建立公開、公平、公正的招投標評價體系

　　《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)的頒布實施以及《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)的出臺，對于房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)分業(yè)經(jīng)營將起著積極的催化作用，可以預(yù)期市場競爭將更加激烈。通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，必然要求物業(yè)管理市場的發(fā)展有一個公開、公平、公正的市場體系做支撐，為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造條件，保障物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，促使物業(yè)管理市場進入良性競爭軌道。

　　其中，如何建立和推行物業(yè)管理招投標的公開、公平、公正體系這一環(huán)節(jié)，是我們物業(yè)人都在思考的問題。下面，我在這里談?wù)勎业南敕ǎ?/P>

　　一、盡快建立具有公信力的、專業(yè)水準的招投標評價體系

　　招投標是建立物業(yè)管理的雙向選擇機制的一條可行之道，但是從這幾年全國物業(yè)管理招標投標的實踐來看，不少招投標活動一般分為企業(yè)綜合情況、標書、答辯三個方面，以評比標書為主。從標書中可以反映出一個企業(yè)的實力、運作情況、管理經(jīng)驗等狀況，標書往往只是一份細化管理的策劃書。另外，在物業(yè)管理招標投標過程中還存在一些違法違規(guī)和不合理作法：有些物業(yè)管理企業(yè)為了中標，故意把管理費用減低到不合理程度或脫離實際做出種種過高承諾;有些投標企業(yè)采取非正當競爭性手段，干擾招投標活動，鉆政策法規(guī)的空子;招投標流于形式，陪標、走過場現(xiàn)象時有發(fā)生。由于招標方對物業(yè)管理行業(yè)特點缺乏理解，對企業(yè)的綜合情況了解很少，甚至根本不對招標企業(yè)進行認真的考察，使一些跨區(qū)投標、具有良好資質(zhì)的物業(yè)管理公司往往深受其害。

　　盡快建立具有公信力的、專業(yè)水準的評價體系，可以反映出物業(yè)管理最真實和最重要的情況，豐富招標人對物業(yè)管理公司取舍的判斷內(nèi)涵，逐漸擺脫“誰報價低就選擇誰的不科學(xué)現(xiàn)象”。

　　二、由政府建立一個關(guān)于邀約標底的評價標準

　　過去物業(yè)管理招標評標主要是看標書的服務(wù)策劃內(nèi)容，收費標準則是根據(jù)當?shù)卣_定的收費標準先定了下來，因此標書報價柔性大，無風(fēng)險。由于物業(yè)管理標書對目標物業(yè)管理的服務(wù)計劃、設(shè)想與承諾還只停留在紙上，再加上以往招標評標中強調(diào)報價權(quán)重，使招標投標活動容易出現(xiàn)偏差。

　　目標物業(yè)管理的費用測算和報價，可以模仿各地的房地產(chǎn)建筑行業(yè)建筑施工項目的招標方法，有一個政府編制的定額標準，可避免業(yè)主委員會缺乏專業(yè)人員或管理企業(yè)為爭奪項目而隨意編制預(yù)算的不良現(xiàn)象。由一個行業(yè)政府研究和編制出物業(yè)管理項目預(yù)算定額，這類預(yù)算定額可側(cè)重在各類管理內(nèi)容的人工標準和各類設(shè)施的能源消耗標準上。一方面可以使招投標雙方有一個費用測算的共同準則，合約雙方在市場化洽談過程中必須遵守的游戲規(guī)則;另一方面可使項目管理預(yù)算成為公開的、專業(yè)化的、可委托的工作，由政府管理部門實施監(jiān)督。即在政府規(guī)定的收費范圍內(nèi)，進行測算報價，通常報價是硬指標，這樣既強調(diào)了價格，又防止了過低壓價的不平等競爭。而對物業(yè)管理企業(yè)來講，既要保證管理服務(wù)質(zhì)量高、各項措施到位，又要達到目標物業(yè)定位所需的成本核算，提出一個合理的價位進行報價，它體現(xiàn)了企業(yè)的實力競爭。

　　制定物業(yè)項目預(yù)算定額可以使招標方(開發(fā)商、業(yè)主委員會)乃至廣大業(yè)主有所依據(jù)，都能了解物業(yè)管理企業(yè)的運作內(nèi)容和必須的成本，使招投標活動在預(yù)算共識下更注重企業(yè)的管理誠信、經(jīng)驗和管理實績;從而推動物業(yè)管理行業(yè)真正走向市場化，消除惡性競爭，淘汰不良企業(yè)，形成良性循環(huán)。

　　三、避免價格戰(zhàn)

