2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考前必做題3

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　　1.投資機會選擇和決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的(　　)。

　　A.前期工作

　　B.初期工作

　　C.前提工作

　　D.項目可行性研究

　　2.對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　3.按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同，合同形式分為(　　)。

　　A.總包合同

　　B.分包合同

　　C.成本加酬金合同

　　D.獨立承包合同

　　4.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)負責(zé)工程項目管理。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　5.從投資的角度來說，城市國有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為(　　)使投資者關(guān)注的重點。

　　A.建設(shè)用地

　　B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地

　　C.可以進行開發(fā)利用的土地

　　D.城市國有土地的農(nóng)村集體土地

　　6.招標文件通常包括(　　)等。

　　A.合同文件

　　B.投標須知

　　C.招標方式

　　D.工程標底

　　7.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開發(fā)利潤

　　E.出租收益

　　8.(　　)是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面積

　　9.某開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為3000m2，總?cè)莘e率為5.5，已知項目開發(fā)周期為1.5年，購買土地使用權(quán)后即開始建設(shè)，工期為1年，租售期0.5年;地價為1000萬元，購買土地使用權(quán)手續(xù)費為地價的1.5%，項目開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商市場推廣費為開發(fā)成本的3.5%。貸款利率為10%，銷售代理費為銷售收入的2.5%，銷售稅費為銷售收入的5.48%，項目的平均售價為5000元/m2，項目可銷售面積的比例為90%，問開發(fā)商的成本利潤率是多少?

　　10.對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標準可供遵循，標準通常包括(　　)。

　　A.能否令業(yè)主滿意

　　B.專業(yè)服務(wù)水平

　　C.向業(yè)主提供信息的能力

　　D.管理計劃

　　答案

　　1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

　　9.提示：

　　A.項目總開發(fā)價值：

　　a.總建筑面積=3000×5.5=16500m2

　　b.總銷售收入=16500×90%×5000=7515萬元

　　C.銷售稅金=7515×5.48%=411.82萬元

　　d.項目總開發(fā)價值=7515-411.82=7103.18萬元

　　B.項目總開發(fā)成本：

　　a.土地費用=1000+1000×1.5%=1015萬元

　　b.開發(fā)成本=165002000=3300萬元

　　C.財務(wù)費用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486萬元

　　d.市場推廣及銷售代理費用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38萬元

　　e.項目總開發(fā)成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬元

　　c.開發(fā)商成本利潤率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%

　　注：主觀題答案僅供參考

　　10.ABCD

　　1.以下關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法正確的有(　　)。

　　A.由于不同類型的房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場

　　B.從市場營銷的角度出發(fā)，房地產(chǎn)市場可以按照目標群體特征的不同分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場

　　C.根據(jù)研究和決策的需要，可以將不同的房地產(chǎn)市場細分方法疊加起來，得到更細的子市場

　　D.市場所包括的地域范圍越廣，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小

　　2.政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)，前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、昂貴性和耐久性，對干預(yù)其發(fā)展的政策具有相應(yīng)的特殊原則。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　3.價格機制是通過市場發(fā)揮作用的，房地產(chǎn)市場的功能，包括(　　)。

　　A.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象

　　B.配置存量房地產(chǎn)資源和利益，顯示房地產(chǎn)市場需求變化

　　C.使購買者稱為房地產(chǎn)“老師”

　　D.確保投資者能夠獲取收益

　　4.下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有(　　)。

　　A.速動比率

　　B.利息備付率

　　C.償債備付率

　　D.內(nèi)部收益率

　　E.資產(chǎn)負債率

　　5.產(chǎn)品在被購買之后，就進入買后階段。購買者對購買活動的滿意感(s)是產(chǎn)品期望(　　)和該產(chǎn)品可覺察性能(P)的函數(shù)，即S=f(EP)。以下關(guān)于E和P關(guān)系描述正確的是(　　　　)。

　　A.若E=P時，消費者滿意

　　B.若E>P 時，消費者不滿意

　　C.若E

　　D.E和P之間的差距越大，消費者的不滿意感也就越強

　　6.以下不屬于抵押貸款支持證券的是(　　)。

　　A.MBB

　　B.MPT

　　C.CMO

　　D.MSS

　　7.一購房者以現(xiàn)時樓價20%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時，樓價上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率是(　　)。

　　A.3%

　　B.75%

　　C.133%

　　D.35%

　　8.對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，這個轉(zhuǎn)折點被稱為(　　)。

　　A.拐點

　　B.盈虧轉(zhuǎn)化點

　　C.盈虧平衡點

　　D.盈虧轉(zhuǎn)折點

　　9.開發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占的比例等變動也會對項目評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　10.可出租面積是指單元內(nèi)的使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　答案

　　1.ACD　2.A　3.B　4.ABCE　5.ABC　6.D　7.B　8.C　4.A　10.B