淺談財務管理在物業(yè)項目管理中的作用

　　摘要：財務管理作為企業(yè)管理的有機組成部分之一，其重要作用是顯而易見和眾所周知的，因為企業(yè)的一切經(jīng)濟活動最終要在財務部門歸集整理，并用數(shù)字來反映企業(yè)的經(jīng)營實績，故財務管理手段的科學運用，對監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)的效益提高有著相當重要的作用。筆者根椐多年相關工作經(jīng)驗與所在的公司案例相結合，論述了財務管理在物業(yè)管理中的重要作用。

　　財務管理作為企業(yè)管理的有機組成部分之一，其重要作用是顯而易見和眾所周知的，因為企業(yè)的一切經(jīng)濟活動最終要在財務部門歸集整理，并用數(shù)字來反映企業(yè)的經(jīng)營實績，故財務管理手段的科學運用，對監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)的效益提高有著相當重要的作用。

　　一、縮小核算范圍，嚴把財務審核關

　　以筆者所在公司為例，財務部要對每一個管理處實行相對獨立的核算，在核定的金額范圍內(nèi)由管理處主任簽字報銷。但是，財務審核采用“一支筆審核”。公司規(guī)定所有發(fā)票的報銷，除管理處主任簽字外，均由財務主管領導“一支筆”來審核原始報銷憑證，對于超過管理處主任權限的，除財務主管審核外，另外還需總經(jīng)理簽字核準。這種財務報銷制度的建立有利于原始憑證的規(guī)范，同時也有利于發(fā)現(xiàn)報銷漏洞，對有效開展物業(yè)項目的節(jié)約工作具有實際操作的可行性和尺度把握上的一致性。

　　二、財務管理是發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理漏洞的有效工具之一

　　案例一：一次，由筆者所在公司管轄的某小區(qū)來公司核報公共維修費中列支的燈泡采購發(fā)票，財務部卻發(fā)現(xiàn)這次進價比平常的進價要高出很多，并且是物業(yè)管理公司不經(jīng)常進貨的“綠源牌”節(jié)能燈。采購人員是樣描述的：該燈泡使用壽命長且在一年內(nèi)保退保換，所以價格比原來的價格要高一點。這樣的解釋似乎也較合情理，但是財務部人員總覺得該說法有些牽強，于是指派辦公室采購人員對市場進行調(diào)查摸底，結論是該采購人員說法屬實，但是燈泡的價格上是有“貓膩”的 ―― 每只燈泡的成本價比市面價高開了 2 元。后來，財務人員又登陸了“綠源牌”節(jié)能燈的網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)當?shù)厥袌錾暇陀刑丶s供給點，于是與當?shù)氐奶丶s供給店的負責人進行了聯(lián)系洽談，并商定了 3 年進貨量的采購合同，使每只燈泡價格比市場價還便宜了 2 元，為廣大業(yè)主所共有的公共維修費少支出了 5000 元，并為此警告和處罰了原采購人員。

　　由此可以舉一反三，假如物業(yè)管理公司對所有大宗物資采購均采用貨比三家、公司統(tǒng)一集中采購的方式，對品種雜、價值低、采購頻繁的小商品實施定點、定人、管理主任簽批的采購制度，不僅能堵塞了物業(yè)管理公司的管理漏洞，而且能大大節(jié)約業(yè)主的公共維修資金，提高了物業(yè)管理公司的社會聲譽，贏得廣大業(yè)主的好評。

