相關(guān)知識(shí):房?jī)r(jià)與土地成本

　　對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商而言，房屋價(jià)格的構(gòu)成主要為5部分，即土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)。經(jīng)過(guò)近十年的市場(chǎng)運(yùn)行，我地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸走向成熟。相對(duì)市場(chǎng)化的部分主要為建安成本，其次包括財(cái)務(wù)成本和稅費(fèi)。如果發(fā)展商內(nèi)部管理比較規(guī)范，不存在機(jī)會(huì)主義和尋租的空間，則建安成本伸縮的余地很少，這也意味著建筑商的利潤(rùn)是市場(chǎng)的平均利潤(rùn)。

　　作為生產(chǎn)資料，土地是不可再生的資源，具有不可替代的特性。由于建國(guó)后幾十年來(lái)我國(guó)一直實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，并在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期處于由農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)社會(huì)過(guò)渡的階段，為防止土地資源過(guò)多地集中于私人手中，出現(xiàn)社會(huì)財(cái)富和資源的不公平分配，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，土地資源從未有過(guò)真正的市場(chǎng)化。從某種程度而言，這保障了社會(huì)的穩(wěn)定，但同時(shí)也使得級(jí)差地租的形成及土地價(jià)格的判斷標(biāo)準(zhǔn)有失科學(xué)性，從而成為當(dāng)前制約房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展最主要的因素之一。

　　土地成本目前存在相當(dāng)程度的扭曲，這種情形與上世紀(jì)80年代末價(jià)格雙軌制時(shí)期出現(xiàn)的狀況極其類似。這種扭曲主要表現(xiàn)在如下幾方面：

　　(一)因拆遷成本過(guò)高導(dǎo)致危改小區(qū)土地成本過(guò)高

　　拆遷成本過(guò)高的主要原因是我國(guó)的拆遷往往不是市場(chǎng)行為，而是政府行為。這就造成一種十分奇特的現(xiàn)象：城區(qū)內(nèi)1平方米危房的拆遷補(bǔ)償已高達(dá)10，000元人民幣(指北京――編者加)。該價(jià)格明顯不符合市場(chǎng)規(guī)律。

　　實(shí)際上，拆遷成本過(guò)高意味著通過(guò)一種非市場(chǎng)的機(jī)制，或者說(shuō)通過(guò)一種政府批準(zhǔn)的社會(huì)福利機(jī)制將新房屋購(gòu)買(mǎi)者的利益轉(zhuǎn)移給舊房屋的擁有者。它在兩個(gè)方面有違社會(huì)的公平原則：一方面，它剝奪了部分危舊房居住者愿意接受低拆遷成本改善居住條件的權(quán)利，而不得不等待外在的拆遷安排;另一方面，新房屋消費(fèi)者被無(wú)辜地轉(zhuǎn)嫁了不合理的土地成本。在美國(guó)和其他西方發(fā)達(dá)國(guó)家，城市核心區(qū)的舊房屋通常十分便宜，城市核心區(qū)的空心化使城區(qū)的改造相對(duì)容易。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的拆遷政策得到了既得利益者――拆遷戶的擁護(hù)。但基于拆遷成本過(guò)高造成房?jī)r(jià)過(guò)高從而對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)生的影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如拆遷補(bǔ)償對(duì)拆遷戶的影響那么直接和深遠(yuǎn)，所以房屋購(gòu)買(mǎi)者不會(huì)意識(shí)到是由于拆遷成本高而導(dǎo)致房?jī)r(jià)高，從而有不滿情緒。這是典型的制度行為現(xiàn)象。如果體制不改變，未來(lái)中國(guó)城市的改造將越來(lái)越難。

　　(二)土地供應(yīng)渠道不暢，也使土地成本增高

　　由于中國(guó)一直處于傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中，土地資源從政府控制到進(jìn)入市場(chǎng)的過(guò)程中，應(yīng)建立一種很好的機(jī)制使土地能以公開(kāi)、公平的原則進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)到達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。在前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作中，土地資源往往由政府直接以劃撥或出讓的形式給予由政府控制的房地產(chǎn)公司。這些土地資源如果完全由這些公司開(kāi)發(fā)，以其現(xiàn)有的資金、實(shí)力則需很長(zhǎng)的周期。難以滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)的需求。由于一級(jí)土地市場(chǎng)的不規(guī)范，大量民營(yíng)或合資的房地產(chǎn)企業(yè)不能以一種合理的方式直接獲得土地資源，不得不從國(guó)有的房地產(chǎn)商處獲得土地，這無(wú)形中抬高了土地成本。

