2015房地產估價師《案例分析》專題訓練9
更新時間：2015-04-14 13:30:03
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摘要 2015年房產估價師正在備考,環(huán)球網(wǎng)校整理"2015年房地產估價師《案例分析》模擬試題,供大家參考學習!祝您馬到成功!
某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。
問題：
1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
答案：
1.錯誤
(1)由于三個交易實例經營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產經營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);
(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;
(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;
(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。
2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。
2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價途徑;可比實例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項;成本法重置價格的確定。
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