基礎(chǔ)與法規(guī):土地使用權(quán)租賃的概念

　　土地使用權(quán)租賃的概念(熟悉)

　　土地使用權(quán)租賃是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場(chǎng)地租賃行為在整個(gè)土地使用權(quán)租賃市場(chǎng)中比例較小。由于在土地使用權(quán)租賃中，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價(jià)取得對(duì)土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利，期限通常較短，投資相對(duì)較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金中收回投資，因而土地使用權(quán)租賃十分普遍，具體形式也多種多樣。如商業(yè)柜臺(tái)出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權(quán)的出租。

　　土地使用權(quán)租賃，承租人以支付租金為代價(jià)取得了對(duì)土地及地上建筑物、其他附著物使用的權(quán)利，但承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它具有以下幾個(gè)法律特征：

　　(1)土地使用權(quán)租賃雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。

　　(2)用于租賃的地塊必須具有法律上的依據(jù)。即必須是法律允許的地塊，目前只有因出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等方式取得的土地使用權(quán)的民事主體具有這一權(quán)利，如果民事主體無合法原因擅自租賃土地(例如劃撥取得的土地使用權(quán))，仍屬于非法行為。

　　(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。出租人有義務(wù)將出租的土地交給承租人使用，并有權(quán)取得租金收益。相反，承租人有義務(wù)支付租金，有權(quán)利使用土地。

　　(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。

　　例題(判斷)：商業(yè)柜臺(tái)出租，各種鋪面出租和住房出租等都不包含著土地使用權(quán)的出租。( )。

　　答案：×解析：商業(yè)柜臺(tái)出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權(quán)的出租。

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