土地估價(jià)理論與方法各章詳解(十七)

　　三、剩余法估價(jià)的應(yīng)用

　　1、利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格

　　估價(jià)過(guò)程：

　　(1)選擇估價(jià)方法;

　　(2)確定最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價(jià)值和投入成本等;

　　(4)求取地價(jià)

　　測(cè)算方法一：直接計(jì)算地價(jià)利息

　　A.測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法

　　B.計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)

　　C.計(jì)算總利息，注意，超過(guò)一年要采用復(fù)利計(jì)算

　　D.計(jì)算開發(fā)商利潤(rùn)

　　E.確定不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)，采用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已考慮在內(nèi)

　　F.代入公式計(jì)算地價(jià)

　　G.扣除相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用，得出開發(fā)商能支付的投標(biāo)地價(jià)。

　　測(cè)算方法二：利息中不計(jì)地價(jià)款的利息

　　利息計(jì)算不同，算出開發(fā)完成時(shí)地價(jià)后，還需要貼現(xiàn)。

　　2、利用剩余法測(cè)算開發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)

　　基本思路和公式同評(píng)估土地價(jià)格，將公式稍加變換即可。

　　3、利用剩余法確定建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)

　　將建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為x元，代入基本公式進(jìn)行計(jì)算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、應(yīng)用剩余法估價(jià)的常見問(wèn)題

　　(1) 方法適用錯(cuò)誤，步驟錯(cuò)誤;

　　(2) 利息、利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤;計(jì)算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計(jì)息方式

　　(3) 計(jì)算項(xiàng)目不準(zhǔn)確、漏項(xiàng)，或步驟不全;

　　(4) 參數(shù)使用錯(cuò)誤或前后不一致。

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