土地估價實務:不同性質土地使用權的估價二

　　3、價值標準：經出讓取得的土地使用權是當前各種土地使用權形式中一種比較完整意義上的土地使用權，一般應體現(xiàn)其完全市場條件下應有的價值，所以估價應采用公開市場價格標準。

　　4、估價方法及有關事項：

　　應采用基準地價修正法進行，但需要有一個完整的修正體系(內銷、外銷);可采用市場比較法，但要注意有的比較實例需要交易情況修正。另外，其成交價格的內涵可能與評估對象的價格內涵不一致。如，有的是熟地樓面價(或地面價)，有的是出讓金;可采用假設開發(fā)法，但其準確性依賴于對未來市場價格水平和供求的正確預測，忽視對市場狀況的預測是錯誤的;可采用成本法作為輔助方法，但一般不贊成使用。

　　5、注意事項：

　　采用哪種出讓方式取得土地使用權。包括國家直接出讓的方式(開發(fā)商尚未得到土地使用權)和補地價的方式(包括僑匯房、劃撥土地上的別墅、劃撥土地上的商品房)。

　　三、劃撥土地使用權的價格評估

　　1、估價依據(jù)。劃撥土地使用權估價與土地使用權的處理方式、規(guī)定等關系密切，除需遵循《城市房地產管理法》、《土地管理法》外，還需執(zhí)行針對劃撥士地使用權管理的有關國家和地方法規(guī)、政策、條例，如企業(yè)改制中的土地處理規(guī)定、外商投資的合資或合作企業(yè)使用劃撥土地的規(guī)定、劃撥土地上的房地產轉讓、抵押等規(guī)定。

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　　2、價值內涵及標準。劃撥土地使用權是一種不完全的使用權形式，其使用權價值與出讓或轉讓的市場方式取得的土地使用價格相比，主要差別在于是否包含土地出讓金。因此，劃撥土地使用權的成本價內涵主要包括土地的取得費用和使用中間的持續(xù)投入費用(開發(fā)費)，以及取決于是否承擔的土地使用權出讓金、土地使用費(場地使用費)等。

　　3、估價方法：(1)市場比較法。根據(jù)其它同類型劃撥土地成交實例作為比較案例，采用比較法評估。適用于劃撥土地作價入股、作為合作條件等案例較多的城市。(2)成本法。主要成本費用包括：征地費、動拆遷費、市政配套費、土地使用費等，其中土地使用權出讓金、土地使用費等需以支付者的年支付額的貼現(xiàn)和計，實際上應以有關法規(guī)規(guī)定的出讓金標準計。以劃撥土地作價投資時，或以土地作為合作條件組成合資企業(yè)，由于土地使用費(相當于土地租金)可能由合資企業(yè)中的外方或由合資企業(yè)繳納，估價時要視情處理。(3)剩余法。在以土地作為合作條件，士地使用權所有者不承擔土地使用費的情況下，可假設評估對象具有完整的使用權，以同類型土地的市場交易實例(包括出讓、轉讓或其它市場化方式取得的土地使用權)作為比較實例，采用市場比較法求得評估對象在具有完整使用權條件下的公開市場價格，然后視情扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為評估對象在劃撥土地使用權條件下的價格。

　　4、注意事項。劃撥土地使用權轉讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴格的限制。劃撥土地使用權轉讓一般須經土地管理部門批準，并須補交土地出讓金或以土地收益折抵。因此，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時其轉讓價格評估應當另外給出轉讓價格所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理的規(guī)定。劃撥土地使用權估價由于房屋權利與士地權利不配套會使土地使用權的處理和估價問題比較復雜。例如房改出售的房地產，目前各地情況不一致(如上海市規(guī)定房改房在轉讓時收1%的土地收益金，估價中扣除1%)，要根據(jù)具體情況決定，并應在估價報告中說明情況。

　　四、租賃土地使用權價格評估

　　1、估價依據(jù)：

　　租賃土地使用權價格評估除應依據(jù)《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執(zhí)行地方關于土地租賃的管理規(guī)定。

　　2、價值標準：

　　租賃土地使用權的價值實質是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現(xiàn)之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制。