　　另一方面，由于歷史上大量國(guó)有土地被劃撥給某些企事業(yè)單位，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前這些企業(yè)中的一部分效益較差，他們紛紛利用劃撥土地與人合作，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這更加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)的無(wú)序現(xiàn)象。

　　(三)土地出讓金由非市場(chǎng)因素決定，增加了土地成本

　　由于土地出讓金由評(píng)估確認(rèn)，城市中心的危房區(qū)，其土地出讓金往往并不因其危改拆遷成本高而有所降低。實(shí)際上，土地出讓金的高低反映了未來(lái)一段時(shí)間某一地區(qū)土地潛在的增值能力。設(shè)想一個(gè)危房區(qū)，因其過(guò)高的土地出讓金而導(dǎo)致無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商問(wèn)津，其增值的潛力何時(shí)能實(shí)現(xiàn)?所以，繁華地段的土地出讓金高并非合理現(xiàn)象。

　　(四)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本也影響土地成本

　　一方面，中國(guó)普遍存在市政基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)重復(fù)收費(fèi)的問(wèn)題。對(duì)成片開(kāi)發(fā)的發(fā)展商而言，除了向政府繳納市政等方面的費(fèi)用以外，還不得不承擔(dān)一些本應(yīng)由政府收繳的稅費(fèi)支付的市政開(kāi)發(fā)建設(shè)工程費(fèi)用。另一方面，政府并未獲得因?yàn)槟骋坏貐^(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施改善而帶來(lái)的外部正效應(yīng)的合理回報(bào)。在許多西方國(guó)家，政府總是提前控制擬建的高速公路兩側(cè)的土地，以保證政府持有因市政基礎(chǔ)設(shè)施改善連帶的土地升值部分，用以補(bǔ)貼市政建設(shè)費(fèi)用。

　　解決土地成本過(guò)高和土地價(jià)格非市場(chǎng)化形成的辦法

　　(一)迅速形成舊房交易市場(chǎng)。危舊房拆遷成本的主要依據(jù)不是政府制定的拆遷價(jià)格。而是該地區(qū)同等質(zhì)量舊房屋的市場(chǎng)價(jià)格。由于既定的拆遷模式已極大地提高了拆遷戶的預(yù)期收入，這就需要輿論和整個(gè)社會(huì)在政治方面的支持。

　　(二)改變國(guó)家將土地以劃撥形式給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的做法，改由國(guó)家進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)后，再以公開(kāi)、公正、公平的原則以招標(biāo)或拍賣(mài)的方式將土地供應(yīng)市場(chǎng)。一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的成本可實(shí)行社會(huì)化、市場(chǎng)化的監(jiān)控，并對(duì)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)施總量控制。

　　(三)土地出讓金不應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)，應(yīng)以拍賣(mài)形式通過(guò)市場(chǎng)確認(rèn)。事實(shí)上，只要拆遷成本透明化，通過(guò)拍賣(mài)確認(rèn)土地出讓金是最合理的方式。如果土地出讓金必須通過(guò)評(píng)估確認(rèn)，那么現(xiàn)行的評(píng)估方式也需要改良。

　　(四)城市市政基礎(chǔ)建設(shè)主要由城市政府財(cái)政承擔(dān)，而不應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。同時(shí)，政府可以通過(guò)土地控制等形式回收市政設(shè)施改善帶來(lái)的土地增值部分，并用于補(bǔ)貼市政建設(shè)。

　　就北京房?jī)r(jià)高的原因，除了前一階段政府大機(jī)構(gòu)雄厚的購(gòu)買(mǎi)力(這種購(gòu)買(mǎi)力應(yīng)得到各級(jí)人大的認(rèn)可)和建筑市場(chǎng)許可證價(jià)格抬高少許建筑成本的因素外，土地成本高是最主要的因素。北京作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，土地成本高的原因除了勞動(dòng)力成本較高及級(jí)差地租較貴的因素外，主要表現(xiàn)為拆遷成本高、土地一級(jí)供應(yīng)機(jī)構(gòu)不完善造成的土地價(jià)格高和市政費(fèi)及土地出讓金收取辦法的不盡合理。

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注: 土地估價(jià)師頻道   土地估價(jià)師論壇

?2009年土地估價(jià)師考試時(shí)間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
?現(xiàn)在報(bào)名09年土地估價(jià)師老師輔導(dǎo)，可獲贈(zèng)08,07年課程！
?《2008年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.