基礎與法規(guī):城市地價動態(tài)監(jiān)測二

　　2)地價區(qū)段內(nèi)地價監(jiān)測點的布設要求

　　①地價監(jiān)測點為形狀規(guī)則，獨立宗地或者地塊，具有明確的界限;

　?、诘貎r監(jiān)測點現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應與所在級別和地價區(qū)段的設定狀況相近;

　?、鄣貎r監(jiān)測點總數(shù)應綜合考慮城市規(guī)模等級、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應低于200個，省會城市和計劃單列市不應低于120個，其它城市不應低于60個;各用途地價監(jiān)測點的數(shù)量應盡可能均衡;

　　④地價監(jiān)測點的分布密度至少應達到每區(qū)段l～2個。

　　3)地價監(jiān)測點初始資料的采集地價監(jiān)測點布設與初始資料采集的方法如下：

　?、僖詷擞械貎r區(qū)段界線的工作底圖為基礎，在各個地價區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點，并將初選的地價監(jiān)測點標注在工作草圖上;

　?、诓殚喭恋氐怯洐n案，對初選監(jiān)測點的登記資料進行整理，記入監(jiān)測點登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點根據(jù)實地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點登記表;

　?、鄹鶕?jù)工作草圖的標注及登記資料，對初選監(jiān)測點逐一進行實地勘察，包括對登記資料的核實和補充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等;

　?、芨鶕?jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點進行進一步的分析和篩選，確定地價監(jiān)測點;

　　⑤對監(jiān)測點進行統(tǒng)一編號，編號包含全國行政區(qū)劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測點序號信息;

　?、藿?jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點權利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設定條件資料、價格狀況資料和其它資料等。

　　4)地價監(jiān)測點上圖與資料建檔。

　　①繪制地價監(jiān)測點分布圖，標明各地價監(jiān)測點的代表符號、編號，以及其它圖件要素;

　?、诮⒈O(jiān)測點資料檔案。

　　(3)地價監(jiān)測點的維護

　?、俚貎r監(jiān)測點定期檢查每年要對地價監(jiān)測點進行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進行登記。地價監(jiān)測點的檢查內(nèi)容有：①使用狀況方面，包括用途是否發(fā)生變化、建筑面積是否變化、內(nèi)部基礎設施是否改變、是否發(fā)生地質(zhì)災害等;

　?、谥苓叚h(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調(diào)整、是否增加重要的基礎設施和公共設施等;

　　③權屬關系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設定新的權屬限制等方面。

　　2)地價監(jiān)測點更新地價監(jiān)測點原則上應保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時，應該更新：

　　①地塊或地塊上建筑物滅失;

　?、诘貕K用途發(fā)生改變

　　③地塊被合并或分割;

　?、艿貕K地質(zhì)條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變;

　?、萃恋乇婚L期低效利用;

　?、蕹鞘兄鞒菂^(qū)或建成區(qū)擴容。

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　　地價監(jiān)測點的更新可分為原監(jiān)測點刪除的更新、新監(jiān)測點替代原監(jiān)測點的更新和凈新增監(jiān)測點的更新。新監(jiān)測點和凈新增監(jiān)測點的設立可參照地價監(jiān)測點的設立步驟。地價監(jiān)測點更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價監(jiān)測點總數(shù)的l0%。當遇到城市土地級別調(diào)整、基準地價更新時，原則上保留90%以上的原有監(jiān)測點，并在原有監(jiān)測點的基礎上，進行監(jiān)測點的擴充。

　　3)建立地價監(jiān)測點資料庫地價監(jiān)測點須建立專門的資料庫，并對資料進行及時的分類管理，資料庫管理的資料主要包括：

　　①初始登記資料，包括：城市地價監(jiān)測點登記表(初始)、地價區(qū)段登記表(初始)、地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖、地價監(jiān)測點宗地圖、地價監(jiān)測點影像照片等;

　?、谧兏怯涃Y料，包括：各監(jiān)測年度的城市地價監(jiān)測點登記表(變更)、地價區(qū)段登記表(變更)、地價監(jiān)測點變更統(tǒng)計表等;

