2015年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析9

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　　考點：成本逼近法的應(yīng)用

　　成本逼近法的應(yīng)用1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題

　　1 (1)土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評估期日的重置費(fèi)用;

　　2 (2)各項費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;

　　3 (3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。

　　2、成本比較法例題估價步驟：

　　1 (1)計算土地取得費(fèi)

　　2 (2)計算土地開發(fā)費(fèi)

　　3 (3)計算投資利息

　　4 (4)計算開發(fā)利潤

　　5 (5)計算土地增殖收益

　　6 (6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)

　　7 (7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項修正

　　8 (8)計算土地單價和總價格3、常見難點與問題

　　9 (1)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計算問題該費(fèi)為中央或省級政府向市、縣級政府收取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。

　　10 (2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算

　　11 (3)年期修正錯誤

　　12 (4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算單位的轉(zhuǎn)換方法：萬元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)， 1 公頃=15 畝=10000 平方米平方米換算市畝： 1 平方米=0.0015 畝

　　一、簡答題: 1、請思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。某開發(fā)區(qū)土地總面積5000 畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000 畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50 年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15 萬元/畝;土地開發(fā)費(fèi)為10 萬元/畝，土地開發(fā)周期為2 年，第一年投資額占40% ，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20% ，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。

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