存量市場(chǎng)

　　9.如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)(　　)。

　　A.減少

　　B.增加

　　C.不變

　　D.同步遞減

　　10.依代理委托方的不同對(duì)物業(yè)代理進(jìn)行分類時(shí)，不包括(　　)。

　　A.首席代理

　　B.買方代理

　　C.賣方代理

　　D.雙重代理

　　11.選擇目標(biāo)市場(chǎng)，通常要以細(xì)分市場(chǎng)為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式屬于(　　)。

　　A.選擇專業(yè)化

　　B.單一市場(chǎng)集中化

　　C.市場(chǎng)專業(yè)化

　　D.產(chǎn)品專業(yè)化

　　12.某市上期房屋預(yù)測(cè)銷售面積200 000 m2，實(shí)際銷售220 000m2，平滑指數(shù)為0.43，則本期預(yù)測(cè)銷售面積為(　　)m2。

　　A.208 600

　　B.380 600

　　C.211 400

　　D.239 400

　　13.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為(　　)。

　　A.融資類參數(shù)

　　B.評(píng)價(jià)類指標(biāo)

　　C.時(shí)間類參數(shù)

　　D.收益類指標(biāo)

　　14.當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，決定項(xiàng)目可建筑面積數(shù)量的是(　　)。

　　A.容積率

　　B.建筑高度

　　C.建筑規(guī)模

　　D.建設(shè)工程

　　15.現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為(　　)。

　　A.現(xiàn)金波動(dòng)值

　　B.現(xiàn)金后期值

　　C.凈現(xiàn)金流量

　　D.現(xiàn)金流量差值

　　16.購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價(jià)格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期(　　)。

　　A.小于5年

　　B.在5-6年之間

　　C.在6-7年之間

　　D.在7-8年之間

　　17.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是(　　)。

　　A.成本利潤率是年成本利潤率

　　B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率

　　C.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

　　D.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

　　18.某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為(　　)。

　　A.7.5%

　　B.8.3%

　　C.12.5%

　　D.16.7%

　　19.對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于(　　)。

　　A.1.2%

　　B.1.5%

　　C.12.5%

　　D.16.7%

　　20.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%，年租金增長(zhǎng)率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為(　　)。

　　A.9.26%

　　B.10%

　　C.11.32%

　　D.12%

　　21.如某筆貸款的月利率為1% ，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是(　　)。

　　A.12%

　　B.12.55%

　　C.12.68%

　　D.13.55%

　　22.臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(　　)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　A.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

　　B.最低收益率

　　C.最低凈現(xiàn)值

　　D.利潤為零時(shí)

　　23.對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是(　　)階段的主要任務(wù)。

　　A.投資機(jī)會(huì)研究

　　B.初步可行性研究

　　C.詳細(xì)可行性研究

　　D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

　　24.已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10% ，則此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是(　　)萬元。

　　A.-41.8

　　B.200

　　C.158.2

　　D.-241.8

　　25.某宗土地面積10 000 m2，土地單位價(jià)格800元/ m2，最高容積率為2，固定費(fèi)用400萬元，單位建筑面積建安成本為1 500元，管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等其他成本費(fèi)用為建安成本的20%，銷售價(jià)格為3 000元/ m2，則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷售量為(　　)m2。

　　A.10 000

　　B.120 00

　　C.180 000

　　D.15 000

　　26.準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是(　　)。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面積

　　27.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)?　　)。

　　A.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

　　B.圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

　　C.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙

　　D.圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書

　　28.某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬元/月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8%，若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則按常規(guī)計(jì)算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總額為(　　)萬元。

　　A.35

　　B.37.8

　　C.38.4

　　D.73.4

　　29.2009年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價(jià)為30萬元的期房，2010年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為(　　)。

　　A.12%

　　B.13.4%

　　C.80%

　　D.125%

　　30.在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析是指(　　)。

　　A.投資機(jī)會(huì)研究

　　B.初步可行性研究

　　C.詳細(xì)可行性研究

　　D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

　　31.甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的(　　)風(fēng)險(xiǎn)。

　　A.市場(chǎng)

　　B.財(cái)務(wù)

　　C.政策

　　D.經(jīng)營

　　32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于(　　)。

　　A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損

　　B.提取法定盈余公積金

　　C.提取公益金

　　D.向投資者分紅

　　33.關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資說法錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)

　　B.通過為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金

　　C.實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)提高投資收益的目的

　　D.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資只包括資金籌措而不包括資金供應(yīng)

　　34.某寫字樓的建筑面積為8×104 m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是(　　)×104 m2。

　　A.5.2

　　B.6.4

　　C.6.8

　　D.7.6

　　35.某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是(　　)萬元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.投資的特性有(　　)。

