物業(yè)管理師輔導：山墻公用面積如何分攤計算

　　答：國家建設部建房(1995年)517號文件，關于《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤原則(試行)》中，對山墻一律按共用墻計算，即山墻的水平投影面積的一半計入公用建筑面積，然后把總公用建筑面積按套內建筑面積占套內總建筑面積的比例進行分攤，計入商品房銷售面積內。

　　附：

　　法規(guī)一：商品房銷售面積計算及公用?建筑面積分攤規(guī)則(試行)

　　第一條 根據國家有關技術標準，制定《商品房銷售面積計算及公用建設面積分攤規(guī)則》(試行)

　　第二條 本規(guī)則適用于商品房的銷售和產權登記。

　　第三條 商品房銷售以建設面積為面積計算單位。建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

　　第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積(地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積中扣除)。轉自環(huán)球網校edu24ol.com

　　第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)應與分攤的公用建筑面積之和。

　　商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

　　第六條 套內建筑面積由以下三部分組成：

　　1?套(單元)內的使用面積;

　　2?套內墻體面積;

　　3?陽臺建筑面積。

　　第七條 套內建筑面積各部分的計算原則如下：

　　1?套(單元)內的使用面積

　　住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算。其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　2?套內墻體面積

　　商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。

　　商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

　　非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　　3?陽臺建筑面積

　　按國家現行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

　　4?套內建筑面積的計算公式為：

　　套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

　　第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成：

　　1?電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;

　　2?套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平面積計算原則。

　　第九條 公用建筑面積計算原則

　　凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

　　公用建筑面積按以下方法計算：

　　整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用房間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

　　第十條 公用建筑面積分攤系數計算

　　將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。

　　公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積套內建筑面積之和

　　第十一條 公用建筑面積分攤計算

　　各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

　　分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積

　　第十二條 其他房屋的買賣和房地產權屬登記，可參照本規(guī)則執(zhí)行。

　　第十三條 本規(guī)則由建設部解釋。

　　第十四條 本規(guī)則自1995年12月1日起施行。

　　(國家建設部制訂)

　　法規(guī)二：城市商品房預售管理辦法

　　法規(guī)三：商品房購銷合同(標準文本)

　　法規(guī)四：商品住宅性能認定管理辦法(試行)

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