土地估價師案例分析重點試題分析一

　　一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。

　　2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。

　　解析：解答該類試題除需掌握答題技巧外，還要注意以下問題：

　　(1)數(shù)據(jù)選用。有時題目中給出的已知條件較多，應試者需從中選取合理的數(shù)據(jù)用于計算，如收益還原法中，無論收益還是費用均應采用客觀值;成本逼近法中的成本亦應采用客觀成本，除非實際情況與客觀標準一致或是評估帶租約的房地產(chǎn)。應試者在審題過程中要能夠做出判斷，清楚什么情況下可以采用實際值，什么情況下不能采用。

　　(2)參數(shù)選用。利息率、利潤率、還原率、稅率等取值也要合理。

　　(3)計息期、收益年期取值等。如在收益還原法中確定收益年限時，需將土地的尚可(剩余)使用年限考慮進去。

　　(一)審題

　　(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價時點的單位地價和總地價，即要求計算出兩種形式的土地價格。

　　(2)梳理有關資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關估價對象資料。審查時需留意估價時點、土地取得時間及使用年期，估價時點與土地取得時間是否一致等;二是市場調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時要留意所給資料與估價對象情況是否一致，如土地使用年期等。

　　(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇本題主要提供了有關土地取得與開發(fā)費用資料及相關參數(shù)，可采用成本逼近法評估。

　　2.解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為49年。

　　基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評估方法;然后分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤;將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，均修正為49年期價格;將修正后價格加總得到所求地價。

　　(三)公式與計算步驟

　　1.適用于該宗地的計算公式土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：

　　2.計算步驟

　　(1)選擇計算方法根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法

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　　(2)土地取得費及稅費10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)土地開發(fā)費8×10000÷666.67=120(元/平方米)

　　(4)利息(按單利計算)

　　150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

　　(5)利潤(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　(6)土地成本價格150+120+11.55+27=.55(元/平方米)

　　(7)49年期的土地成本價格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

　　(8)49年期的土地出讓金30×[1-1/(1+6%)49]/?[1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

　　(9)計算單位地價290.79+29.90=320.69(元/平方米)

　　(10)計算總地價總地價=320.69×3000=96.21(萬元)

　　(四)難點與常見錯誤分析

　　1.試題難點對于成本逼近法應用的測試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對應試者估價能力的考察，且在以下兩方面增加了難度：

　　(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應試者能夠做出判斷。

　　(2)土地取得時間與估價時點不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應修正。因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為49年。在對土地成本價格和土地出讓金進行年期修正時，要考慮成本價格(無限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。

　　2.常見錯誤分析

　　(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對各項費用及利息、利潤的計算只用一個算式表述，或前面缺少解題方法說明等。

　　(2)未統(tǒng)一價格單位或面積換算錯誤。解題過程中各項費用與價格單位要統(tǒng)一，中間過程既可使用“元/平方米”，也可使用“萬元/畝”，但最終單位地價要換算成“元/平方米”。面積換算是成本逼近法考題中的一個重要考點，歷次考試多有涉及，‘’畝“與”平方米“之間的換算，可采用”1畝=666.67平方米“或”1畝=1/0.0015平方米“。

　　(3)利息計算中計息期取值錯誤。需計算利息的項目為土地取得費與土地開發(fā)費，但計息期不同，土地取得費的計息期為整個開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其計息期為0.5年。應試者往往不考慮土地取得費與土地開發(fā)費的計息差異，計息期均按一年或半年計算。

　　本題土地開發(fā)周期未超過1年，在按年計息的前提下，可按單利計算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復利計算。

　　(4)利潤計算基數(shù)錯誤。利潤計算基數(shù)應為土地開發(fā)費與土地取得費之和，利息一般不作為計算利潤的基數(shù)。

　　(5)未做年期修正或修正錯誤。如：未考慮土地成本價格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價格;或僅對土地成本價格進行年期修正;或錯將土地剩余使用年期確定為50年。