土地估價師土地估價實務(wù)考試寶典之一

　　好的報告主要表現(xiàn)為：

　　第一、報告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套;

　　第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分;

　　第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強;

　　第四、評估結(jié)果基本準確，符合市場行情;

　　第五、報告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。

　　在實際工作中，審查報告的重點除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當事人的重大損失。

　　報告審查的主要內(nèi)容：

　　1、 審查估價對象，其中包括權(quán)屬、估價時點、估價作業(yè)日期和有關(guān)證明材料;

　　2、 審查估價目的，包括價格定義、價值類型;

　　3、 審查估價數(shù)據(jù)，包括估價報告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠?估價結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?

　　4、 審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學?

　　5、 審查估價條件，包括是否考慮得出估價結(jié)論的必要性，以及應用估價結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)最高最佳使用評價的結(jié)論及其使用建議是否合理?風險分析是否恰當?

　　估價方法要點之一：市場比較法

　　應用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實例選擇。所選實例應是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：

　　① 與待估宗地屬同一供應圈(即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%)。

　?、?與待估宗地用途應相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應設(shè)用途修正。

　?、?與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

　　A：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);

　　B：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;

　?、?交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。

　　⑥ 價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。

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