　　A.投資是一種經(jīng)濟(jì)行為

　　B.投資有穩(wěn)定長(zhǎng)期的收益性

　　C.投資具有時(shí)間性

　　D.投資目的在于取得報(bào)酬

　　E.投資具有風(fēng)險(xiǎn)性

　　2.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命

　　B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)

　　C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

　　D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)

　　E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間

　　3.從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有(　　)。

　　A.商住樓

　　B.土地

　　C.在建工程

　　D.寫字樓

　　E.建成后的物業(yè)

　　4.制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括(　　)。

　　A.租售選擇

　　B.宣傳手段選擇

　　C.租售進(jìn)度安排

　　D.廣告設(shè)計(jì)及安排

　　E.租售價(jià)格確定

　　5.隨著市場(chǎng)細(xì)分研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念。彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是(　　)。

　　A.消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格

　　B.企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位

　　C.消費(fèi)者以年輕人為主

　　D.商品住宅多為豪宅

　　E.以投資性購買為主

　　6.市場(chǎng)主體通常包括(　　)。

　　A.買家

　　B.賣家

　　C.交易對(duì)象

　　D.交易價(jià)格

　　E.交易行為

　　7.現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是(　　)。

　　A.資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)

　　B.日歷年度的年初

　　C.某一基準(zhǔn)時(shí)刻

　　D.既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)

　　E.既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)

　　8.在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括(　　)。

　　A.折舊和攤銷

　　B.投資回收

　　C.投資回報(bào)

　　D.未分配利潤

　　E.權(quán)益融資

　　9.房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為(　　)等。

　　A.企業(yè)實(shí)力提升

　　B.租金收入

　　C.對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加

　　D.物業(yè)增值

　　E.物業(yè)權(quán)益份額增加

　　10.目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的稅種有(　　)。

　　A.經(jīng)營稅金及附加

　　B.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　C.房地產(chǎn)稅

　　D.物業(yè)稅

　　E.企業(yè)所得稅

　　11.按貸款的用途，房地產(chǎn)貸款可以劃分為(　　)。

　　A.購建房貸款

　　B.流動(dòng)資金貸款

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)營貸款

　　E.固定資產(chǎn)投資貸款

　　12.個(gè)人住房抵押貸款的還本付息方式包括(　　)。

　　A.按月等額還本付息

　　B.按月遞增還本付息

　　C.按月遞減還本付息

　　D.期間按月還本期末付息

　　E.期間按月付息期末還本

　　13.在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有(　　)。

　　A.單元估算法

　　B.概預(yù)算定額法

　　C.工程量近似匡算法

　　D.蒙特卡洛模擬法

　　E.單位指標(biāo)估算法

　　14.房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務(wù)和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類型。按投資業(yè)務(wù)的不同，房地產(chǎn)投資信托可以分為(　　)。

　　A.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托

　　B.債務(wù)型房地產(chǎn)投資信托

　　C.抵押型房地產(chǎn)投資信托

　　D.混合型房地產(chǎn)投資信托

　　E.權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

　　15.收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有(　　)。

　　A.潛在毛租金收入

　　B.空置損失

　　C.租金損失

　　D.其他收入

　　E.經(jīng)營費(fèi)用

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.投資分為固定資產(chǎn)投資和凈資產(chǎn)投資。 (　　)

　　2.不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣投資的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的。 (　　)

　　3.房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。 (　　)

　　4.價(jià)值定價(jià)法是成本導(dǎo)向定價(jià)的一種定價(jià)方法。 (　　)

　　5.由于政府土地收購儲(chǔ)備中心實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)，一般房地產(chǎn)開發(fā)商沒有參與土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)會(huì)。 (　　)

　　6.對(duì)于相互替代的產(chǎn)品，當(dāng)一種產(chǎn)品價(jià)格上漲，替代品的需求就會(huì)降低。 (　　)

　　7.當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么，其資本金的內(nèi)部收益率就大于全投資內(nèi)部收益率。 (　　)

　　8.在非線性盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。 (　　)

　　9.開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。 (　　)

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。 (　　)

　　11.房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的所得稅率一般為20%。 (　　)

　　12.假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 (　　)

　　13.開發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿原理籌措資金，借錢賺錢，但也增加了其風(fēng)險(xiǎn)。 (　　)

　　14.在招標(biāo)工程交底及答疑時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該向投標(biāo)人介紹工程概況、明確質(zhì)量要求、交代工程標(biāo)底。 (　　)

　　15.租戶常常要繳納訂金，以保證其在租約有效期間內(nèi)能夠很好地履行租賃合約。 (　　)

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式，計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)

　　1.某家庭購買了一套90 m2的商品住宅，售價(jià)為4 000元/m2。該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30%，其余購房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別為4.5%和6.8%，貸款期限為15 年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?

　　2.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收人為每月2 000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款申請(qǐng)年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。問：

　　(1)該家庭能夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?

　　(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?