物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)糾紛處理范例精解(1)

　　范例一 開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證

　　業(yè)主陳某于1997年一次性付款購(gòu)買了某公寓的一套商品房。雙方約定，當(dāng)年9月30日前交付使用，又在補(bǔ)充條款中約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在1997年12月31日前向房地產(chǎn)管理部門提交完畢與業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的證明，若違約將由開(kāi)發(fā)商向陳某進(jìn)行賠償。但直到陳某申請(qǐng)仲裁的1998年2月9日，開(kāi)發(fā)商仍未能提供有關(guān)的證明，致使陳某無(wú)法拿到產(chǎn)權(quán)證。7月24日，市仲裁委員會(huì)就此作出仲裁：開(kāi)發(fā)商應(yīng)向陳某賠付違約金35770余元(從1997年10月1日至1998年7月24日止)，同時(shí)全額承擔(dān)仲裁費(fèi)用。

　　本案中房屋有限產(chǎn)權(quán)的含義是什么?

　　有限產(chǎn)權(quán)，又稱之為“部分產(chǎn)權(quán)”指房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)享受政府或企事業(yè)單位津貼而建造或購(gòu)買的房屋所享有的、部分權(quán)能受法定限制的產(chǎn)權(quán)。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　有限產(chǎn)權(quán)是我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，逐步推行住宅商品化過(guò)程中的產(chǎn)物。住房問(wèn)題，是我國(guó)億萬(wàn)人民普遍關(guān)心的一件大事。建國(guó)以來(lái)，國(guó)家為城鎮(zhèn)居民建房投入了大量的人力、物力和財(cái)力，但城鎮(zhèn)住房供需矛盾并沒(méi)有得到明顯緩和。現(xiàn)行的一套低租金分配住房的辦法，存在著嚴(yán)重的弊端，不能體現(xiàn)按勞分配原則，刺激和擴(kuò)大了住房需要。國(guó)家的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。人們需求最迫切的住房這個(gè)大商品沒(méi)有進(jìn)入商品市場(chǎng)，造成城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都很不合理的現(xiàn)狀。幾十年的實(shí)踐說(shuō)明，現(xiàn)行的住房制度解決不了城鎮(zhèn)住房問(wèn)題。在這種嚴(yán)峻形勢(shì)下，黨和國(guó)家自80年代初就開(kāi)始醞釀對(duì)現(xiàn)行的住房制度進(jìn)行改革，先是搞改革試點(diǎn)，后于1987年下決心正式在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案。住房制度改革的目標(biāo)是：按照社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化。從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)在的實(shí)物分配逐步改變?yōu)樨泿欧峙?，由住房通過(guò)商品交換，取得住房的所有權(quán)或者使用權(quán)，使住房這個(gè)大商品進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從而走出一條既有利于解決城鎮(zhèn)住房問(wèn)題，又能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、建筑和建筑工業(yè)發(fā)展的新路子。住房制度改革的主要目的之一，是推動(dòng)職工個(gè)人購(gòu)買住房，把群眾的購(gòu)買力引導(dǎo)到改善居住條件上來(lái)，以便通過(guò)國(guó)家、集體和企業(yè)的共同努力，加緊解決住房困難。而所建的商品住宅和舊有公房在現(xiàn)行的低工資制度下能否賣出去給職工、居民，是衡量住房制度改革成功與否的一個(gè)重要標(biāo)志。為了積極鼓勵(lì)職工個(gè)人購(gòu)買商品住宅，國(guó)家采取了一系列的措施，主要有補(bǔ)貼出售、優(yōu)惠付款(包括分期付款、長(zhǎng)期低息抵押貸款)、按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠出售等。為了保證職工個(gè)人購(gòu)買的這種商品住房能用于自住，以達(dá)到住房制度改革的目的，就有必要從政策法律制度上對(duì)這種房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)作出某種限制。于是，房屋的“有限產(chǎn)權(quán)”便應(yīng)運(yùn)而生。由于我國(guó)的住房制度改革一直處于摸索、改革創(chuàng)新階段，故在不同時(shí)期，有限產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容是有所不同的。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　1?住房制度改革開(kāi)始到1988年2月25日以前。這一時(shí)期，有限產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，主要是職工按規(guī)定對(duì)補(bǔ)貼購(gòu)買的住宅，享有購(gòu)房人的權(quán)利，但不得出租、典當(dāng)。如需出售、轉(zhuǎn)讓，必須出售、轉(zhuǎn)給原售房單位或房地產(chǎn)部門。

　　2?1988年2月25日以后。這個(gè)時(shí)期的有限產(chǎn)權(quán)制度在內(nèi)容上與住房制度改革試點(diǎn)時(shí)期相比有所變化，已停止補(bǔ)貼出售的辦法。職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)買到住房后，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以使用、繼承和出售。但出售的增值部分不能完全歸個(gè)人。且在個(gè)人出售時(shí)，原出售單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以個(gè)人享有的實(shí)際上還是有限產(chǎn)權(quán)。

　　3?1991年12月31日公布的國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)制度改革的意見(jiàn)》從政策上對(duì)住房制度改革作了最新也是最全面的闡述。其中提出了“部分產(chǎn)權(quán)”的概念，指出：“職工購(gòu)買公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積之內(nèi)的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，購(gòu)房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán);可以繼承，可以在購(gòu)房五年以后進(jìn)入市場(chǎng)出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所有收益，按政府、個(gè)人、單位的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時(shí)受到法律保護(hù)，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)入的住宅投入市場(chǎng)時(shí)，則受到法律的約束，不得高價(jià)出售或出租。”這種由于享受了政府和單位優(yōu)惠價(jià)所購(gòu)得的房屋產(chǎn)權(quán)，其名詞從“有限產(chǎn)權(quán)”改為“部分產(chǎn)權(quán)”。“有限產(chǎn)權(quán)”的主要內(nèi)容：①產(chǎn)權(quán)人享有占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán);②可以繼承;③可以在購(gòu)房五年以后進(jìn)入市場(chǎng)出售或出租，但不得高價(jià)，而且，出售和出租所得收益應(yīng)由政府、單位、個(gè)人按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配;④原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)。同時(shí)，法律也允許享有有限產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房者和補(bǔ)貼者各自讓渡自己的權(quán)利，購(gòu)買者可能通過(guò)清償補(bǔ)貼費(fèi)用等方法使自己享有的有限產(chǎn)權(quán)變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)。但是，有限產(chǎn)權(quán)的房屋在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，不得進(jìn)入房產(chǎn)交易市場(chǎng)。

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