2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》訓練題及解析7

　　案例7：某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/┫.

　　問題：

　　1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1.錯誤有：

　　(1)應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。

　　或：不應采用實際支出時的各項成本費用。

　　(2)應根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應計自至估價時點。

　　(3)利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應是開發(fā)商的期望利潤。

　　可作為指錯題

　　2.重置價格還應減去折舊。

　　或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　(2)可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

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