　　三、財務日常監(jiān)督制度是解決節(jié)能降耗問題的好幫手

　　案例二： 2006 年 7 月，寧波市提高了水費收費標準，供水企業(yè)對物業(yè)管理公司高層、小高層的水價采用躉售政策，給予物業(yè)管理公司 8% 的優(yōu)惠(包含水損補貼，不答應再向業(yè)主分攤)。以前，筆者所在的公司對高層、小高層的水價采用一年收費一次的政策，至于水損則由各位業(yè)主按比例分攤，為此廣大業(yè)主也有一些怨言，管理處也沒有能從根本上解決這一問題的辦法。但是隨著這次水價收費政策的調(diào)整，使財務人員萌發(fā)了“ 8% 的優(yōu)惠能否彌補正常水損”的念頭，故要求管理處將當月抄表度數(shù)與水費發(fā)票載明的實用度數(shù)進行比對并書面報告公司，結果發(fā)現(xiàn)管理處的水表所抄錄的合計數(shù)遠低于供水公司發(fā)票上的抄錄數(shù)， 8% 水價的補貼不能彌補水損。于是，物業(yè)管理公司立即要求該管理處務必在最短時間內(nèi)聘請專業(yè)人士進行查漏，結果發(fā)現(xiàn)在澆鑄很厚的混凝土路面下有漏水，于是立即進行緊急搶修，核查發(fā)現(xiàn)原來該漏洞是房地產(chǎn)開發(fā)公司是在施工期間遺留下來的，難怪原來業(yè)主反映如此大!物業(yè)管理公司便直接跟房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系，要求彌補水損。經(jīng)過多次商談，房地產(chǎn)開發(fā)公司終于答應彌補一定的損失以償還給業(yè)主，平息了 2 年多來業(yè)主的怨聲。(注：寧波市對高層、小高層采用二次供水，供水方只抄總表，根據(jù)總表度向物業(yè)管理公司托收，總表后的各業(yè)主用量由物業(yè)管理公司自抄并收費)

　　四、財務的計劃是控制物業(yè)管理成本的有效手段

　　筆者所在公司對所管小區(qū)的經(jīng)濟目標管理方法是：年末由管理處上報下一年度的人員數(shù)，核定各項費用開支計劃，下年初由財務部門根據(jù)各小區(qū)年終決算情況進行分析比較，確定落實各項財務指標，由總經(jīng)理與各管理處主任簽訂經(jīng)濟責任目標考核任務書，在該任務書中明確了管理處主任的職責、權限，由管理處主任作為財務指標考核的第一責任人，各項費用指標、經(jīng)濟效益指標和獎罰指標與管理處主任的經(jīng)濟利益直接掛鉤，加強管理處主任對本小區(qū)成本開支的責任，以確保公司順利完成董事會下達的各項經(jīng)濟指標。

　　五、嚴格財務管理，加強日常監(jiān)控力度

　　盡管各管理處有經(jīng)濟指標考核，但是對節(jié)能、降耗仍然存在一定的不足。如對公共維修材料領用缺乏監(jiān)控力度、對能耗對比指標缺乏有效核算、對易耗品的管理不到位等現(xiàn)象，為此公司對各管理處直接派駐財務核算人員，要求他們對各種備用材料建立登記、領用制度;報銷需有工程派工單，以及管理員現(xiàn)場驗證簽字、管理處主任簽字審批的核銷制度;同時要求各管理處每月申報不涉及公司成本的公共維修費開支臺賬，代收代付的水、電費臺賬并及時比較分析，發(fā)現(xiàn)問題后及時督促糾正，這樣大大推進了公司的節(jié)能、降耗工作。

　　六、充分運用財務歷史數(shù)據(jù)，嚴格控制新項目管理處的裝修成本

　　目前，寧波市新交付的物業(yè)均是毛坯房。因此，物業(yè)管理公司接管時就必須根據(jù)自己實務操作的特點進行功能性布局并裝修。每個管理處的裝修，對物業(yè)管理公司來說，都是一筆價值不菲的支出，為此，筆者所在的公司制定了沿用歷史成本為依據(jù)的原則，適當根據(jù)市場裝修的價格信息進行招標，通過裝修公司互相競標，中標公司的裝修價格自然是市場價格或比市場價格更優(yōu)惠，從而節(jié)約了物業(yè)管理處的裝修支出。

　　綜上所述，只要財務管理手段運用得當，在日常物業(yè)管理的經(jīng)濟活動中，節(jié)能降耗仍大有可為，在事先、事中、事后均會發(fā)揮很大作用的發(fā)揮，這不僅能提高物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益，也對提高物業(yè)管理公司的社會效益(主要是公共維修資金使用的節(jié)約)大有裨益。

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