土地估價案例與報告計算題復(fù)習(xí)(四)

　　(1)確定評估思路

　　1)明確地價定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于2002年9月1日的土地使用權(quán)價格。

　　2)確定評估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測算宗地B、C土地使用權(quán)價格;然后選用市場比較法評估宗地A價格。

　　利用收益法測算宗地A的市場租金。

　　利用收益還原法測算宗地A的承租土地使用權(quán)價格。

　　(2)測算B、C、D的實例價格

　　1)B宗地價格。利用成本逼近法測算地價：

　　土地取得費(fèi)=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)

　　土地開發(fā)費(fèi)=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)

　　貸款利息=120×[(1+1.5%)4―1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)2.5―1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)0.5―1]

　　=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44

　　=14.47(元/平方米)

　　開發(fā)利潤：(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

　　土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)

　　無限年期地價二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)

　　50年期地價=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)

　　2)C宗地價格利用收益還原法測算地價：

　　50年期地價=550000/25000×6%[1―1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)

　　3)D宗地價格

　　50年期地價=425×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]=445.21(元/平方米)

　　(3)利用市場比較法測算宗地A的價格

　　1)測算B宗地在七通一平狀況下的修正價格

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準(zhǔn)

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　　例價格 況修正 素修正 素修正 價格

　　458.33×100/96×100/98×100/105=463.97(元/平方米)

　　B宗地修正到五通一平狀況下的價格

　　463.97-100=363.97(元/平方米)

　　2)測算C宗地在三通一平狀況下的修正價格

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準(zhǔn)

　　例價格 況修正 素修正 素修正 價格

　　346.76×100/100×100/105×100/99=333.58(元/平方米)

　　C宗地修正到五通一平狀況下的價格

　　333.58+60=393.58(元/平方米)

　　3)測算D宗地在七通一平狀況下的修正價格

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準(zhǔn)

　　例價格 況修正 素修正 素修正 價格

　　445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米)

　　D宗地修正到五通一平狀況下的價格

　　494.04-100=394.04(元/平方米)

　　4)計算A宗地的單位地價

　　應(yīng)用簡單算術(shù)平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平開發(fā)程度的土地使用權(quán)價格。

　　(363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/平方米)

　　5)計算A宗地的總價

　　A宗地總價：383.86×30000=1151.58(萬元)

　　(4)計算A宗地的市場租金

　　題目未明確租賃費(fèi)用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。

　　383.86×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.35(元/平方米)

　　(5)測算A宗地的承租土地使用權(quán)價格

　　1)A宗地的租金盈余：24.35-10=14.35(元/平方米)

　　2)測算承租土地使用權(quán)價格

　　依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個百分點左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%。

　　14.35/7%×[1-1/(1+6%)50]=152.02(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用權(quán)總價格

　　152.02×30000=456.06(萬元)