成本逼近法中土地取得費的測算1

　　摘要 成本逼近法是房地產(chǎn)估價和土地估價的一種方法。土地取得費的測算是成本逼近法運用中的重點和難點。本文作者結(jié)合自己的估價實踐，總結(jié)出土地取得費用的構(gòu)成及測算方法，以提高成本逼近法運用的可操作性。

　　關(guān)鍵詞 土地取得費 構(gòu)成 測算

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地所有權(quán)益來確定土地價格的估價方法。該方法一般適用于工業(yè)用地、新開發(fā)土地的評估。尤其適用于工業(yè)企業(yè)的股份制改造、土地交易案例缺乏的特殊情況下的地價評估。根據(jù)國家土地管理局《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和鹿心社主編《中國地產(chǎn)估價手冊》中的內(nèi)容，成本逼法的基本公式：

　　地價=土地取得費+土地開發(fā)費+各種稅費+利息+投資利潤+土地所有權(quán)收益

　　在具體應(yīng)用上述公式進行評估時，對土地開發(fā)費、稅費、利息、投資利潤及土地所有權(quán)益的具體操作比較容易，而對土地取得費的測算有一定的難度，而且土地取得費用的測算正確與否對利息、投資利潤及土地所有權(quán)收益影響較大。因此，土地取得費的確定是成本逼近法運用中的重點和難點，本文作者結(jié)合自己的估價實踐進行分析，與大家商榷。

　　一、 土地取得費的涵義

　　土地取得費是指待估宗地所在區(qū)域征用同類用地所支付的平均費用。其實質(zhì)是國家依法采取強制性手段，對原所有權(quán)人未來收益的補償，是地租資本化的另一種表現(xiàn)?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定，“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費”;“征用其它土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”。盡管土地管理法對征用土地補償作了一些規(guī)定，但作為統(tǒng)一的征地制度，至今全國還未有一個統(tǒng)一的征地補償標(biāo)準(zhǔn)，以土地補償為例，《土地管理法》規(guī)定為前三年平均年產(chǎn)值的3-6倍，而各地卻很不一致。如上海取3倍，北京取6倍。至于安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定也各地有異，如上海市征地發(fā)生費用共16項，其中政策性采用7項，補償性采用9項;北京市征地發(fā)生費用共13項，其中政策性3項，補償性采用10項。鑒于以上情況，土地取得費的確定是我們具體操作中的一個難點，因此，我們在運用成本逼近法評估土地時，土地取得費的確定要根據(jù)本地的補償費用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地用途進行測算，并盡可能在自己的估價實踐中摸縈出規(guī)律。

　　二、 評估實踐中確定土地取得費的探討

　　按照我國的國情，目前，在我國取得土地的途徑有行政劃撥、有償出讓和二、三級市場有償轉(zhuǎn)讓三種。在我們評估實踐過程中，遇到最多的一種情況是行政劃撥。本文以行政劃撥土地為典型，結(jié)合自己的估價實踐就行政劃撥土地的評估作一歸納，在現(xiàn)實情況中每個建設(shè)單位在通過行政劃撥取得土地時，通常有兩種土地來源，一種是通過征用農(nóng)地取得，另一種是在城市中進行房屋拆遷取得。我們在具體評估操作過程中，對土地取得費用的測算采取以下做法：

　　1、 對征用農(nóng)地取得土地的，在測算土地取得費用時主要包括：土地補償費、地上物補

　　償費(如青苗補償費、畜牧水產(chǎn)補償費、樹木補償費、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施補償費、房屋補償)、安置補助費(如剩余勞動力安置費、人員安置)、征地管理費等。

　　2、 對于在城市建成區(qū)內(nèi)通過拆遷改造取得土地的，在測算土地費用時主要包括：被拆除房屋及其附屬物的補償費、購建安置用房費、補拆遷人搬家補助費，提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、被拆遷單位在停產(chǎn)停業(yè)期間的損失補助費、拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。這里需要特別注意的是，上述兩種確定土地取得費的測算，應(yīng)考慮目前同區(qū)域、同類土地的征地客觀費用，而不能將企業(yè)在征地過程中實際發(fā)生的費用作為征地費用。

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　　三、 應(yīng)用實例

　　案例一 某宗工業(yè)用地處于城市郊區(qū)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，土地形狀規(guī)則，該廠為了進行股份制改造，要求對土地資產(chǎn)進行評估(只要求求取土地單價)。

　　由于委估宗地位于新鄉(xiāng)市郊區(qū)，調(diào)查委估宗地所在區(qū)域周邊的土地利用狀況，現(xiàn)狀大部分為工業(yè)用地及耕地，此次采用成本逼近法評估宗地地價時，主要根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府1992(42)號文的精神及市政府頒布的其它土地文件。根據(jù)成本逼近法的測算步驟，按二等糧地畝年產(chǎn)值850元，人均耕地5分以上7分不足的標(biāo)準(zhǔn)，其各項費用如下：

　　1、 土地取得費

　　土地補償費 7.65元/m2

　　安置補助費 6.37元/ m2

　　青苗補償費 0.51元/ m2

　　勞動力安置費 11.5元/ m2

　　土地管理費 2.35元/ m2

　　土地取得費用合計:28.43元/ m2

　　2 、有關(guān)稅費

　　耕地占用稅 6.30元/ m2

　　水利基金 3.00元/ m2

　　耕地開發(fā)基金 30.00元/ m2

　　合計:39.30元/ m2

　　3、土地開發(fā)費

　　該宗地位于我市其它用地V級區(qū)域內(nèi)(IN級區(qū)域以外)，公共基礎(chǔ)設(shè)施程度基本上達到宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)“五通一平”，根據(jù)我市有關(guān)文件規(guī)定，土地開發(fā)費用為80元/ m。

　　4、投資利息

　　根據(jù)待估宗地規(guī)模及項目占用地的特點，調(diào)查確定土地開發(fā)周期為一年，投資利息按1999年6月10日中國人民銀行公布固定資產(chǎn)一年期貸款利率5.85%計算，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發(fā)費為分期平均投入：

　　投資利息=(28.43+39.3)×5.85%+80×[(1+5.85%)0.5-1]=6.27元/ m2

　　5、投資利潤

　　投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入發(fā)揮作用，根據(jù)新鄉(xiāng)市物價局之規(guī)定及房屋開發(fā)公司提供的資料，投資利潤取12%。

　　利潤=(28.3+39.3+80) ×12%=17.73元/ m2