土地估價師土地管理基礎輔導第六章3

　　二、土地使用權轉讓管理

　　土地使用權轉讓的基本涵義土地使用權轉讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權再轉移的行為。

　　(二)土地使用權轉讓的條件.以出讓方式取得的土地使用權轉讓時應符合以下基本條件。

　　按照土地使用權出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

　　按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件

　　為了規(guī)范土地使用權轉讓活動，土地使用權的轉讓還要受以下幾個條件的限制：

　　(1)通過轉讓取得的土地使用權，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉讓合同終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。

　　(2)土地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移。

　　(3)土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓;土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

　　(4)土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。

　　(5)原行政劃撥土地使用權的轉讓，土地轉讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉讓的合法權利。通過轉讓方式取得土地使用權的受理人，必須與轉讓人簽訂轉讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。

　　(6)土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權;土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價)來防止。

　　(三)土地使用權轉讓方式

　　土地使用權的轉讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

　　例題：土地使用權的轉讓方式包括( ACD )。

　　A.出售 B。抵押 C. 交換 D.贈與

　　三、土地租賃管理

　　我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。

　　(一)國有土地租賃管理

　　1.國有土地租賃的概念

　　所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?？梢?，土地租賃是在土地所有權不變的情況下，土地所有者將土地的使用權、經營權，在一定時期租給承租人使用并收取租金的一種經濟行為。人們又習慣將國有土地租賃稱作土地年租制。

　　2.推行土地租賃制應遵循的原則

　　(1)國有土地有償、有限期使用原則;

　　(2)維護國家、集體和個人權益的原則;

　　(3)嚴格依法辦事原則;

　　(4)收益合理分配原則;

　　(5)因地制宜、實事求是原則。

　　3.各地試行土地租賃制的實踐

　　(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級市場的土地出租。一種是對部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。

　　土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應超過《城市房地產管理法》規(guī)定的土地出讓年限。

　　(3)租金標準的界定。土地租賃年租金標準的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標準可以由下面公式確定：

　　A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }

　　式中：A―土地年租金;

　　P―與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;

　　n―出讓土地使用權的使用年限;

　　r―折現率。

　　(二)土地使用權出租管理

　　1.土地使用權出租的概念

　　土地使用權出租是指土地使用權者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

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　　土地使用權出租，承租人只有使用的權利，不得改變土地用途，不得將承租權轉讓、轉租、抵押或從事其他經濟活動，它具有以下幾個法律特征：

　　(1)土地使用權出租雙方當事人只是就使用土地達成協議，不發(fā)生作為物權的土地使用權的轉移，這是土地使用權出租與轉讓方式的主要區(qū)別。

　　(2)用于出租的地塊必須具有法律上的依據。

　　(3)土地使用權租賃合同是有償合同。

　　(4)土地轉租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當出租的土地使用權發(fā)生轉移時，新的土地使用權人也必須尊重承租人的合法權利。

　　2.土地使用權出租程序

　　由于土地使用權出租與房屋租賃一般是結合在一起的，很少單獨出租土地使用權，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權出租的一般程序為：

　　*出租申請和審核。*簽訂租賃合同。*合同公證。*辦理土地使用權出租登記。

　　3.土地使用權出租雙方的權利與義務

　　(1)出租人的權利與義務

　?、俳桓锻恋丶暗厣辖ㄖ?、其他附著物及保持義務。

　　②如果出租人轉讓土地使用權，應及時通知承租方。若有什么問題應協商解決。

　?、鄢鲎馊俗鳛橥恋厥褂脵嘞碛腥说臋嗬土x務并不因出租而變化，其作為受讓人同國家訂立的出讓、租賃合同中的權利和義務并沒有轉移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定的權利和義務。

　?、艹鲎馊藨{借土地使用權收取租金。

　　⑤出租人有權監(jiān)督承租人對土地的使用。

　　(2)承租人的權利和義務

　?、俪凶夥綉醋赓U合同要求及時向出租方支付土地使用權租金。

　?、诔凶馊吮仨毎春贤?guī)定的用途使用土地，凡違反租賃合同規(guī)定而改變土地用途或用承租土地使用權進行非法經營，出租人有權解除租賃合同，收回土地。

　?、鄢凶馊擞袡喟醋赓U合同及時使用土地，在租賃合同終止時也應及時返還土地。

　?、艹凶馊耸褂贸鲎馔恋貢r，不得損害或破壞土地的自然狀況和經濟狀況，有保護和合理使用土地的義務。

　　例題：下面關于土地使用權出租雙方權利義務說法正確的是( ABCD )。

　　A.如果出租人轉讓土地使用權，應及時通知承租方

　　B.承租人不得損害或破壞土地的自然狀況和經濟狀況

　　C. 出租人仍需履行原出讓、租賃合同中規(guī)定的權利和義務

　　D.承租人必須按照合同規(guī)定的用途使用土地

　　4.土地使用權出租的限制條件

　　(1)土地使用權出租，應當簽訂租賃合同。

　　(2)未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。

　　(3)土地使用權和地上建筑物、其他附著物租賃，出租人必須辦理出租登記。

　　(4)土地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同所規(guī)定的義務。

　　5.土地使用權租賃合同管理

　　是一種雙方有償合同。同時它又是諾成合同，因為當事人應合同主要內容達成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要內容有：

　　合同標的是因出讓、轉讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權及其附有地上建筑物和其他附著物的地塊。

　　(2)土地使用權的租金按當事人雙方合理的原則協商確定。

　　(3)土地使用權出租期限的確定應在出讓期限范圍內。

　　(4)租賃期間對地塊的合理利用責任。

　　(5)出租人和承租人雙方的權利和義務。

　　(6)優(yōu)先購買權的規(guī)定。出租人在出讓期限內轉讓土地使用權的，須事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

　　(7)違約條款及合同終止條款。

　　(8)其他規(guī)定等。

　　例題：下列土地活動中，必須簽訂合同的是( ABCD )。

　　A. 出讓 B.轉讓 C. 出租 D.抵押