土地估價(jià)實(shí)務(wù)實(shí)用輔導(dǎo)資料(一)

　　(一)綜合計(jì)算題

　　該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫 穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。

　　解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還 有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓 地價(jià)等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。

　　但同時(shí)也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估 價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。解答該類題目的一般步驟如下：

　　第一，審題。審題時(shí)需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，注意各因素比較的基準(zhǔn)等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應(yīng)試者的，以防用錯(cuò)。同時(shí)，應(yīng)試者還必須弄清以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)，即土地使用權(quán)取得時(shí)點(diǎn)、建筑開工、竣工時(shí)點(diǎn)、建筑物出售、出租時(shí)點(diǎn)、各類投資集中投入時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)，最好將各時(shí)點(diǎn)標(biāo)注在時(shí)間軸上。

　　第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價(jià)方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。

　　第三，公式和計(jì)算步驟。計(jì)算過程中，涉及的計(jì)算公式一定要列出，哪怕沒有時(shí)間計(jì)算，列出需要的幾個(gè)公式也能得到相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。計(jì)算一定要分步計(jì)算，而且盡量細(xì)分。應(yīng)試者必須牢記各種地價(jià)評(píng)估方法的計(jì)算步驟，并能對(duì)計(jì)算步驟作簡(jiǎn)要說明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。

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