淺談房地產(chǎn)估價中土地價格的制定與運作

　　一、土地價格的制定

　　價格是價值的貨幣表現(xiàn)。土地價格是土地經(jīng)濟作用的反映，是土地預期收益的購買價格，即地租和資本化。我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下，實行土地所有權與使用權的兩權分離，主要研究對象是土地使用權的價格。地價是以土地使用權有限期出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的綜合現(xiàn)值，是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，也是土地使用者取得土地使用權和相應限期內(nèi)土地收益的購買價格。這不同于土地私有制國家，土地私有制的地價是所有權價格，土地所有權是無限期的地租收入資本化。這是兩種社會制度的根本區(qū)別所在。土地價格的高低，取決于可以獲得的預期土地收益(地租)的高低，相對于土地來說，取得什么權利，就可以取得相應的土地收益，即有相應的價格。

　　土地是一種能給使用者(或所有者)帶來恒久收益的資產(chǎn)。其價格的本質(zhì)是收益價格。而這種價格是和土地的權利互相聯(lián)系的。土地權利是一系列權利的集合，包括土地的所有權、使用權、租賃權等。相應的土地價格又分為所有權價格、使用權價格。作為農(nóng)村集體土地征為國有土地的價格，是一種所有權轉(zhuǎn)移價格，或稱買斷價格。

　　我國的地價體系種類較多，若干個既有聯(lián)系又有區(qū)別的地價組成價格體系。在地產(chǎn)市場中，土地使用權作為一種特殊商品流動轉(zhuǎn)移，正在形成一系列具有不同特性和滿足不同用途的地價。如基準地價、標定地價、出讓底價、交易地價等。按形式劃分，土地價格分城市地價和農(nóng)村地價。城市國有土地價格的制定，一般是根據(jù)城市土地的等級定級估價法等制定的，以基準地價為基礎;基準地價又參照交易地價取得的地域平均價格又派生出標定地價和出讓底價等。而農(nóng)村集體土地價格即征地價格，一般是按前三年糧食單位產(chǎn)量計算的，征地價格一般應由三部分組成：即絕對地租、級差地租和資本收益。

　　目前國家規(guī)定的土地征用費計算方法，一是土地的各種補償費用的計算，二是被征單位的生產(chǎn)和群眾生活安置費用的計算，按土地的產(chǎn)出水平定價的、產(chǎn)出水平高，地價就高，產(chǎn)出水平低，地價隨之也低，它不反映土地資本的收益，也不反映絕對地租和級差地租，更未我分上述三種?，F(xiàn)在實行由國土部門統(tǒng)一征地后出讓給用地單位或個人，有效地解決了不加區(qū)分的弊端。

　　隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入，地產(chǎn)市場的發(fā)展應實現(xiàn)向市場和集約型轉(zhuǎn)變，要合理高效利用土地，就必須建立完善的地產(chǎn)市場，而地價是地產(chǎn)市場的核心。那么如何制定城市國有土地使用權價格和農(nóng)村集體土地被征的土地價格呢?首先要考慮兩種土地所有制形式下對土地價格的影響因素。

　　1、城市國有土地使用權價格受下列因素影響：按照因素與土地關系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等，還有人口，社會，國際，經(jīng)濟因素等。區(qū)域因素應包括土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟條件，這些條件相互作用所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對本地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生決定性的影響，這一因素還包括位置、交通、基礎設施條件、城市規(guī)劃限制等。個別因素應包括土地的面積、寬度、形狀、坡度、市政設施和使用年限等。

　　2、影響農(nóng)村集體土地價格因素應包括：①土地的自然條件;②所處的地理位置和交通條件;③主要農(nóng)副產(chǎn)品的經(jīng)濟水平;④土地資本因素;⑤土地供求狀況;⑥社會經(jīng)濟發(fā)展狀況;⑦國家的行政干預狀況等。

　　二、地價的運作

　　在社會主義實踐中，社會主義國家實行的土地公有和無償無限期的土地使用制度，從體制上，體現(xiàn)了勞動人民當家作主，發(fā)揮了積極作用。但正因如此，和其他事物一樣，由于觀念和認識問題。也產(chǎn)生了一定的消極作用。土地利用較混亂，浪費嚴重，正是無償無限期用地制度的結(jié)果。具體表現(xiàn)在：一是非法占地;二是企業(yè)占地寬打窄用，利用率低，工廠用地標準一般比西方國家高30%-50%，多征少用，甚至征而不用，造成大量耕地浪費。據(jù)全國非農(nóng)建設用地清查結(jié)果表明，1991-1996年，全國國家、集體、農(nóng)民建房三項用地3030萬畝，其中占用耕地1560萬畝，分別超過同期計劃的28%和18%。從投資角度分析，1991-1996年全社會固定資產(chǎn)投資總額為8585億元，僅需占地1995萬畝，也就是說，實際占地的34%超過了投資需要，供大于求，在一定程度上導致土地粗放利用、大量閑置。據(jù)1998年7月報載，1997年，在耕地占用凍結(jié)的情況下，全國耕地凈減203.8萬畝。三是農(nóng)村住宅建設占地過多，不少農(nóng)民喜歡獨門獨院，為未成年的子孫建結(jié)婚住房，使村址急劇外延，有的成了空心村;四是廢棄土地長期得不到利用;五是死人與活人爭地，建造墓穴成風。上述不珍惜土地的現(xiàn)象，原因有多方面，有觀念的、認識的原因，但究其根本原因是無償無限期的土地使用制度造成的，道理很簡單，既然土地隨便用，不要錢，那就必然會出現(xiàn)用之必奪，棄之不惜。

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