2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專題訓(xùn)練2

　　單項選擇題

　　第 1 題 對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

　　B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

　　C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間

　　D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間

　　【正確答案】： B

　　第 2 題 某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為(　　)萬元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正確答案】： D

　　第 3 題 某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為(　　)萬元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正確答案】： D

　　第 4 題 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000┫的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/┫，已知取得土地時樓面地價為1000元/┫，開發(fā)成本和管理費用為1200元/┫，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為 1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正確答案】： B

　　第 5 題 某成片荒地面積1k┫，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是(　　)元/┫

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　【正確答案】： C

　　第 6 題 某寫字樓的建筑面積為4000┫，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/┫。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?90%，月租金為40元/┫，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為(　　)萬元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正確答案】： D

　　第 7 題 在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是(　　)。

　　A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間

　　B.開發(fā)期間的某個時間

　　C.開發(fā)完成后的時間

　　D.開發(fā)完成之后的某個時間

　　【正確答案】： B

　　第 8 題 現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/┫，其中主體工程900元/┫，安裝及裝飾裝修工程費為600元 /┫。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為(　　)元/┫。

　　A.486.52

　　B.521.74

　　C.559.50

　　D.1398.76

　　【正確答案】： B

　　第 9 題 直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產(chǎn)的歷史價格資料

　　B.房地產(chǎn)的未來價格資料

　　C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料

　　D.估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

　　【正確答案】： A

　　第 10 題 某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為(　　)元/┫。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　【正確答案】： C

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　　多項選擇題

　　1.下列屬于土地使用管制的事項有(　)。

　　A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

　　C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)

　　D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

　　2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有(　)。

　　A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

　　B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

　　C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

　　D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

　　3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格(　)。

　　A.賣方和買方掌握必要的市場信息

　　B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

　　C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

　　D.賣方和買方追求各自利益的最大化

　　E.賣方和買方急于完成交易

　　4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)(　)時，便為最高最佳使用。

　　A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

　　B.達到規(guī)模遞增

　　C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

　　D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

　　E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

　　5市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括(　)。

　　A.環(huán)境

　　B.地形地勢

　　C.外部配套設(shè)施

　　D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　E.裝飾裝修

　　6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于(　)。

　　A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)

　　B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費

　　C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費

　　D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

　　E.買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)

　　7.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有(　)。

　　A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出

　　B.重新購建價格是在估價時點的價格

　　C.重新購建價格是客觀的價格

　　D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

　　E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

　　8.在運用成本法時最主要的有(　)。

　　A.區(qū)分計劃成本和實際成本

　　B.區(qū)分實際成本和客觀成本

　　C.結(jié)合實際成本來確定評估價值

　　D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

　　E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值

　　9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.環(huán)境污染

　　D.交通擁擠

　　E.正常使用的磨損

　　10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為(　)。

　　A.直接資本化法

　　B.投資法

　　C.收益乘數(shù)法

　　D.利潤法

　　E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　答案：1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.