2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題7

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價(jià)師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　1、某投資市場(chǎng)平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國(guó)債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5，那么當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為(　)。

　　A.3.5%

　　B.5.17%

　　C.7.75%

　　D.8.59%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　2、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸與法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于(　)。

　　A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　C.比較風(fēng)險(xiǎn)

　　D.未來(lái)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　3、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是(　)的影響

　　A.預(yù)期通貨膨脹

　　B.非預(yù)期通貨膨脹

　　C.成本型通貨膨脹

　　D.需求型通貨膨脹

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是(　)。

　　A.比較風(fēng)險(xiǎn)

　　B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　C.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　5、房地產(chǎn)投資的(　)優(yōu)點(diǎn)，是置業(yè)投資者所能容忍較低投資收益率的原因。

　　A.能抵消通貨膨脹的影響

　　B.相對(duì)較高的收益水平

　　C.提高投資者的資信等級(jí)

　　D.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　6、開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是(　)。

　　A.賺取利潤(rùn)

　　B.保值增值

　　C.獲得收益

　　D.消費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　7、北京天鴻寶業(yè)通過(guò)公司上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題，購(gòu)買該公司的股票屬于(　)。

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C.房地產(chǎn)間接投資

　　D.投資于房地產(chǎn)投資信托公司

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　8、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨(　)。

　　A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　B.周期風(fēng)險(xiǎn)

　　C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　解析：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　9、中國(guó)香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結(jié)果。

　　A.大陸政策多變

　　B.占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)

　　C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　D.投資組合

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　解析：投資者是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。也就是說(shuō)既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。

　　10、個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于(　)。

　　A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　D.比較風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　11、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為(　)。

　　A.150%

　　B.200%

　　C.75%

　　D.400%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　解析：流動(dòng)比率等于流動(dòng)資產(chǎn)總額除以流動(dòng)負(fù)債總額。

　　12、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率為(　)。

　　A.37.5%

　　B.75%

　　C.150%

　　D.113%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　解析：速動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨)/流動(dòng)負(fù)債總額=(3000-1500)/4000=37.5%

　　13、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可用作還款資金的有(　)。

　　A.利潤(rùn)

　　B.折舊

　　C.攤銷

　　D.營(yíng)業(yè)外收入

　　E.其它還款資金

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：ABCE

　　14、下列指標(biāo)可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算的有(　)。

　　A.利息備付率

　　B.資產(chǎn)負(fù)債率

　　C.償債備付率

　　D.流動(dòng)比率

　　E.速動(dòng)比率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：AC

　　15、(　)指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

　　A.利息備付率

　　B.償債備付率

　　C.資產(chǎn)負(fù)債率

　　D.流動(dòng)比率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　16、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是(　)。

　　A.借款償還期

　　B.利息備付率

　　C.現(xiàn)金回報(bào)率

　　D.償債備付率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　17、流動(dòng)比率，下列說(shuō)法不正確的是(　)。

　　A.流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100%

　　B.又稱之為“銀行家比率”

　　C.又稱之為“二對(duì)一比率”

　　D.在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　解析：在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上。

　　18、房地產(chǎn)投資較一般投資，具有以下(　)優(yōu)點(diǎn)。

　　A.相對(duì)較高的收益

　　B.投資回收期長(zhǎng)

　　C.提高投資者的資信等級(jí)

　　D.良好的流動(dòng)性

　　E.投資數(shù)額巨大

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：AC

　　解析：房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)包括自然壽命周期長(zhǎng)、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)還包括：(1)相對(duì)較高的收益水平;(2)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持;(3)能抵消通貨膨脹的影響;(4)提高投資者的資信等級(jí)。

　　19、下列風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有(　)。

　　A.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　B.或然損失風(fēng)險(xiǎn)

　　C.政策風(fēng)險(xiǎn)

　　D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　E.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：BCD

　　解析：房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是指對(duì)市場(chǎng)中所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，而投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)。主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

　　20、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在(　)。

　　A.投入資金的安全性

　　B.期望收益的可靠性

　　C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

　　D.宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性

　　E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：ABC