　　1、防止招投標偏差

　　目前有部分招標人希望中標價格越低越好，片面追求中標價格的最低化。不少臨時資質(zhì)、管理規(guī)模過小企業(yè)面臨被市場淘汰的危機，不惜以低于成本的價格來贏取中標，以期在市場中占有一席之地，像高層辦公拼到1.3元的管理費，要維持正常的管理都很難，更別說去維護和養(yǎng)護各種配套設(shè)備、電梯等。這種低價競爭的行為，長期的低利潤運作，導(dǎo)致過度壓縮成本，管理服務(wù)質(zhì)量下降、人才流走、環(huán)境惡化、物業(yè)維護不當?shù)群蠊?，加速物業(yè)貶值，帶來物業(yè)管理糾紛的隱患。

　　物業(yè)管理主管部門應(yīng)當通過制定完善的規(guī)則，使評委老師測算出合理的管理成本價，將“低于成本價”競爭的違法行為拒之門外。對于投標報價明顯偏低的投標行為，主管部門也不宜以行政命令直接宣布投標無效，而是通過制定完善的、強制性的"物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準"，以此約束中標企業(yè)的后續(xù)管理服務(wù)行為，保證今后管理服務(wù)的質(zhì)量標準，并以此作為企業(yè)資質(zhì)評定的依據(jù)之一，對達不到管理服務(wù)質(zhì)量標準且情節(jié)嚴重的，應(yīng)當取消物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。

　　為合理評估在招投標過程中的物業(yè)管理成本價，我認為應(yīng)該要求投標企業(yè)詳細列明合同期限內(nèi)的管理成本構(gòu)成與測算過程，并將成本構(gòu)成與其服務(wù)范圍、服務(wù)標準和服務(wù)質(zhì)量一一對應(yīng)，避免成本測算中的遺漏與混亂。在具體的評標過程中，評委應(yīng)當依據(jù)勞動部門定期發(fā)布的工資指導(dǎo)標準、物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)標準，綜合測定各投標方案的成本價。這就對評委的專業(yè)性提出了很高的要求。

　　2、建立招投標評標人專業(yè)組織體系

　　公正、公平是任何招投標活動的核心原則與思想精髓，而公平是建立在公開的基礎(chǔ)上的。根據(jù)《招標投標法》第37條規(guī)定："依法必須進行招標的項目，其評標委員會(以下簡稱 評委會 )由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的老師組成，其中老師不得少于成員總數(shù)的2/3。"物業(yè)管理服務(wù)具有一定公共產(chǎn)品的性質(zhì)，在評委會中應(yīng)當有相當數(shù)量的老師成員，老師的專業(yè)素質(zhì)及客觀公正性，主要體現(xiàn)在評標過程與評分結(jié)果上。日前，建設(shè)部配合各地物業(yè)管理招投標活動，根據(jù)地方主管部門和地方協(xié)會推薦，公布了第一批全國物業(yè)管理招投標老師評委。將招投標的評審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了老師評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

　　對物業(yè)管理招投標活動中依然存在不按規(guī)定的程序與規(guī)則操作，暗箱操作和行政權(quán)力過度介入的情況，只有建立并落實完善的監(jiān)督制約與懲罰機制，規(guī)范招標人、投標人的行為和開標、評標、中標等一系列活動，才能真正解決物業(yè)管理招投標中的程序公正問題。

　　全國各地招投標機構(gòu)可考慮認定一批物業(yè)管理老師，建立一個老師名冊或老師庫，主要參與本地的物業(yè)管理招投標的評標工作，加強信用體系建設(shè)，加強對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和資格認定，提高從業(yè)人員及企業(yè)的整體素質(zhì)。

　　3、建立營運系統(tǒng)組織體系

　　盡快為物業(yè)管理招投標搭一個“臺”， 形成了物業(yè)管理招投標中介市場。一方面，作為招標方之一的業(yè)委會同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系上的平等民事主體，往往面臨缺乏經(jīng)驗、無完善的操作規(guī)范，不知道哪個物業(yè)管理公司適合自己的小區(qū)，不知道把招標信息發(fā)布給誰;不了解物業(yè)管理公司有關(guān)公司資質(zhì)、管理規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績等情況。另一方面，作為投標方的物業(yè)管理公司，不清楚哪些樓盤、小區(qū)近期會招投標。供需雙方信息溝通不暢，制約了物業(yè)管理招投標的推行。

　　還要培育和發(fā)展中間服務(wù)體系。招投標是一項專業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，如同一切市場體系一樣，物業(yè)管理招投標市場的發(fā)育和運行離不開相關(guān)的、有效的服務(wù)體系，包括建立專業(yè)化的招投標中介、咨詢機構(gòu)，物業(yè)管理評估機構(gòu)，律師事務(wù)所和市場信息網(wǎng)絡(luò)。

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