　?、鄹骷径?、年度成果資料，包括：地價監(jiān)測點(季度)調(diào)查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(季度)調(diào)查表、土地招標拍賣掛牌出讓情況(季度)調(diào)查表、土地交易樣本(季度)調(diào)查表、地價監(jiān)測點(年度)調(diào)查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(年度)調(diào)查表、房屋交易樣本(年度)調(diào)查表、土地(年度)供需情況調(diào)查表、房屋(年度)供需情況調(diào)查表、土地面積調(diào)查表、相關社會經(jīng)濟指標(年度)調(diào)查表、城市基準地價更新情況調(diào)查表、地價監(jiān)測點評估技術要點表、地價監(jiān)測點分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價狀況年度分析報告、地價監(jiān)測點評估報告等。

　　(4)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集

　　1)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的內(nèi)容

　?、俚貎r監(jiān)測點數(shù)據(jù)，分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測點的土地權屬狀況、土地實際利用狀況、地價影響因素、監(jiān)測點設定條件、監(jiān)測點價格狀況等基本情況;常規(guī)數(shù)據(jù)采集重點為監(jiān)測點在監(jiān)測時段的現(xiàn)狀條件下評估地價、設定內(nèi)涵條件下評估地價、評估時間及評估人等。

　?、谕恋亟灰讟颖緮?shù)據(jù)，為土地交易的相關數(shù)據(jù)。

　?、鄯课萁灰讟颖緮?shù)據(jù)，為房屋交易的相關數(shù)據(jù)。

　　④城市一般數(shù)據(jù)等，為土地年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市社會經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市基準地價資料等。

　　2)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集方法監(jiān)測點數(shù)據(jù)分為基礎數(shù)據(jù)和監(jiān)測點地價。

　　監(jiān)測點基礎數(shù)據(jù)在地價監(jiān)測點布設過程中通過初始調(diào)查進行采集，但要及時進行核實和變更采集。

　　監(jiān)測點地價通過對監(jiān)測點市場價格的評估獲取，有關監(jiān)測點地價評估的原理和方法須遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》;如果設立的監(jiān)測點為土地交易日期在1年以內(nèi)的交易樣本，其地價可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權年限、容積率等修正得到。

　　監(jiān)測點年度數(shù)據(jù)每年采集一次，監(jiān)測點年度地價基準日設定在每年的12月31日;監(jiān)測點季度數(shù)據(jù)每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監(jiān)測點抽樣數(shù)不得低于其總數(shù)的10%，監(jiān)測點季度地價基準日設定在各季度的最后一日。

　　監(jiān)測點地價評估要求如下：

　?、俦O(jiān)測點現(xiàn)狀條件下評估地價與設定內(nèi)涵條件下評估地價分別評估，評估值為監(jiān)測點地面價;②監(jiān)測點地價為土地使用權價格，且不考慮他項權利限制;

　?、郾O(jiān)測點設定內(nèi)涵條件下評估地價所對應的年限均為相應用途的法定最高年限，監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下評估地價所對應的年限是相應用途的剩余使用年限;

　　④應采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準地價系數(shù)修正法;⑤監(jiān)測點地價評估報告采用統(tǒng)一的格式;⑥每一個監(jiān)測點應由兩名注冊土地估價師評估并簽字。

　　土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集，采集的渠道主要是土地交易市場、土地交易登記部門和實際的市場調(diào)查，每季度采集一次。

　　房屋交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集。數(shù)據(jù)采集的渠道主要是房地產(chǎn)市場管理部門和實際市場調(diào)查，包括房價和房屋租金水平等，采用樣本調(diào)查的方法采集，每年度采集一次。

　　城市一般資料每年度采集一次，其中土地供需資料、城市基準地價資料主要通過資料查詢和實地調(diào)查相結合的方式采集。采集的渠道主要是國土資源管理部門房屋供需資料主要也是通過資料查詢和實地調(diào)查相結合的方式采集。采集的渠道主要是房地產(chǎn)市場管理部門;城市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料主要通過資料查詢的方式采集。采集的渠道主要是統(tǒng)計部門和相關管理部門。

　　例題：地價監(jiān)測點的設立原則包括( )。

　　A.代表性原則

　　B.確定性原則

　　C.穩(wěn)定性原則

　　D.標識性原則

　　答案：ABCD