土地估價(jià)師考前精選案例分析

　　1.某開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)，該地塊規(guī)劃用途為高級(jí)酒店。

　　(1)作為代理開發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員，應(yīng)做哪些具體工作?

　　答：對(duì)土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對(duì)市場(chǎng)情況調(diào)查，對(duì)當(dāng)?shù)馗呒?jí)酒店的供求趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè);利用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。

　　(2)可采取哪幾種估價(jià)方法?

　　答：假設(shè)開發(fā)法，市場(chǎng)比較法。

　　若通過招標(biāo)方式獲得了該國有土地使用權(quán)后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已完工部分進(jìn)行評(píng)估，核定現(xiàn)狀價(jià)值為合作提供依據(jù)。

　　1) 簡述評(píng)估技術(shù)路線;

　　假設(shè)開發(fā)法：求取估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以次估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　市場(chǎng)比較法：按比較實(shí)例選擇原則，選取3個(gè)或3個(gè)以上房地產(chǎn)交易實(shí)例作為比較實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，從而得到比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。

　　2) 應(yīng)搜集審核的資料;

　　國有土地使用權(quán)證書;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;土地使用權(quán)出讓合同;施工許可證;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等;

　　若采用市場(chǎng)比較法

　　1) 在選取可比案例時(shí)應(yīng)考慮哪些因素?

　　應(yīng)考慮是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近;交易類型與估價(jià)目的吻合;成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近或可以進(jìn)行比較修正;成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　2)確認(rèn)比準(zhǔn)價(jià)格有哪幾種方法?

　　平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法;中位數(shù)法;眾數(shù)法。

　　2.A貿(mào)易公司因資金周轉(zhuǎn)需要，以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。B土地評(píng)估公司受其委托，評(píng)估出該宗土地在2002年9月1日的價(jià)格為1200萬元，銀行據(jù)此貸款給A公司1000萬元。2004年3月1日，因A公司無力償還貸款，銀行申請(qǐng)經(jīng)法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評(píng)估公司賠償該110萬元損失。而B評(píng)估公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請(qǐng)問B評(píng)估公司是否有責(zé)任，并解釋其原因。

　　(1)銀行按照估價(jià)值的83%貸款給業(yè)主，比例過高，對(duì)抵押風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠，而貸款比例的決定權(quán)在銀行，而非評(píng)估公司。

　　(2)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2002年9月1日，拍賣時(shí)間為2004年3月1日，時(shí)隔1.5年，由于時(shí)間變化，房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。

　　(3)土地拍賣屬于短期(快速)和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，其成交價(jià)格可能低于公開市場(chǎng)價(jià)格。

　　(4)土地拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后得款也可能低于公開市場(chǎng)價(jià)值。

　　(5)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在其出具的土地估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，對(duì)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任;如果B公司當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責(zé)任。

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